“購轉租”潮起 多地房租上漲北京超過兩成

每經記者  張初亮  發自上海

        最近，房產中介開始對租賃客戶變得熱情起來?！睹咳战洕侣劇酚浾咦咴L了杭州、上海、北京等城市的租賃市場后發現，多地的房租出現上漲勢頭，其中有機構的數據顯示，北京近日的房租上漲超過了兩成，似乎北京租賃市場已進入上升通道。

        與此同時，各地的房產中介日子依然不好過，據相關統計，上海全市中介門店大約1萬家，5月份二手房成交量下滑近7成，“零成交”的中介門店在4000家左右。《每日經濟新聞》了解到，上海、南京、杭州三個長三角一線城市，6月份中介門店關門數或將以千計。

多地房租上漲

        杭州白領郭小姐去年6月在市區租住一室一廳，一年租期到后，她與房東開始談判。

        “房東先是每個月漲了200元，后來又漲了200元。”郭小姐憤憤不平地說，“這么一個沿馬路的房間，房東卻一定要漲價，并稱杭州的房租全都上漲了。”

        而接下來的看房經歷更讓郭小姐大跌眼鏡，市區一帶的房子租金全都開始上漲。“我看上的房子，租金都很高，比去年要高得多。無論是房東還是中介，都在說漲租金。”

        杭州盛世管家的一位經理告訴《每日經濟新聞》記者，目前樓市政策不明朗，杭州樓市雖說成交量下滑嚴重，但價格并沒有出現明顯回落，客觀上導致相當一部分人延長了買房之前的過渡時間，讓部分本來打算購房的人群瞄準了租賃市場。

        “這幾天明顯感覺到租賃的單子要比出售的單子多得多，而且在租賃價格上也有小幅上漲。”李經理認為，6月杭州的住房租金水平將會穩中有升。在老城區的一些租賃熱點區域，像朝暉、大關小區的租金已經出現上升趨勢，一些精裝兩房的房源從不到3000元的月租金上漲17%，增至3500元左右，甚至更高。

        此外，根據相關數據顯示，上海5月租金回報率2.25%，環比上漲0.25%。而由于地鐵2號線的利好因素，南京二手房租金上漲同樣明顯。據南京搜房網二手房市場負責人介紹，早在地鐵2號線運營之前，不少房東就開始提高租金，漲幅在20%~30%。

        我愛我家投資咨詢總監徐東華對此認為，房租的上漲，和房價的上漲也是相關的，投資人為收回投資成本，在銷售不好的情況下，自然只能通過租金收入。“由于市場觀望氛圍，由購轉租的消費者也在增加，需求增多，房租自然上漲。”

        但也有業內人士透露，目前一些城市房租上漲，還緣于一些中介與房東“合謀”的結果。該人士稱：“現在二手房交易市場下滑嚴重，一些中介將注意力轉移到租賃上，而為了租出高價賺取更多傭金，一些中介便聯手房東上漲房租。”

        該人士介紹，不少房東還將房產稅作為上漲房租的理由，欲將房產稅產生的成本轉移到房租當中。“由于房產稅傳聞以及樓市不景氣，很多房東將手上租房轉為出售，而一些原本計劃購房的客戶則繼續租房觀望，這樣供給減少，需求增加，房租自然會上漲。”

        然而在中房指數研究院曹旭東看來，房租變化有季節性因素。“比如5、6、7月份大學生畢業時房租會漲點，之后回落。從全年來看，變化并不大。”

中介日子難熬

        “現在很多中介的主營業務都變成租賃了，但租賃業務利潤有限，只要持續兩個月以上，很多中介都要關門。”中房指數研究院曹旭東認為。

        據相關網站顯示，在上海外地購房重鎮松江九亭的云潤家園，房東竟報出了9000元/平方米的銷售單價，而該房源周邊市場價格早已達1.35萬元/平方米。即便如此，該房源掛出一月有余，仍鮮有人問津。

        杭州某中介小周向《每日經濟新聞》記者介紹，自己原本計劃今年開一家中介門店，但房產調控卻讓他停下了創業腳步。“現在能不能保住工作都很難說，每個月收入也就千把塊。”小周苦笑著說。

        據小周介紹，一般一家小中介門店要維持運營，每月成本會在4萬~5萬元左右，而在目前的市場環境下，許多中小中介每月營業額可能就在1萬~2萬元左右，根本入不敷出。

        中房指數數據顯示，杭州5月二手房市場，雖然掛牌均價環比有所上漲，但實際上成交均價微幅下降。全市五城區（不包含余杭、蕭山）共成交二手房1206套，環比暴跌70.9%。

        迅速下滑的成交量讓杭州百余家中介選擇關門，在杭州建國北路，文一路、古墩路，錢江新城慶和路、慶諧路等這些“房產中介集聚區”，可以見到不少中介大門緊鎖。下沙、九堡等區塊依托次新房生存的一些中介日子更加難熬，停業、轉讓的招牌比比皆是。

        還有統計數據顯示，截至5月底，南京市區由原來3000余家中介已縮減到現今的2000余家。門面店更是從18250間縮減到16800間左右。

        在上海一些重點區域，中介也開始掀起“關門潮”。在松江九亭，原本密密麻麻布局著幾十家中介門店，到了5月卻幾乎一家不剩地全部關門。

        據相關統計，5月份上海二手房成交量下滑了七成多，“零成交”的中介門店約4000家。一位資深人士指出，隨著6月份二手市場繼續冷淡，上海中介將面臨更為嚴重的裁員和關門壓力。

大型中介欲逆市擴張

        “上海網上房地產”數據顯示，上海二手住宅掛牌量猛增。5月28日，“網上房地產”數據顯示住宅掛牌量114495套；6月4日，該數據提高至119630套，一周時間內增長5000余套。截至6月7日，該數據繼續拉高到124959套。

        同樣，據南京、杭州網上房地產網站統計，4月以來南京二手房掛牌量創下有史以來的37589套，杭州掛牌量雖然不多，卻同樣呈現成倍增加的掛牌趨勢。隨著掛牌量增多，二手樓市逐漸成為買方市場，房東降價銷售的心態開始越來越明顯。

        有業內人士分析認為，因為上海、南京、杭州三地目前細化的樓市政策還沒有出臺，房主和購房者依舊處于僵持狀態，而一旦樓市細則出臺，將打破目前的僵局，二手房市場或將重新活躍。

        或許正是出于這樣的心態，不少大型中介企業正籌備逆市擴張。據消息稱，漢宇地產準備6月份在上海再開100家門店。中原地產雖然沒有透露具體擴張計劃，但該公司市場部表示，如果區域經理認為需要開新店，中原地產同樣不會因為市場調控而停止擴張。而在此前，21世紀不動產總裁盧航也曾公開表示，將在全國范圍內吸收4000家以上門店。

同步播報

北京租賃市場或進入上升通道

每經記者  葉書利  發自北京

        “北漂族”陳靜最近有點心煩，因為近日房東突然要求提高房租，否則將被要求退房，房東愿意將剩余房租退給她，且為她承擔搬家的車費。

        和陳靜的煩惱一樣，房租上漲，成為一批“北漂族”最近兩個月來的心煩事，《每日經濟新聞》在端午期間調查北京市房地產租賃市場發現，新政以來的2個多月時間里，伴隨房價和成交量的下調，房租卻進入近年來少有的上升通道。

        陳靜告訴《每日經濟新聞》記者，去年12月18日，她在北京崇文區磁器口附近的新景家園，以2900元/月租了一間二居室的房子，租期為一年。

        6月9日晚上，房東突然上門告訴她，從6月18日起，房租升至3800元/月。如果陳靜不愿意接受這個價格，就得搬家，但房東會將剩余房租全部退給她，且為其承擔搬家費用。無奈之下，她與房東最終達成每月3500元房租的協議。

        陳靜的遭遇只是時下北京租賃市場的一個縮影，實際上近兩個月來，北京房租的價格已進入上漲通道。

        鏈家地產發布的統計數據顯示，6月前半個月，北京租賃市場的均價已上漲至每月3000元，同比上漲20.3%，比地產新政前上漲2.5%。據我愛我家的統計數據，2009年北京房租均價為2416元/月·套，與此相比，時下每月均價已上漲近600元/套。

        從區域上劃分，順義、大興、朝陽、石景山等外圍區域的租金上漲幅度明顯高于朝陽、宣武、崇文及海淀等中心城區。在租賃戶型上，兩居室最受寵，租金上漲也最快，平均租金比2009年上漲了400元/月，比2008年上漲了近800元/月。

        我愛我家市場研究中心的統計數據顯示：5月北京房租平均價格同比上漲23.33%。從區域上看，城八區的漲幅為22.44%，而城八區外的租金價格漲幅達24.22%，高于城八區近二個百分點；從價格上劃分，3500元以下的中低端租賃市場的成交均價為2274元/月，同比上漲近19%，3500元以上的高端租賃市場均價為5259元/月，同比上漲近13%。

        至于房租上漲的原因，北京鑫源家園房地產經紀有限公司一位孫姓置業顧問認為主要存在以下幾個原因。

        一，2010年經濟回暖的大背景下，外地來京人員數量增加，加大了租房需求。二，北京城市建設帶來的拆遷量增加，期間拆遷戶需要租房周轉。三，CPI上漲與通脹預期下房東的主動調整。四，地產新政成助推器。比如新政出臺后，市場上觀望情緒漸濃。五，人為因素所致。比如時下一些中介在熱點的學校、醫院等周邊區域，自己或通過與其他同行聯手壟斷房源，哄抬房租。此外，一些中介為了增加業務量，背后也極力催促房東漲房租，以借此獲得更多的俑金。



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