迪拜危機會否“傳染”中國內地樓市

每經記者  楊羚強  發自上海

        11月26日，迪拜宣布將重組其最大的企業實體迪拜世界，并將把迪拜世界債務償還暫停6個月。之后，全球部分地區的樓市受到影響，一些物業買家轉抱觀望態度，減慢入市步伐。

        坦伯頓資產管理公司墨比爾斯（MarkMobius）稱：中國和印度的一些城市可能會步入迪拜后塵，原因是流動性充沛，IPO活絡。

        真的是這樣嗎？針對這些問題，國內地產專業研究機構在接受《每日經濟新聞》采訪時，分析了造就今年內地地產“大牛市”的原因，并對2010年展開了預測。

走勢分析1

內地樓市有迪拜“影子”？

        迪拜債務危機的本源，被認為是房地產危機。

        中國投資協會秘書處處長趙慶明曾表示，迪拜大規模的房地產開發，導致向全球債券市場大舉借債。迪拜神話的破滅，主要源于現金流收緊后購買力下降，房地產價格下滑，再加上債務到期，從而使危機爆發。

        中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍指出，迪拜經濟簡單集中在房地產建設方面，甚至大量借助外來資金開發房地產，短期內或許能拉動經濟增長，但從長期來看，這樣做風險極大。

        分析人士認為，某種意義上，今年的中國內地樓市也有“迪拜”的影子。在經濟復蘇過程中，地產業的表現最為突出，一些地區甚至出現了高度依賴房地產帶動經濟增長的現象。有業內人士甚至指出，房地產已經“綁架”了中國經濟。

        同策咨詢與研究發展中心總監夏宇認為，單純依靠房地產帶動經濟發展是非常危險的，不過，今年內地的樓市有特殊性。全球金融危機使外需大幅萎縮，盡管國家出臺了眾多刺激內需的政策，但收效不大，反而是投資拉動經濟效果最為明顯，房地產因此受益，出現了大幅增長。

        克而瑞信息技術有限公司研究中心總監陳嘯天表示，與迪拜樓市大量依靠外來資金不同,我國受限外令等政策影響，內地樓市中的外來資金并不明顯。

走勢分析2

“牛市”誘因明年還存在？

        國家統計局數據顯示，截至三季度末，全國商品房銷售面積58371萬平方米，增長44.8%；商品房銷售額27532億元，增長73.4%。其中商品住宅銷售面積增長46.4%，銷售額增長78.2%。全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.9%。

        在上周的一場小型上海房地產商研討會上，一些開發商毫不諱言地說，今年是比2007年更好的牛市，進入11月份，上海住宅成交量已經比2007年的最高峰還要高。

        業內總結的今年  “大牛市”的原因主要有：購房優惠政策刺激、信貸規模放開、主要城市經濟轉型帶來機會、實業資本投資地產，以及通漲預期下的恐慌性買房。

        11月27日中共中央政治局會議對明年經濟工作提出，要繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，要落實和豐富完善應對國際金融危機沖擊的一攬子計劃，提高經濟發展的穩定性、協調性、可持續性。

        有地產分析機構由此認為，今年“大牛市”的幾大誘因明年還會存在。

        夏宇認為，明年的購房優惠政策可能會和今年不同，但不會取消，房地產作為國民經濟的支柱產業地位不會動搖。

        陳嘯天指出，今年的旺盛需求，已帶動二三線城市。這些城市的剛性需求，將在明年集體釋放。另外，一線城市收藏豪宅的需求剛剛開始，明后年將進一步上升。

        中原地產研究中心研究總監陶琦說，可以預見，明年的經濟工作方針仍然是“調結構，抗通脹，維穩定，保增長”。因此，流動性依然會很寬松，投資需求仍然會很旺盛，尤其是經過了2009年的樓市，很多人更加明白了房地產的保值作用。

        除了國家政策的影響，上海、深圳、北京樓市的火爆，還與當地出臺的經濟產業規劃有關。上海通過大浦東、大虹橋的建設，明確了四個中心的職能，開始了第二次產業革命，大量導入外來人口，進而抬升了房價。北京渤海灣、天津濱海新區的建設，深圳和香港的深港一體化，也有效地拉動了外來人口的導入，促進了整個市場的需求。

走勢分析3

豪宅市場繼續“高燒”？

        今年的內地樓市中，“豪宅”絕對是一個敏感詞。今年下半段，正是依靠上海、北京等地的豪宅銷售井噴，才使樓市在剛性需求大量釋放后，依然能保持強勁的購房需求。時至歲末，全國第一貴的湯臣一品已賣出16萬元/平方米天價。整個11月份，上海單價8萬元/平方米以上的豪宅賣出了58套，刷新了上海的成交紀錄。

        但不可否認，外部需求的蕭條，以及通貨膨脹預期，客觀上助推了今年的“豪宅熱”。一些地產商曾在今年7、8月份向  《每日經濟新聞》記者指出，很多企業家在出口不力的情況下，把辦公司的資金投入到樓市，購買豪宅。等經濟復蘇后，再將豪宅通過抵押、出售等手段套現。

        豪宅熱賣，也讓很多開發商扎堆建豪宅。恒大、富力、星河灣、綠地、北京首創，乃至萬科等開發商就大舉進入太原，想把房子賣給“煤老板”。

        在明年全球經濟復蘇后，外部需求可能重新活躍，實業家們若把資金轉出樓市，明年的豪宅市場還能像今年這么火嗎？

        夏宇認為，一些重要的資源產業如煤礦，今年已在進行“國進民退”的資本重組，將彌補部分出口行業的產業資本撤離后的“樓市空白”。上述企業家在企業業務暫時未落定時，會大量購買豪宅等產品，這使得豪宅市場仍有空間。另外，與目前旺盛的市場需求相比，目前內地的豪宅總量仍是不夠的，因此不會有過剩危機。

        陳嘯天認為，經過多年熏陶，收藏豪宅已成為富人們的一種愛好。這種收藏愛好將會在明年進一步放大，進而釋放出更多的豪宅需求。

        陶琦則預言，明年上海、北京等地的豪宅與普通住宅間的價差將拉得更大。

走勢分析4

明年還會鬧“樓荒”嗎？

        幾家地產分析機構的負責人普遍預計，明年的市場需求雖然比不上今年，但肯定不會太差。既然需求不減，那么明年的住宅供應難免會成為一個問題。

        由于新建商品住宅的供應不足，今年在北京、上海等地，出現了全年新開工量較去年同期大幅下跌的情況，“樓荒”現象明顯。易居中國分析師薛建雄說，按照目前的市場需求，到明年6月份，上海商品住宅的存量將跌破400萬平方米。

        不過，地產機構普遍認為，明年樓市雖然會存在供求緊張的可能，但情況要比今年好。

        陶琦的理由是，今年已有大量土地入市，這些土地都嚴格規定了開、竣工時間，以防捂盤。與此同時，國家也鼓勵開發商投資建設項目，明年的供應量應該要好于今年。

        國家統計局數據顯示，截至10月，全國商品住宅開發總投資額達19954.21億元，比去年同期上升14.1%。

        夏宇認為，目前對宏觀調控政策的判斷，只能預測明年上半年的樓市。明年下半年，隨著經濟形勢的變化，地產業的政策面是否依然如故，就要打個問號。在此情況下，有戰略眼光的開發商紛紛加快了開發、銷售進度，如萬科、金地等開發商已提出施工9個月銷售，綠城更提出施工6個月銷售。

走勢分析5

明年房價繼續上漲？

        11月，上海全市商品住宅成交均價為18686元/平方米，環比漲9.64%，比2月份上漲47.45%，而上海2008年職工平均年收入也不過3萬余元。

        房價與個人收入之間的懸殊差距，被認為是樓市泡沫的一大特征。按照目前的購買力，新房屋賣給誰？

        夏宇認為，普通購房者還是明年盡早買房為好，否則后續房價還會進一步上漲。在他看來，貨幣的寬流動性政策在明年上半年繼續有效，據估計明年將發放6萬億~7萬億元的新增信貸，這為部分高價房的銷售提供了大量“子彈”。

        同時，各地推進城市化帶來了巨大的購房需求。陶琦認為，上海、北京、深圳等擁有政策資源的核心城市，將進一步通過產業升級，吸引財富階層的導入，進而形成新的購房需求。

        另外，一些城市商品住宅供應窄的問題，將在明年進一步暴露。陳嘯天說，事實上，從2005年開始，上海的商品住宅供應就一直有較大的缺口，只是在宏觀調控的抑制下，一部分需求在2005年和2008年沒有得到釋放，造成了當時市場的滯銷。在宏觀調控政策放松時，這些問題將再次暴露，因此房價的上漲很難避免。



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