四季度資金“盛宴”難再內地房企各奔“錢途”

每經記者  楊羚強  發自上海

        在連續享用流動資金充裕的“盛宴”后，從第四季度開始，房地產企業的“錢袋子”或許會重新干癟。

        央行昨日發布的數據顯示，9月新增人民幣貸款5167億元，雖較8月有所上升，但跟上半年相比仍屬較低水平。近日，上海一家銀行的信貸經理介紹說，今年的信貸指標已基本用完，銀行對新申請貸款客戶的審批條件將更加嚴苛，企業獲得貸款的難度更大。眼下，上海民間信貸的貸款利率報價已達到月利率8%，而在溫州一些地方甚至達到10%。

        在貸款和銷售雙重不利的情勢下，誰會成為地產商中最缺錢的公司呢？《每日經濟新聞》記者就此展開一番調查。

激進拿地企業資金最緊張

        “與同等規模的公司相比，綠城中國資金流動性最差，原因是它近來激進拿地的做法。”標準普爾分析師李國宜就資金流動性情況，對在港交所上市的內地房企進行了排序，認為一些近期激進拿地的企業如綠城中國等將有較大的財務風險。

        綠城中國的中報顯示，截至今年6月底，公司的銀行結余和現金只有53億元，但在7到9月的3個月時間里，綠城卻花去164億元用于買地。李國宜認為，綠城中國今年以來的權益銷售金額和買地金額已十分接近，如果繼續保持現有激進買地的速度，企業未來的財務風險是顯而易見的。尤其是當綠城熱銷勢頭終結時，大筆未支付的土地出讓金會讓公司的現金支付能力捉襟見肘。

        最能佐證他觀點的是，綠城中國為了獲得更多資金，在今年9月與平安信托簽訂了總金額有望達到150億元的投資戰略框架協定。

        李國宜還將綠城中國和今年以來買地不多的世茂地產、富力地產作了一下比較。在負債比率方面，富力地產已由去年底的124%下降至110%，今年的目標是將負債率降至80%；世茂房地產凈負債比率由去年底的53%降至32%。兩家公司的上半年銷售額均不及綠城中國，但掌握的現金卻更多。兩家公司在土地市場的出手驚人一致，均保持相對低調。富力還獲批發行不低于55億元的公司債，加上前三季度高達186億元的銷售額，應付今年即將到期的90多億長期借款已是綽綽有余。

國企大鱷不缺錢

        然而，李國宜的觀點僅適用于在港交所上市的內地民營房地產公司，而近來拿地風頭正健的中海地產等企業就被香港資本市場普遍認為是例外，如香港信誠國際執行董事涂國彬就認為中海的現金流是在港上市的內地房企中最好的。

        盡管中海地產今年以來購買土地的花費已超過118億元，但其財務表現足以應付上述收購。截至6月30日，中海地產持有現金185.8億港元，還有26.7億港元的未動用貸款；此外，中海地產的凈負債率從2008年底的46.8%大幅下降至13.2%，銷售額更達到338億元。與此同時，中海地產的土地收購行為還得到了母公司中建集團的支持。

        而在土地市場上出手了227億元的保利地產，看似已提前消耗了1~8月份簽約銷售金額279.19億元中的相當部分，但公司卻可以憑借自己國有背景的身份，向自己的母體融資。今年的7月14日，保利地產曾向母公司保利集團等公司定向增發募集78億元。

資本市場融資額縮水

        在8月份的博鰲房地產論壇上，瑞銀集團投資銀行亞洲區主席蔡洪平曾把在香港資本市場上市看作是解決內地房地產商資金需求的重要來源。而在隨后的一個多月時間里，相繼有恒盛、恒大、龍湖、寶龍等十多家內地房地產公司赴港上市或啟動上市計劃。但是，港股市場卻沒有能夠讓內地房地產企業完全滿意。恒盛地產雖然獲得超過51倍的認購，但在制訂招股價時，依然選擇了指導價4~5.3港元的中低端位置，以僅僅4.4港元/股的價格發行，總融資額僅99億港元，與119億港元的上限價格發行預期相差甚遠。福建寶龍地產的發行價更由原定的每股3.3至4.9港元下調至2.75港元，調整6.28億美元的融資規模至3.53億美元。

        其他幾家將要上市的內地房地產企業也傳出了融資縮水的消息。涂國彬認為，目前內地房地產商在港交所的發行定價與公司業績和成長潛力關系不大，與市場的表現卻關系密切。更糟糕的是，近來澳大利亞、美國、日本等區域相繼傳出收緊本國貨幣供應的消息之后，引起香港資本市場的恐慌，新股定價因此難以維持高位，進而也影響到了新上市內地房企的融資額。

銀行授信冷熱不均？

        相比綠城中國等企業的激進買地，有一些房地產公司在今年土地市場上的表現并不突出，但同樣可能受到銀根收緊的沖擊，原因之一或許是這部分內地房地產公司未能在資金充裕的金融市場中分得一杯羹，其中最典型的便是剛發行了高息票據融資3.75億美元的碧桂園。

        雖然今年以來包括萬科、雅居樂等在內的多家地產公司獲得內資銀行超過1000億元的融資額度，但有一些房地產公司卻始終未能獲得國內商業銀行的眷顧，沒能以較低的利息成本獲取銀行貸款融資。碧桂園便是其中之一。9月3日，碧桂園正式發布公告，稱將發行價值3億美元的高息債券。據公告透露，此筆高息債券為5年期，2014年9月10日到期，票面利率為11.75%。9月17日，碧桂園又表示再多發行7500萬美元優先票據，使總額達到3.75億美元。

        “碧桂園發行3億美元高息債券之事凸顯了潛在的融資問題。公司在當前低利率環境中需要發行如此高息債券相當令人驚訝，或許也意味碧桂園無法獲得其他融資資源。”高盛的評論直指碧桂園的弱項。



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