7年不交房 滬閔行又現“樓拖拖”

每經記者  夏子航  發自上海

■  購房者苦等7年，等來閔行區最大爛尾樓

■  開發商紫旺房產法人代表周如眾被刑拘

■  閔行區房管局被購房者質疑監管不到位

        上海市閔行區“樓脆脆”——蓮花河畔景苑倒樓的賠付工作剛塵埃落定，另一場積壓7年的“樓拖拖”風波卻愈演愈烈。

        11月16日，閔行區法院。面對苦等7年的購房者們，上海紫旺房地產開發經營有限公司（以下簡稱紫旺房產）的代理律師——上海市衡平律師事務所的陳曉虹一再重復：“紫旺房產已無力運作，沒有交房能力。”

        《每日經濟新聞》記者多方調查證實，紫旺房產的法人代表周如眾，已于11月3日被上海市公安局經偵總隊刑事拘留，涉嫌非法吸收公眾存款罪。其女、紫旺房產財務總監周國麗也被警方控制。

        上海市衡平律師事務所此前出具的調查報告稱，紫旺房產“在開發過程中，由于資金短缺，通過民間融資所借高利貸本金約為4.3億元”，且已“嚴重資不抵債、負債6個億左右”。

        “銷售收入起碼有7.3億元，毛利潤有3.3億元之多，錢去哪里了？”購房戶提出質疑。此外，購房戶曹振國還向閔行區房管局的監管提出質疑。

項目到手  本想大賺一筆

        周如眾是溫州泰順人，早年在上海做建材生意，2002年9月3日成立上海紫旺電器有限公司  （以下簡稱紫旺電器），注冊資金100萬元。

        “周如眾搞建材賺了一筆錢，也看到搞房地產來錢，2002年起，先用紫旺電器的名義做起了房地產。”上述熟悉此事的閔行區官員17日向《每日經濟新聞》記者表示，“估計當時他已有拿到那塊地的把握了。”

        工商資料顯示，紫旺房產是2003年9月5日才成立的，注冊資金1.238億元，其中紫旺電器出資2700萬元，周如眾出資9680萬元。

        閔行區房地產登記處的披露信息顯示，2003年10月23日，紫旺房產通過出讓的方式，獲得了江川路街道132街坊15/1丘12萬平方米的商業用地。

        上述官員透露，這一地塊起初并不是商業用地，而是工業用地。周如眾先是通過招商引資方式獲得使用權，最初定名為上海紫旺電器產業基地。不過，周如眾的想法一直是搞房地產，成立紫旺房產也就是專門為了此事。2003年，他終于如愿將這塊地的使用性質變更為商業用地。

        在后來的項目推廣中，該項目被定名為  “新閔捷運城”，2004年12月開建，2006年完成結構封頂，共有房屋1889套，建筑總面積17.2萬平方米。2006年2~8月，周如眾取得預售許可，2006年9月正式開盤預售。

各種借口  交房一拖再拖

        但實際上，許多購房者在這之前就已經付款，形式為“聯建，協建”。

        2002~2005年，周如眾一直在進行聯建、協建的“賣房集資”?！睹咳战洕侣劇酚浾哒{查統計發現，周如眾向浙江麗水一地就賣出200套聯建、協建房屋，其中90%以上是2002年簽的協議。

        保守預計，周如眾總共賣出的聯建、協建房屋在600套左右。

        房地產交易中心資料顯示，該樓盤一期1235套房子共售出1044套，二期654套整盤停售。

        但在房屋賣出后，約定的2004年、2007年交房期限一再過去，業主始終未拿到房屋。

        對于延期交房，紫旺房產也給出過解釋。記者獲悉，2007年5月15日，紫旺房產第一次發出的  《告業主書》稱：“隨著長三角經濟圈上海  ‘龍頭’經濟地位的進一步確立，在閔行區馬橋板塊城市建設規劃進一步調整的大發展趨勢下，為迎合項目開發適應未來發展的長遠目標，只有更加完善的配套和先進的技術硬件才能立足于市場，才能給各位業主帶來有效的經濟回報，因此原定于2007年5月31日房屋交付發日期將有所延后。”

        2008年5月10日，紫旺房產又以建立  “更加完善的商業配套設施和合理的市場規劃布局”為由，將原定的房屋交付日期再次延后至2008年10月31日。但到了10月31日，紫旺房產又稱  “后期工程與配套設施尚處于施工階段”，交付日期再次順延。

承認受阻  遭遇業主起訴

        2009年1月，很多業主坐不住了，他們親自跑了一趟工地，發現施工竟然基本停了下來。

        “做水、電、煤配套工程的施工隊告訴我，紫旺房產已經要求停止施工，我這才發現問題大了。”購房戶老楊告訴記者。

        但直到2009年5月3日，紫旺房產才承認陷入困境，表示因2008年金融風暴的影響，“提升改造必須有新的資金注入，本公司無力運作，按有關部門要求及介紹，已與新的合作方進行資產重組或收購的談判”。

        紫旺房產還表示，已簽訂預售合同的客戶，紫旺房產將不能按期交房，“如要交房，必須有新的合作方愿意介入或收購后，相關配套款交清，按規定將全部的竣工資料交有關部門并經過驗收，據不完全統計，所需時間至少約12至18個月。如沒有新的合作方介入或收購，交房時間則無法預計。”

        2009年5月3日，上海市衡平律師事務所向購房戶提出“退不退房”的征詢，此后又于2009年7月稱，紫旺房產計劃在2010年3~6月交房，2012年12月底辦理大產權證。

        眼看交房無期，購房戶老楊就此向閔行區法院提起訴訟，要求紫旺房產交房及支付違約金，并獲得法院支持。其他購房戶聞訊，也紛紛起訴紫旺房產，于是這樣的訴訟一再上演。

        記者11月18日前往上述工地，看到工程確實已經停工，片區內雜菜叢生，據悉，閔行區法院已將此地查封。

老總被拘  牽出非法集資

        在11月16日閔行區法院的公開審理中，上海市衡平律師事務所律師陳曉虹曾申請延期審理，理由是：“目前，紫旺房產的法人代表周如眾已因涉嫌非法吸收公眾存款問題被刑拘，紫旺房產的相關材料被一并帶走，加之紫旺房產的財務等已被查封，因此無法對購房戶提供的合同信息進行質證，也無法繼續施工并完成交房約定。”

        周如眾東窗事發，源起溫州泰順地區民間借貸人的報案。

        知情人士透露：“事實上，在周如眾償付本息出現問題后，借貸人就開始尋求解決辦法，最終在今年10月正式向上海市公安局經偵總隊報案，稱周如眾非法集資。”

        一位泰順方面的報案牽頭人稱，周如眾欠其100萬元債務，他們聯合報案涉及的借貸總額大約有1.3億元，多為私人借貸。

        該牽頭人還稱，實際上還有規模更大的融資機構充當“橋梁”的非法集資，“但他們也面臨被法律制裁的風險，不敢報案，甚至試圖阻止我們報案。”

        根據可靠消息，周如眾是11月3日在上海吳中路附近被上海市經偵總隊控制帶走的，周如眾的女兒、紫旺房產財務總監周國麗也在次日被上海警方控制。目前，上海警方在九宮賓館成立了專門調查小組。

        購房戶曹振國認為，紫旺房產可能暗藏著更多問題。根據他的計算，該樓盤的土地、建設等成本共計約4億元，而1889套如果全部銷售，總的銷售收入應為7.3億元，毛利潤高達3.3億元，扣除銀行利息和其他運營成本，還是應有相當可觀的利潤。

        “我不同意紫旺公司負債6個億的說法，除非其惡意抽逃資金、轉移資產。”曹振國說。

        對此，閔行區房管局了解此事的工會主席欒志勇表示，暫時無法了解周如眾是否存在挪走資金的情況。

資不抵債  項目變爛尾樓

        “應該說，周早期賺了點錢，把上述地塊分片開發，穩健一點還是可以玩轉的。但他選擇一次性建成全部樓盤，如此大的壓力下，他早期積累下來的資金就有些不足，就只好拆東墻補西墻，2007年前后開始借高利貸。”

        “一個很能說明問題的細節是，紫旺房產年前的賬上還有兩三千萬元，但年關一過，民間借貸集中討要利息，一下就被全部拿走了。”欒志勇回憶說，“他是泰順人，靠著熟人和關系，沒想到一下就借來那么多錢，他也全部笑納，沒有顧忌后果。”

        欒志勇認為，周如眾此時仍是有救的，但在房地產開發后期，他又在考慮另一項投資是否進行，砸了不少錢，拖了太久，高利貸自然就把他壓垮了。

        《每日經濟新聞》記者從可靠渠道獲悉，周如眾可能還在上海牽涉1億元以上的典當融資，“實質與高利貸相近”。

        上海市衡平律師事務所出具的《關于紫旺電器城資不抵債實行資產重組若干的調查情況匯報》中稱，目前該項目尚余5萬多平方米建筑面積因故無法預售，按閔行該地區經濟適用房最高標準4100元/平方米政府收購價，約可回收2.2億元，但比起債務還差了許多，“至此，紫旺房產向民間借貸的高利貸資金將根本無法償還，已嚴重資不抵債，導致項目成為閔行最大的爛尾樓。”上述匯報材料說。

若被重組  或能起死回生

        周如眾被刑拘，各方認為這有助于促進紫旺房產問題的解決。

        上海市衡平律師事務所出具的上述《關于紫旺電器城資不抵債實行資產重組若干的調查情況匯報》中透露，紫旺房產項目后續配套費約為7000萬元，各種規費約3000萬元，同時經專家評估，因該項目規劃設計滯后，還需追加改造費用約1.02億元，加上還貸銀行本息，該項目總需追加投資2.5億元才能達到入戶標準。

        但上海市衡平律師事務所指出，經調查評估，由上海國有全民企業和紫旺房產實行資產重組，追加投入約2億元，閔行區政府給予國有企業開發經濟適用房的規費適當減免，如能全部回收非真實預售房，經過升級改造銷售后，付清各種規費，償還高利貸借款本金，“還是可以使項目起死回生的。”

        知情人士透露，上述意見的核心就是要求退回早期聯建、協建的房屋合同，“當時可能2000元/平方米賣出的，收回后起碼賣7000元/平方米以上，這無疑是一大塊肥肉。”

        據上海市衡平律師事務所人士透露，國資背景的上海星際房地產發展有限公司（以下簡稱星際房產）已經介入此項目中，“只要不虧錢，星際房產愿意把這個項目做成，解決爛尾樓的問題。”

        閔行房管局工會主席欒志勇17日指出，現在各方實際上都在等待公安部門的調查結論，“只有知道紫旺房產到底借了多少民間借貸，賣出多少協建、聯建房屋后，相關方面才好展開下一步工作。”

        “星際房產畢竟對此比較了解，能做得更好。”欒志勇認為。但他也指出，閔行區肯定不只這一種方案。

同步播報

購房者質疑閔行區房管局：

開發商不符條件  為啥頒發預售許可證？

　　  在對紫旺房產提起訴訟的同時，購房者也對閔行區方面的監管問題提出了質疑，主要包括3個方面。

        第一個質疑是：紫旺房產在成立之前的2002年就開始集資，相關部門監管不到位。

        對于協建、聯建的歷史遺留問題，閔行區房管局房屋管理科的景皓回應稱，閔行區房管局當時并不知悉此事，“并沒有購房戶向房管局檢舉，我們也是到了2008年前后才知道這事。”

        第二個質疑是：房地產商開發資質中的‘暫定’資質按規定頂多延續2年，但閔行區房管局連續5年為紫旺房產通過了‘暫定’資質。據披露信息，紫旺房產于2003年9月5日成立，同年9月22日就獲得“暫定”的資質等級。

        景皓表示，紫旺房產的“暫定”資質一直延續到2008年，此前它一直通過年審，“2008年問題爆發出來后才撤銷了它的資質，只準許它完成遺留下來的項目，不準再進行房地產開發。”

        第三個質疑是：紫旺房產并不具備獲得預售許可證的資質，為什么房管局也頒發了預售許可證？

        根據上海市房地產轉讓辦法第32條，商品房預售應當符合“土地使用權以出讓方式取得，已經支付全部的土地使用權出讓金”、“建設工程規劃許可證”、“已經確定商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃”和“已經制定房屋使用公約，并與物業管理企業訂立了前期物業管理服務合同”等8項必要條件。

        購房者曹振國稱，他自2009年7月9日申請信息公開，并一度發起行政訴訟，但閔行區房管局至今只提供了當初紫旺房產申請預售許可證時提供的“紫旺房產物業管理情況”。

        記者注意到，紫旺房產2006年1月16日向閔行區房管局提供了一份《承諾書》，稱開發的中電紫旺電器城項目沒有找到一級資質的物業管理公司，承諾由其資產管理部負責前期物業管理，在項目交付之前，再落實一級資質的物業公司進行前期物業管理。如再無法落實，將由資產管理部繼續對小區實行前期物業管理，直至業主大會成立。”

        曹振國表示，紫旺房產并未與物業管理企業訂立前期物業管理服務合同，即紫旺房產不符合上述商品房預售的規定，“紫旺房產在不具備預售條件的情況下，房管局卻頒發了合法預售許可證，側面導致了我們1044戶購房人上當。”



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