東方海外凈賺40億脫身 長樂路地塊遺留問題“轉嫁”凱德

每經記者  楊羚強  發自上海

        “絕不能讓東方海外跑掉?！?br/>
        今年1月，東方海外在沒有出售過任意一套所開發房源的情況下，僅靠項目公司的股權轉讓就獲得了超過40億元的收益，并就此從內地樓市退出。

        上海長樂路地塊是東方海外轉讓的項目之一。昨日（6月9日），該地塊的居民向《每日經濟新聞》曝料稱，東方海外轉讓房地產業務獲得巨額利潤后尚有遺留問題未解：東方海外以舊城改造為由獲得了零土地出讓金獲拿地的優惠，卻未履行安置原住戶原地回遷的義務，導致一千多戶動遷居民利益受損，上述地塊的居民中目前就仍有一部分未被安置。

        然而由于東方海外已出讓了其所有內地業務，該公司原先需要承擔的安置回遷居民的責任，也將改由購買了所有項目權益的凱德置地中國有限公司來承擔。熟悉上海房地產業的律師表示，凱德置地可能因此而需要補繳巨額的土地出讓金。

爆料：零出讓金“圈地”？

        在今年1月，東方海外以約150億元向凱德置地轉讓了包括上海長樂路地塊在內的其內地全部7個房地產開發項目，據評估，這次轉讓給東方海外帶來的總收益超過40億元。

        這一消息一經報道披露，立即觸動了現年83歲的錢祥增老人的神經。錢是盧灣區第12號地塊（即東方海外長樂路地塊）的居民。但自從2002年以后，他就失去了屬于自己的房子，原因是他一直未能和上海東方海外永業房地產公司就動遷安置達成協議。錢堅持認為，東方海外是在隱瞞了相關政策規定的情況下，欺騙了所有地塊的居民，損害了他們的利益。

        他的依據來自上海市盧灣區房屋土地管理局和東方海外（上海）投資有限公司、上海永業股份有限公司2001年12月31日簽訂的《上海市國有土地使用權出讓合同》[盧房地用（2001）出讓合同內第5號]（補充合同）。

        他出示的上述合同復印件顯示，根據滬建城（2001）第68號文（以下簡稱68號文件）的政策規定，由于在該地塊總共37287平方米的出讓土地面積中，有27892平方米是新一輪舊區改造地塊，因而東方海外得以免繳該地塊的土地出讓金。

        根據此前上海媒體的計算，東方海外僅長樂地塊一個項目的轉讓收入就達到39.28億元，但錢祥增提供的證據稱，東方海外所支付的用于安置居民動遷安置的資金和動遷房屋總代價很可能不超過3億元。

爭議：是否有義務回搬安置

        錢祥增向《每日經濟新聞》記者提供的上述68號文件顯示，被認定為新一輪舊區改造地塊的項目可以獲得多項優惠，包括土地使用出讓金為零、減免拆除公房補償費、房屋拆遷管理費、工程質量監督費、建設工程規劃許可證費、減免或免收人防設施結建費等。

        而上海市房屋土地資源管理局2001年12月24日出臺的滬房地資安[2001]705號文件，盧灣區12號街坊按照滬建城（2001）第68號文的規定，已被列為新一輪舊區改造地塊。

        68號文件顯示，拆除地塊可試行動遷居民出資回搬原地或原區域，居民安置辦法有實物安置、貨幣安置，也可出資回搬。但據錢祥增說，截至目前，沒有一戶原住戶得以回搬。而根據上海市城市建設和管理委員會2001年制訂的《鼓勵動遷居民回搬試點地塊報批辦法》，在申報試點新一輪舊區改造地塊時，需要提供回搬戶數量和比例。

        錢祥增認為，根據上述政策與合同，東方海外必須履行68號文件的第四條內容：即拆造地塊可試行動遷居民出資回搬原地或原區域。但是，東方海外和上海永業組成的上海東方海外永業房地產有限公司卻并沒有按他想象的那樣安排動遷居民回搬。根據上海東方海外永業房地產有限公司向上海市盧灣區房地局提出的申請，該公司對動遷居民的安置辦法是提供1萬平方米位于浦東三林的房源，以及2.6億元安置資金。

        由于68號文件并未明確  “負責舊區改造的房地產開發公司是否一定要為原住戶提供回搬安置”這一問題，錢祥增所提供的補充合同中也未明確這一點。因此文件中所提及的回搬政策，僅僅是錢祥增個人理解。

        市場人士回憶，當時浦東三林地區的房源售價只有3000元/平方米左右，而長樂路當時同區域的商品住宅售價在8000元/平方米左右，僅安置房源的成本可能就要相差5000萬元。

        而按照68號文件規定，回搬居民原住房建筑面積拆一還一部分，按公有住房出售政策購買；如住房有困難的，可按優惠價格購買適當的優惠面積；再超出部分，按當地市場價購買。如果完全按照上述政策規定，東方海外可能需要付出遠超過3億元的資金。

進展：政府部門介入

        為此，《每日經濟新聞》記者于6月1日前曾向上海市規劃和土地資源管理局以及盧灣區規劃和土地資源管理局  （即由盧灣區房屋土地管理局和盧灣區城市規劃局分拆重組而成）發出了采訪函，詢問錢祥增的理解是否正確，2001年盧灣區房屋土地管理局和東方海外簽訂的土地出讓合同文本又是否規定了東方海外需要向原住戶提供回搬安置。

        但盧灣區規劃和土地資源管理局的回復稱，動遷安置不由該機構管，他們無法向《每日經濟新聞》確認錢祥增的理解是否正確；而上海市規劃和土地資源局辦公室相關負責人6月8日對記者的回復是，對于錢祥增的說法目前仍然在調查中，尚未獲得確切的結果。

        此后《每日經濟新聞》記者又于6月3日向已經出售全部內地房地產業務的東方海外集團香港總部企業傳訊部發出采訪函，企業傳訊部接待人員表示，企業傳訊部的負責人沈志澄已于昨日詢問了相關人士，稍后會回復記者。不過，截至截稿，記者并未接到沈志澄的回復。

        《每日經濟新聞》記者又向接受東方海外上海長樂地塊的凱德置地中國有限公司詢問回搬一事的前因后果，得到的回復是“凱德置地一直都遵守國家的各項法律法規，積極配合政府相關工作，并將一如既往這么做?！?br/>
后續：凱德置地補繳土地出讓金？

        “按照有關政策，劃撥地塊如果改變用途，需要補繳巨額土地出讓金?！鄙虾Ｊ行麻h律師事務所合伙人劉福元說，如果東方海外之前和盧灣區房屋土地管理局簽訂的土地出讓合同中，約定了項目的用途之一是安置地塊的原住戶，但實際上建成后的項目卻是對外銷售商品房，那么按照政策，應該向政府部門補繳土地出讓金。

        而除了土地出讓金，東方海外還要支付土地增值稅、未安置居民的動遷費用等多項成本。但隨著東方海外將內地7個項目整體轉讓給凱德置地后，凱德置地將成為上述費用的承擔者。

        “關鍵是凱德置地是否對東方海外出售的項目公司的債務債權調查清楚了?！眲⒏Ｔf。

        上海市杜躍平律師事務所律師杜躍平說，事情的關鍵是東方海外之前與盧灣區房屋土地管理局簽訂的土地出讓合同中，是否明確了安置上述居民回搬是舊改的必要條件，如果確有約定，那么凱德置地可能需要按照合同約定，就違約部分承擔違約責任。



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