馮海寧：土地財政是樓市調控最大“敵人”

馮海寧

        中國指數研究院近日推出的《2009年中國土地出讓金年終大盤點》顯示，去年中國土地出讓金總額達1.5萬億元。其中，國內70個大中城市土地出讓金共計10836億元，比2008年增加140%。中國社科院研究人員表示，根據去年一些重點城市土地出讓收入的同比增長率估算，全國土地出讓的收入可能高達2.2萬億元。

        2009年全國土地出讓收入究竟是多少，無論是中國指數研究院還是社科院學者，其實都摸不清真實數字，即使是國土資源部最終公布的數據，也不可能一網打盡所有土地出讓收入。這是因為招拍掛出讓的土地收入由于公開便于統計，而通過協議劃撥等方式出讓的土地由于過程不透明，收入則難以統計，所以，真實數據是難解之謎。

        不過，可以肯定的是，“賣地”已經成為地方政府財政收入的主要支柱，不少城市如北京的土地出讓金占財政收入比例接近五成。土地財政被稱為“第二財政”，其實在某些地方已經超越第一財政。這顯然是一個危險的信號，因為土地財政綁架的不但是地方政府，而且還綁架了公共利益，一旦出讓土地收入減少，政府對公共事務的投入也要受影響。

        因此，必須盡快把地方政府從土地財政泥潭中拉出來。一方面是培育新的經濟增長點，挖掘新的財政收入來源；另一方面要加大中央財政轉移支付力度，對中央與地方的利益進行重新分配。在1月8日進行的中共中央政治局第十八次集體學習上，胡錦濤總書記強調必須深化財稅體制改革，健全中央和地方財力與事權相匹配的財政體制。我們希望財稅體制改革的步伐能夠快一些。

        顯而易見，作為地方政府的主體稅種，物業稅一旦開征，原來進入中央財政的稅費將轉入地方政府的“口袋”。然而，由于種種原因，物業稅短期內開征似乎并不現實。來自國稅總局的最新消息是：物業稅短期內開征不真實，社會傳聞沒有依據。而且，新出臺的“國十一條”也沒有提及物業稅。這就讓中央與地方利益重新分配變得不確定。

        在筆者看來，土地財政已經成為樓市一系列宏觀調控的最大  “攔路虎”。雖然最新出臺的政策不少涉及土地財政，如  “拿地首付不低于50%”可抑制開發商拿地沖動。不少市場觀察人士也認為，2009年的出讓土地收入冠軍——杭州在2010年土地市場出現下滑的可能性很大，地價降幅會達到10%至20%。但筆者卻不這么樂觀，因為土地財政的現狀并未改變，地方政府還有可能千方百計哄抬地價、對開發商拿地后不及時開發采取容忍態度。

        據報道，在不計成本、天價拿地進而推高房價上漲預期后，2009年誕生的一些“地王”又開始申請修改規劃。業界關注的是，地方政府在去年狂攬萬億元后，是否會放行這些“地王”的修改申請？在筆者看來，開發商以修改規劃的方式逃避開工，地方政府放行“地王”的修改申請，這種可能性很大。因為地方政府一旦  “卡”開發商的脖子，誰還給地方政府創造收入？

        因此，有關方面要意識到土地財政是“國四條”、“國十一條”等政策落地的最大“敵人”，是土地違法、地價與房價飆升的禍根。只有早日解決土地財政這一頑疾，樓市調控才有可能一調就靈。



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