馮海寧：海南島經不起樓市炒家的折騰

馮海寧

        海南的這場資本狂歡，首先讓人聯想到了上世紀90年代中期曾經刮過的那場房地產風暴。據有關資料，1990年，海南省房地產剛形成規模，到了1993年和1994年，房地產竟分別增長了14倍和13.9倍。1995年，當這股挾帶著巨大泡沫的經濟狂潮塵埃落定時，全國有800多億資產像  “爛尾樓”一樣被牢牢地釘在這片土地上。今天，海南是否在重復昨日的故事？

        聚光燈下，海南樓市正在盡情表演。全國樓市隨著宏觀調控政策的出臺，觀望情緒正在抬頭，交易量開始萎縮，房價漲勢被潑冷水，某些地方初現退房潮，樓市似乎即將步入秋天。然而，海南樓市卻是一片艷陽天：不但房價漲勢嚇人，而且銷售量創出奇跡；不但有浙江等地大量民間資本在這里扎堆，而且中糧、華潤等國有資本在這里大肆圈地；相關上市公司在資本市場上被瘋狂爆炒。

        資本的嗅覺異常靈敏。就在其他游資爭相奔赴海南之際，據說“潛伏”的浙商資本早已在海南布局。顯然，海南這股炒樓之風其實早已孕育，國際旅游島概念只不過點亮了海南的天空，讓潛伏的資本露出了面目，令更多的游資更加瘋狂。筆者以為，盡管今天海南的市場環境相比上世紀90年代大大不同，但海南仍然有必要為投資者先上一堂風險課，不妨讓潘石屹們講講當年的故事。

        海南這一輪炒房潮有兩個誘因：一個是國際旅游島的概念效應；另一個是暫停土地出讓和審批新的土地開發項目。加之大量熱錢尋找歸宿，因而中國樓市出現獨特的  “海南現象”。然而，“海南現象”并不一定是海南的福音，房價飆漲所帶來的一系列問題，如果不早做應對，即便上世紀90年代的泡沫破裂不會再現，也會有不少麻煩，需要付出相應代價。

        海南有關負責人稱，為了防止開發商一擁而上，在全省國際旅游島規劃完成和經發改委批準之前，全省包括省政府和各市縣暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發項目。據說這是為了防止樓市泡沫，但沒有想到的是，暫停土地出讓反而加劇了樓市泡沫——由于開發商和投資者不清楚海南重新批地的準確時間，炒地炒房就不可避免，可惜海南忽視了這一點。這也給人一種錯覺，海南暫停土地出讓不是為了防范泡沫，而是在哄抬地價。

        目前不少房地產項目借助國際旅游島概念大打旅游牌，開發旅游地產項目。但人們不一定意識到，任何類型的房地產生意，都不是依靠投機炒作支撐的，而是需要真實的需求來支撐，投機炒作支撐的房價必然充斥著泡沫，而泡沫對開發商、投資商、銀行而言，對海南來說，顯然沒有多少好處。海南樓市要在真實需求中崛起，而不是要在泡沫中沉淪。

        對于輿論質疑會不會出現像上世紀90年代海南房地產的狂熱和泡沫時，海南省委書記衛留成信心十足地說，海南不會再出現1993年房地產泡沫的情況。由此來看，那場房地產泡沫教訓深刻，海南有相應措施應對新一輪投資熱潮。筆者以為，海南不妨公開防范樓市泡沫的具體措施，好給公眾、開發商、投資者吃一顆定心丸。

        不可否認，由于地理上的原因，國際旅游島思路是海南的出路。發展旅游自然離不開房地產。但海南有關方面要意識到，海南已經有過一次讓人記憶深刻的泡沫，海南島經不起樓市炒家的再次折騰。發展國際旅游島，既需要理性的投資者，更需要理性的管理者。



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