2010年上海豪宅標準：將棄地段唯一論？

每經記者  楊羚強  發自上海

　　上海正進入一個滿城豪宅的時代。

        機構統計數據顯示，上海目前成交的普通住宅不到所有商品房面積的15%；上海標價8萬元/平方米的高端樓盤已達二三十個，但全年成交最多的一個月也只成交了25套。2010年，上海“豪宅”會過剩嗎？什么樣的豪宅才能真正稱為“豪宅”？

        《每日經濟新聞》邀請了星河灣華東區負責人、恒盛地產上海鑫泰房地產發展有限公司營運總監李旻、寶華企業集團營銷總經理兼贏佳策略總經理楊健、方方地產咨詢機構首席咨詢師胡宗亙以及研究機構做客本期  “地產峰會”，共議2010年上海豪宅標準。

話題1新豪宅會出現在什么地段？

　　　　NBD：上海星河灣改變了上海傳統的豪宅概念，通過產品的塑造，在一個非豪宅地段打造出了豪宅。上述方法會否被其他開發商模仿？新的豪宅會出現在什么樣的區域？它具有哪些特點？

        星河灣華東區負責人：單一用地段概念來概括豪宅不準確，豪宅開發很大程度上取決于開發商能力。星河灣所開發項目往往能夠美化所屬區域的形象，不僅改變了豪宅所屬的地段，而且顛覆了人們對豪宅的認識。

        李旻：雖然星河灣打破了人們心目中的豪宅標準，但并不代表所有的地方都可以蓋豪宅。豪宅的最大特點是占有稀缺資源，有非常強的不可復制性，如景觀的稀缺資源，或者經濟區、金融區土地的稀缺資源。

        楊?。汉勒€是圍繞一定地段的概念而論的，并不是所有內環地段的住宅都可以被稱為“豪宅”。豪宅對土地的面積及地理位置都是有要求的，只有佘山、陸家嘴及上海的一些沿江區域才能出產真正意義上的豪宅。從這一點來說，豪宅不可“復制”。

        胡宗亙：上海沒有真正意義上的豪宅?，F在所謂的  “豪宅”，其實是高端的住宅產品。所謂“豪宅”有兩個特點，一是房型大，二是價格貴。其他如建材、地段等概念，均不是豪宅特有的。

        佑威房地產研究中心：如果開發商只打造了豪宅項目，而沒有把區域打造成豪宅集聚區，那這個樓盤不能算作真正的豪宅。形成新的豪宅集聚區需要有多個高端項目的集中開發，并且還需要有發展空間。

        中原地產研究院：豪宅通常應有以下一種或多種元素：傳統中心地段；以老洋房里弄為景點；有江景河景；位于黃浦江兩岸或蘇州河兩岸；有山景或田園風光；有一定私密性，裝修標準高。

        同策房地產咨詢機構：未來豪宅可能會向外環外非傳統別墅區域發展，如閔行的新浦江城、嘉定南翔等。這些板塊土地供應量大，大牌開發商云集，開發密度低，容易打造出豪宅產品，加上軌道的導入，使這些區域價值更容易體現。

        中房指數研究院：從區域分布來看，目前豪宅主要分布在傳統市中心區、黃浦沿江區域、佘山頂級別墅區以及浦東、閔行等城市別墅區。未來隨著上海區域建設的完善、產業規劃的均衡、財富的累積，上海豪宅將日趨呈現分散布局的點狀發展，不同地區都有相當的消費力匹配，幾乎每個區域均有相應的豪宅，例如2009年徐匯浦江板塊的崛起。

話題2價格會不會再次大幅上調？

　　  NBD：由于房價大幅上漲，豪宅的價格標準也發生了翻天覆地的變化?，F在在上海，5萬元/平方米以上的才能被稱為是豪宅。2010年，這個價格標準會不會再次大幅上調？

        星河灣華東區負責人：用單一價格指標論豪宅的附加值是不恰當的，價格并不是豪宅的唯一要素。

        李旻：豪宅在整個城市范圍內的稀缺性和不可替代性，決定其是一個封閉的市場，不會受整體房地產市場價格波動而變化，除非開發商資金鏈斷鏈，否則絕不可能降價賣豪宅。豪宅更多是考量開發商的運營能力。

        楊健：豪宅價格向上走已是趨勢。今年，內環內三四萬元以上的樓盤才會被稱為豪宅，低于這個單價的豪宅已經很少了。湯臣一品今年已賣出16萬/平方米的高價，明年新鴻基濱江凱旋門25萬/平方米的豪宅也有可能出現。

        胡宗亙：豪宅價格有可能繼續往上走，但這個趨勢不會一直持續。在房價上漲的過程中，國家也要建立一個預警機制，以防房價漲得過快，步入危險區間。

        佑威房地產研究中心：價格不是確定豪宅的唯一標準。如果項目定價極高，做得極致奢華，但所處地段處于無法建造豪宅的區域，如火車站周邊，或者大型動遷配套基地周邊，區域根本無法支持起豪宅的底蘊。因此，豪宅不能單單以價格取勝，需要占有稀缺的資源，處于高尚的人文地段。

        同策房地產咨詢機構：評判豪宅的標準不會不能僅僅看單價，因為在市中心面積小、單價高的項目比比皆是，但這些項目根本不屬于豪宅行列。由于豪宅擁有大面積的特點，因此我們認為，以后總價在千萬元以上的公寓才可以被稱為豪宅。

        中原地產研究院：豪宅價格會漲，但大幅上調難現，預計政策對該部分需求在交易稅費環節會有所控制。

話題3未來豪宅怎樣才保值？

　　NBD：星河灣、黃浦灣、尚海灣等項目給豪宅市場帶來的改變并不僅僅體現在地段上，項目的設計、用料等也都顛覆了人們心目中的豪宅概念。2010年開發的豪宅，在硬件設施和房型設計等標準上應該具備哪些特性？怎樣的豪宅才具有收藏、保值價值？

        李旻：明年的豪宅將進一步奢侈品化，產品將更加令人賞心悅目。開發商會更多審視所開發的豪宅是否夠得上豪宅的級別，這對開發商的運營能力將是一個巨大的考驗。但從設計角度來說，明年的豪宅建筑設計方面將很難有大的變化，原因是現在的豪宅設計受到了針對普通住宅設計規范的制約，比如住宅設計規范規定層高不得超過4米。這樣一來，一些豪宅將在明年引入更多的高科技以體現產品的高端化，而不是依靠建筑設計。

        楊?。好髂觊_發商很有可能像今年的星河灣、黃浦灣一樣，提高自己的營造能力，通過產品的研發營造來開發新的產品，利用施工、用材等精細化開發，使豪宅不再唯地段論。一些看似不能出產豪宅的地方，也有可能創造高價值標的樓盤。

        胡宗亙：僅從硬件來看，豪宅和普通住宅沒有區別?，F在的豪宅，更多是被概念引導出來的房地產奢侈品，價值主要是靠營銷包裝予以提升的。

        佑威房地產研究中心：裝修房也將會是豪宅的一個發展趨勢。豪宅具有不可復制，擁有獨一無二的稀缺資源才是保值增值的首要選擇。

        同策房地產咨詢機構：豪宅應有以下特點：精裝修；物業管理高要求高收費；內景優美，部分項目有稀缺的外部景觀資源；車位充足，車位比大于1:1；房型大；開發商以港資企業為主，其次為臺灣品牌開發商，有豪宅項目開發經驗。

話題4項目如何找到客戶群？

　　NBD：在上海，有大量每平方米單價在8萬元以上的豪宅供應市場。豪宅市場容量有限，這些項目怎樣才能找準定位？要通過怎樣的營銷方式才能找到屬于自己的客戶群？

        星河灣華東區負責人：豪宅市場很廣闊，開發商可以細分營銷，為產品銷售作準備?？蛻舻男枨笫遣煌?，任何產品都可以找到自己的客戶群。

        李旻：高端客戶群對價格的敏感度不高，總價二三十萬元的差距不會影響豪宅購買者，關鍵是要讓客戶看到信心。最近一個階段豪宅銷售不好，一方面和工程狀態有關。工程沒有完工，客戶不知道產品能做到什么樣的程度，不能買。另一方面，也和客戶可選擇面小有關系。豪宅市場在進入年尾以后，資金和客戶群目前都不在興奮點上。事實上，目前供應的豪宅，沒有哪一個樓盤能滿足客戶的所有要求。大部分的豪宅都只能滿足幾方面的需要，這客觀上使得上海豪宅市場目前競爭不明顯。購買豪宅的客群和普通人不一樣，他們不接受誘導，相對比較自信，會定自己的尺規。因此產品營銷需要開發商內煉武功，以高品質吸引客戶。

        楊?。翰⒉皇侨巳硕伎梢韵裥呛訛骋粯娱_發產品。星河灣除了產品，還有十年逐步形成的企業品牌。從這個角度看，像星河灣那樣復制豪宅的可能性不大。從價位上看，明年市場會有一定的成交僵持，一些開發商的價格策略也會有所調整。

        胡宗亙：目前最主要的問題是房源少，市場上有些人把房子當貨幣，導致市場比較瘋狂。明年的市場可能會出現一些變化，但這些變化在豪宅市場不會遇到。

        中原地產研究院：星河灣營銷方式有其優勢，可借鑒。同時，還應通過關系營銷維護固有客戶，尋找新客戶。

周刊預告

　　國家發改委主任張平12月9日明確表示，要抑制投機性購房。業內人士預測，過熱地區房價上升的勢頭會蔓延，不排除政府會采取微調措施，明年的房地產政策仍然難以預料。消息傳出后，萬科、保利等地產龍頭股股價都有一定幅度下跌。分析師認為，未來房地產投資將更加集中在一線地產商。誰將成為中國資本市場的明星公司？《每日經濟新聞》將從下周開始對一些證券機構、投資銀行、開發商、地產分析機構進行調查，尋找地產行業的明星公司，也提醒一些可能淪落為二線的房企及時修正經營路線，調查結果將在年終特稿中公布，敬請期待。



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