馮海寧：海南島經(jīng)不起樓市炒家的折騰

馮海寧

        海南的這場(chǎng)資本狂歡，首先讓人聯(lián)想到了上世紀(jì)90年代中期曾經(jīng)刮過的那場(chǎng)房地產(chǎn)風(fēng)暴。據(jù)有關(guān)資料，1990年，海南省房地產(chǎn)剛形成規(guī)模，到了1993年和1994年，房地產(chǎn)竟分別增長(zhǎng)了14倍和13.9倍。1995年，當(dāng)這股挾帶著巨大泡沫的經(jīng)濟(jì)狂潮塵埃落定時(shí)，全國(guó)有800多億資產(chǎn)像  “爛尾樓”一樣被牢牢地釘在這片土地上。今天，海南是否在重復(fù)昨日的故事？

        聚光燈下，海南樓市正在盡情表演。全國(guó)樓市隨著宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，觀望情緒正在抬頭，交易量開始萎縮，房?jī)r(jià)漲勢(shì)被潑冷水，某些地方初現(xiàn)退房潮，樓市似乎即將步入秋天。然而，海南樓市卻是一片艷陽天：不但房?jī)r(jià)漲勢(shì)嚇人，而且銷售量創(chuàng)出奇跡；不但有浙江等地大量民間資本在這里扎堆，而且中糧、華潤(rùn)等國(guó)有資本在這里大肆圈地；相關(guān)上市公司在資本市場(chǎng)上被瘋狂爆炒。

        資本的嗅覺異常靈敏。就在其他游資爭(zhēng)相奔赴海南之際，據(jù)說“潛伏”的浙商資本早已在海南布局。顯然，海南這股炒樓之風(fēng)其實(shí)早已孕育，國(guó)際旅游島概念只不過點(diǎn)亮了海南的天空，讓潛伏的資本露出了面目，令更多的游資更加瘋狂。筆者以為，盡管今天海南的市場(chǎng)環(huán)境相比上世紀(jì)90年代大大不同，但海南仍然有必要為投資者先上一堂風(fēng)險(xiǎn)課，不妨讓潘石屹們講講當(dāng)年的故事。

        海南這一輪炒房潮有兩個(gè)誘因：一個(gè)是國(guó)際旅游島的概念效應(yīng)；另一個(gè)是暫停土地出讓和審批新的土地開發(fā)項(xiàng)目。加之大量熱錢尋找歸宿，因而中國(guó)樓市出現(xiàn)獨(dú)特的  “海南現(xiàn)象”。然而，“海南現(xiàn)象”并不一定是海南的福音，房?jī)r(jià)飆漲所帶來的一系列問題，如果不早做應(yīng)對(duì)，即便上世紀(jì)90年代的泡沫破裂不會(huì)再現(xiàn)，也會(huì)有不少麻煩，需要付出相應(yīng)代價(jià)。

        海南有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，為了防止開發(fā)商一擁而上，在全省國(guó)際旅游島規(guī)劃完成和經(jīng)發(fā)改委批準(zhǔn)之前，全省包括省政府和各市縣暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發(fā)項(xiàng)目。據(jù)說這是為了防止樓市泡沫，但沒有想到的是，暫停土地出讓反而加劇了樓市泡沫——由于開發(fā)商和投資者不清楚海南重新批地的準(zhǔn)確時(shí)間，炒地炒房就不可避免，可惜海南忽視了這一點(diǎn)。這也給人一種錯(cuò)覺，海南暫停土地出讓不是為了防范泡沫，而是在哄抬地價(jià)。

        目前不少房地產(chǎn)項(xiàng)目借助國(guó)際旅游島概念大打旅游牌，開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。但人們不一定意識(shí)到，任何類型的房地產(chǎn)生意，都不是依靠投機(jī)炒作支撐的，而是需要真實(shí)的需求來支撐，投機(jī)炒作支撐的房?jī)r(jià)必然充斥著泡沫，而泡沫對(duì)開發(fā)商、投資商、銀行而言，對(duì)海南來說，顯然沒有多少好處。海南樓市要在真實(shí)需求中崛起，而不是要在泡沫中沉淪。

        對(duì)于輿論質(zhì)疑會(huì)不會(huì)出現(xiàn)像上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)的狂熱和泡沫時(shí)，海南省委書記衛(wèi)留成信心十足地說，海南不會(huì)再出現(xiàn)1993年房地產(chǎn)泡沫的情況。由此來看，那場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫教訓(xùn)深刻，海南有相應(yīng)措施應(yīng)對(duì)新一輪投資熱潮。筆者以為，海南不妨公開防范樓市泡沫的具體措施，好給公眾、開發(fā)商、投資者吃一顆定心丸。

        不可否認(rèn)，由于地理上的原因，國(guó)際旅游島思路是海南的出路。發(fā)展旅游自然離不開房地產(chǎn)。但海南有關(guān)方面要意識(shí)到，海南已經(jīng)有過一次讓人記憶深刻的泡沫，海南島經(jīng)不起樓市炒家的再次折騰。發(fā)展國(guó)際旅游島，既需要理性的投資者，更需要理性的管理者。



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