捂盤還是樓荒 上海樓市年底無房可售？

每經記者  楊羚強  發自上海

        “都說自己沒有房源可以賣了。”一位上海購房者11月16日在某地產論壇上如此抱怨。她曾在上周末逛過多個樓盤，得到的回饋均是——“無房可售”。但上海網上房地產的銷售數據卻顯示上述樓盤的房源都有大批房源可賣。她質疑，時值年底，開發商是否又在乘機“捂盤”待漲？

        這可能是上海樓市今年出現的第二波“無房可售”現象。今年5、6月份，由于樓市迅速回暖，不少樓盤出現“無房可售”，但在上海市政府打擊“捂盤”的針對性政策出臺后，上述“無房可售”現象因為市場逐漸低迷而煙消云散。不料，年底，上海樓市再一次面臨“無房可售”的局面。

        對于這一輪“無房可售”究竟是供不應求所致，還是開發商“捂盤”、“惜售”人為造成，業內尚有爭議。但未來可售房源總量將進一步下跌卻是事實。易居中國分析師薛建雄預計，明年上海樓市的房源存量可能只有400萬平方米。

市場供不應求？

        根據上述購房者提供的資料，記者周一暗訪了上海“盛世虹橋”（又名萬博家園）、“錦繡華都”兩個樓盤，上述樓盤的銷售人員均表示，房源已全部售完。上海網上房地產資料顯示，上述兩個樓盤都有大量的房源可賣。其中盛世虹橋尚有268套房源可以出售，錦繡華都也有70余套房源可供銷售，銷售人員的解釋是：上述房源目前都在辦理登記手續。

        上海市住房保障和房屋管理局市場部工作人員表示，上述現象不能被定義為“捂盤”。捂盤是指開發商拿了預售許可證后，不進行銷售。而上述樓盤對外宣稱房屋已售完，但在網上房地產仍有大量房源可賣，是因為這些房源可能僅僅是被預定的，但暫時沒有簽訂預售合同。一旦開發商和購房者簽訂預售合同，上述房源將轉為不可售房。

        上述工作人員的解釋，得到了方方地產咨詢機構房產咨詢部經理李艷的贊同。她也認為市場的“無房可售”，是因為供不應求，而不是人為“捂盤”、“惜售”所致。今年，上海樓市售價15000元/平方米以下的普通住宅銷售一直很緊俏，上述房源也一直供不應求。不過，因為8、9月份上述房源的供應陷入低谷，市場成交一度遇冷。但最近上海又有一批中低端住宅上市，成交量迅速上升，導致樓盤看似“無房可售”。

        也有業內人士說，上海也有一部分開發商的確是在“捂盤”“惜售”。這些開發商本身實力雄厚，房子賣得慢些，也“不差錢”。

明年將遇樓荒？

        佑威·樓市通系統提供的數據顯示：上周（11月9日～11月15日），上海商品住宅成交面積39.51萬平方米，環比減少22%，但成交均價卻環比前周上漲21%，達到19634元/平方米的歷史高位。成交量下跌主要是由于新增供應量減少導致的。而近期樓市新推樓盤基本上都是開盤即售光，因而后期房源開盤價格會在前期的基礎上向上調整，造成成交均價不斷上漲。

        薛建雄認為，本輪上海樓市需求量大幅增加，是由迪士尼樂園落滬消息導致。事實上，由于迪士尼樂園“落滬”，臨近迪士尼樂園的各大樓盤都迅速賣完。佑威·樓市通系統數據顯示，上海南匯的周康地區成為上周上海樓盤成交量最多的一個區域，總成交量達到382套，總成交面積39371平方米。

        除此外，預期的通脹因素，也是導致購房者追漲買房的一個因素。

        同時，盡管今年下半年各大地產公司紛紛宣布調高開工量，但上海房地產市場今年的住宅新開工量仍然不樂觀，上海明年的商品住宅供應可能受到新一輪“樓荒”的威脅。

        上海市統計局16日發布的《1～10月本市房地產基本情況》顯示，上海今年1～8月份商品房新開工面積1750.3萬平方米，下降11.8%，其中商品住宅新開工面積1149.96萬平方米，下降15.4%。

        薛建雄說，按照萬科、綠城、富力等房地產公司的平均開工、銷售周期估算，開發商從開工到銷售，最短9個月就能完成。但上海樓市目前至少有20個樓盤的開工至預計銷售時間要超過2年，這些樓盤的慢開工，也是導致未來樓市面臨供應荒的一個原因。

        根據他的預期，新一輪上海住房供應荒，可能出現在明年6月后，屆時上海商品住宅存量將不足400萬平方米。

同步播報

北京六環房價首破萬  新開工面積下降

每經記者  張敏  發自北京

        日前，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發布數據稱，今年1～10月，北京市五至六環間的房屋均價為10314元/平方米，首次突破萬元大關。同期，四環路以內的房價達到19750元/平方米，四環至五環路房價為17391元/平方米。

        上述機構還發布  《1～10月北京市房地產市場運行情況》稱，10月份，北京市新建住宅銷售價格指數同比上漲4.3%，環比上漲0.6%，漲幅分別比上月提高0.7和0.2個百分點。

        報告稱，今年1～10月，北京市商品房銷售面積為1757.6萬平方米，其中，住宅銷售面積為1432萬平方米，同比增長1.3倍。同期，全市銷售商品住宅12.3萬套，超過上年全年。

        報告稱，截至10月底，全市商品房新開工面積為1358.4萬平方米，同比下降20.5%；竣工面積為1390.1萬平方米，比上年同期下降2.4%，降幅比1～9月縮小3.6個百分點。其中，住宅竣工面積為906.5萬平方米，同比增長17.8%。

        報告還顯示，今年1～10月，北京市完成房地產開發投資額1983億元，比上年同期增長50.8%。其中，土地一級開發投資達753.2億元，占比38%，比上年同期（81.4億元）增長8.3倍。

        房地產咨詢機構亞豪機構昨日發布報告稱，受今年上半年住宅建設開工量大幅下滑的影響，明年上半年北京樓市整體的供需關系仍然比較緊張，這將使得明年北京房價的總體走勢仍將保持上行。

        來自北京市房地產交易管理網的數據顯示，截至10月31日，北京可售的期房商品住宅僅為69886套，比年初下降36%。

        報告還稱，今年土地價格不斷上漲，“地王”屢創新高，必將推動未來房地產價格的上漲。同時，由于北京的大城市效應，不但剛性需求旺盛，未來投資性需求仍然強大。



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