為項目“輸血”房企自建投資基金

每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        央行日前公布的上半年信貸數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)開發(fā)商下半年的融資前景留下了懸念。

        數(shù)據(jù)顯示，上半年新增貸款投放達4.63萬億元，已完成全年目標的61.7%。交通銀行隨后表示，下半年新增貸款肯定會少于上半年。這一表態(tài)令多數(shù)人相信，下半年銀行的信貸將收緊。這對資金已經(jīng)開始收緊的開發(fā)商無疑是個不好的信號。

        但是，一些房地產(chǎn)企業(yè)其實早已未雨綢繆，中海、金地、復(fù)地等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在海外與金融機構(gòu)合作建立了自己的房地產(chǎn)基金，將為房地產(chǎn)公司自己開發(fā)的項目“輸血”。

應(yīng)對信貸收緊

        從去年8月開始，國內(nèi)便有多家房地產(chǎn)企業(yè)與國際金融巨頭合作，成立了自己的海外房地產(chǎn)基金。

        今年年初，復(fù)地發(fā)布了新十年的戰(zhàn)略，“投資”、“開發(fā)”雙核驅(qū)動成了核心戰(zhàn)略。其中，私募房地產(chǎn)基金和對房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資成為復(fù)地投資業(yè)務(wù)的重中之重。去年8月，復(fù)地成立內(nèi)地首只房地產(chǎn)私募基金，總金額達到5.5億元。

        3月18日，中國海外和中銀國際合作推出HarmonyChina房地產(chǎn)基金，用于投資雙方合作的房地產(chǎn)項目。

        4月8日，金地發(fā)布公告說，與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團  (UBS)合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金第一期首次募集已正式完成，募集簽約金額約1億美元，成為內(nèi)地第一個由開發(fā)商成功發(fā)起和募集的外資房地產(chǎn)投資基金。

        業(yè)內(nèi)人士表示，上述由房地產(chǎn)公司自建房地產(chǎn)投資基金的目的，無非是在信貸收緊時，為自身“輸血”。這一做法被認為是抵御宏觀調(diào)的有效辦法。唐振東說，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的顯著特點是既壓縮外部需求，又對開發(fā)商的貸款資金“抽血”，這一雙面調(diào)控模式令開發(fā)商不得不提前降價賣房。

        中原地產(chǎn)7月8日發(fā)布報告表示，今年下半年房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度肯定會顯著提高，本月月底十大標桿房企中會有3家的現(xiàn)金流低于2008年底時的水平，而到10月底會有企業(yè)出現(xiàn)資金短缺，年底至少有3家房地產(chǎn)企業(yè)會出現(xiàn)資金斷鏈。

        6月22日，中國海外發(fā)布公告稱，子公司中國海外興業(yè)擬聯(lián)手HarmonyChina房地產(chǎn)基金共同投資其位于西安、青島、沈陽的三個項目，將西安項目30%股權(quán)、青島項目30%股權(quán)、沈陽項目31.85%股權(quán)出售給上述基金公司，出售總價為12億港元。

不影響投資規(guī)模

        第一太平戴維斯上海物業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理劉德楊說，這些由房地產(chǎn)企業(yè)牽頭，聯(lián)合金融機構(gòu)在海外以私募等方式成立的房地產(chǎn)基金，有代替銀行為房地產(chǎn)項目提供貸款的傾向。

        他表示，作為房地產(chǎn)基金的發(fā)起者，開發(fā)商可能要向這些基金投入更多的自有資金，但它們在基金所占的比例，和銀行規(guī)定的自有資金比例接近。因此，以房地產(chǎn)基金替代銀行開發(fā)貸款，并不會縮短開發(fā)商的債務(wù)杠桿，影響公司的投資總規(guī)模。

        房地產(chǎn)基金的回報要求雖然很高，但主要體現(xiàn)為銷售利潤的分成。而從房地產(chǎn)項目開發(fā)到銷售的時間段內(nèi)，開發(fā)商并不需要向房地產(chǎn)基金提供任何貸款成本，這是房地產(chǎn)投資基金的一大優(yōu)勢。

        中原地產(chǎn)上海分公司副總經(jīng)理唐振東說，如果銀行貸款收緊，不排除很多房地產(chǎn)公司會效仿中海等房地產(chǎn)企業(yè)的做法，借助信托或者其他金融機構(gòu)成立各種類型的房地產(chǎn)基金，以協(xié)助公司融資。

        此前，杭州的一家房地產(chǎn)公司就傳出消息，和當(dāng)?shù)氐囊患毅y行合作發(fā)行信托投資產(chǎn)品，并將其中一部分產(chǎn)品賣給自己的員工，以獲得開發(fā)項目的部分資金。

        雖然自建房地產(chǎn)基金看起來好處眾多，但中原地產(chǎn)研究院高級分析師劉淵認為，中海等房地產(chǎn)公司之所以能以海外發(fā)行的房地產(chǎn)基金向內(nèi)地房地產(chǎn)項目  “輸血”，主要原因是本輪調(diào)控沒有強調(diào)“限外”。如果監(jiān)管層重提“限外”，那么房地產(chǎn)公司的資金又將收緊。如復(fù)地等在內(nèi)地發(fā)行的私募基金，以及其他各類信托投資項目，受到調(diào)控政策的影響，無法真正為開發(fā)商“輸血”，房地產(chǎn)商未來的資金壓力仍然會很大。



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