2010-05-15 01:50:05
每經記者 王炯業
在近期的房地產調控下，“受傷最重”的無疑是住宅市場，商業地產卻出現絕處逢生的機會，各種資金繞開住宅市場，不斷涌入寫字樓和商鋪。那么，A股市場中的商業地產股在這輪下跌中是否被錯殺？商業地產股是否會迎來新的投資機會呢？《每日經濟新聞》記者通過調查和采訪為投資者揭開商業地產的投資前景。
地產股無一幸免
從近期股市盤面可以看出，在近期房地產調控下，無論是住宅開發類地產股、商業地產股，還是綜合類地產股，在本輪殺跌過程中均無一幸免。
大智慧數據顯示，地產指數自從4月17日調控實施以來，累積下跌近20%。一線地產股中，招保萬金無一幸免；商業地產股中，金融街（000402，收盤價8.33元）下跌近20%，世茂股份（600823，收盤價10.37元）下跌26.53%，陽光股份（000608，收盤價7.10元）下跌近20%；住宅開發類股中，榮盛發展（002146，收盤價13.39元）下跌20%多，蘇寧環球（000718，收盤價8.25元）下跌30%多……
有業內人士不禁指出，在地產股如此慘烈的下跌過程中，是否存在被錯殺的股票。其中商業地產是否屬于被錯殺的股票呢？
第一創業地產研究員陳曉波認為，在信貸收縮、房地產調控的背景下，整個房地產市場環境并不理想。房地產的產業鏈又非常長，這讓整個經濟有增速放緩的可能。如果整體經濟環境往下走的話，商業地產想獨善其身是比較困難的，但此次政策沒有對商業地產進行打壓，所以商業地產相對來說會好一點。
各路資金轉向商業地產
受近期一系列房產調控政策，特別是“新國十條”中差別化信貸政策的影響，住宅市場自4月下旬率先進入調整。
從近期市場走勢看，政策的綜合效果已有所體現。據中原地產監測數據顯示，4月29至5月5日，五大城市二手房成交量比新政前一周有50%以上的跌幅，掛牌價格亦有所松動。市場預期，由于物業稅/房產稅出臺的預期增強，同時，個別城市在信貸方面出臺了更為嚴厲的政策細則，住宅市場短期內成交量仍將持續低迷，價格將進入下行通道。
與住宅市場成鮮明對比的是寫字樓和商鋪的成交，據機構調研報告顯示，商業地產出現了全面回暖的跡象，各種需求復蘇，租賃成交活躍，租金首次出現增長，雖然漲幅微小。
一線城市尤為明顯，搜房網統計數據顯示，2010年4月上海商業地產成交環比大漲，4月共計成交2209套，成交面積240053平方米，環比上月增幅184.51%。據中立地產統計數據顯示，5月3至7日廣州一手寫字樓成交95套，共14589平方米，成交量環比激增204.4%，均價亦穩中帶升，最高升幅高達10%。
中原地產研究員認為，鑒于密集出臺的調控政策對住宅市場的持續利空影響，使得自用型買家及投資資金提前結束觀望，正式投向發展較為穩定的寫字樓市場，所以寫字樓比住宅所受影響小，預計近期寫字樓買賣市場集中成交的現象仍將繼續出現。
21世紀不動產一位銷售顧問對記者表示，買房的都開始觀望，等待政策效應顯現，不過最近一些投資客開始要求找尋商業地產了。因為住宅對于買房者有嚴格的條件控制，但對于商鋪等商業地產，卻沒有這一條限制，因此無論是申請銀行貸款還是購置多套也好相對來說容易些，而這也催生了眾多投資者轉戰商業地產。
商業地產安全邊際較高
國泰君安首席地產分析師孫建平表示，無論是住宅還是商業地產，還是要看整體市場運營的情況。從目前形勢來看，在A股市場中，相對住宅開發的房地產股票，商業地產股安全邊際會高一點，總體風險系數會小一點。
其實，在A股市場中，很少有純粹的商業地產，更多的是住宅開發加商業地產租賃開發的模式，像金融街，世茂股份，小商品城，陸家嘴等。如果這些商業地產股下跌幅度大于地產股，那么商業地產股具有一定的安全邊際，不過這也要從該股的歷史數據來進行對比，陳曉波說。
《每日經濟新聞》記者致電幾家商業地產的上市公司，從反饋來看，目前的調控對于商業地產股影響相對較小。
金融街相關人士表示，公司出租物業主要是在金融街這一塊，客戶穩定性很高，基本上沒有剩余物業可租；可售的寫字樓在天津，正在對外積累客戶和招商。此外，市場上確實有資金轉向商業地產的跡象。
小商品城證券辦公人士也表示，公司主要業務是商鋪的租賃，受到目前的地產調控影響較小。
由于商業地產現在有資金流入，加上持有寫字樓或商鋪能給公司帶來穩定的現金流，所以商業地產股在目前的調控政策下安全邊際較高。那么，哪些地產股在A股市場具有這種特質，而又相對安全呢？《每日經濟新聞》結合券商的研究報告中推薦的商業地產股和WIND統計的歷史市盈率市凈率數據，重點選擇出以下各股供投資者參考。
◆行業分析
值得關注的商業地產股
國泰君安研究報告指出，一線城市商業地產需求穩定、租金收益高，價格上漲趨勢明顯，核心商圈商業地產供需緊張。2000至2009年含辦公樓和商業用房在內的商業地產銷售面積年均復合增長率為16%，而銷售均價年均復合增長率為9.4%；大部分一二線城市優質寫字樓租金收益率為7%以上，最高為11.5%
考慮一線城市商業地產規模和租金情況，受益最顯著的公司包括：中國國貿 （600007，收盤價9.13元）、浦東金橋（600639，收盤價9.77元）、外高橋（600648，收盤價13.63元）、金融街、招商地產（000024，收盤價15.96元）、陸家嘴（600663，收盤價18.70元）、張江高科（600895，收盤價10.45元）、新黃浦（600638，收盤價10.80元）、陽光股份、世茂股份。
從這一些上市公司在京滬深廣四個一線城市持有的出租商業分類統計來看，位于一線城市黃金地段的上市公司中，金融界，陸家嘴，陽光股份相對來說擁有面積較多。其中金融街在北京擁有物業面積41.3萬平方米，陸家嘴在上海陸家嘴擁有物業面積62.6萬平方米，陽光城擁有16.8萬平方米。
《每日經濟新聞》通過WIND統計了2000年以來部分地產股的市盈率和市凈率發現，金融街在2010年之前最低的市盈率出現在2004年6月為15.66倍，市凈率最低出現在2005年5月份最低位2.59倍；目前最市盈率約15.5倍，市凈率約為1.36倍，均創下歷史新低。
類似的情況也出現陽光城（000671，收盤價12.00元）和陸家嘴，統計數據顯示，陽光城2010年之前最低的市盈率出現在2008年10月份，為8.62倍，市凈率最低點出現2008年10月份，為0.91倍。目前陽光股份的市盈率約為20.5倍，市凈率約為2.8倍。
陸家嘴2010年前最低市盈率為2005年4月份的15.33倍，最低市凈率為2005年7月份的1.44倍，2008年10月份出現了26.94倍的市盈率和2.47倍的市凈率，目前其市盈率為31.09倍，市凈率為3.71倍。
另外，申銀萬國研究報告指出，小商品城龐大的商鋪租金現金流為其未來的可持續發展提供了強勁的支撐。WIND統計數據顯示，小商品城2010年前最低市盈率市凈率出現在2005年6月份分別為28.7倍和3.6倍，而目前小商品城市盈率為31.73倍，市凈率為4.56倍?？偟膩砜?，商業地產股目前的市盈率和市凈率已經接近或突破歷史最低點，這些地產股在寫字樓和商鋪持續受到資金關注的前提下，股價安全
邊際相對較高。
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