任志強：中國房地產業不具備崩盤條件

每經記者  張初亮  葉書利

        黃金十年如白駒過隙，中國房地產的下一個十年將走向何處？糾結中國房產人的諸多問題，求解之道在何方？號稱“史上最嚴厲調控”的本輪房地產調控政策，將對房地產行業的未來格局產生怎樣的深遠影響？在2010年博鰲房地產論壇開幕之前，《每日經濟新聞》博鰲特刊獨家采訪了三位對中國房地產業有獨到見解的專家，希望他們的觀點能如一顆石子，激起無數思維的漣漪。

        《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）：這次房地產調控號稱“史上最嚴厲”，但我們都清楚這樣一個事實，政府一旦放松調控，購房需求馬上就會爆發，成交量會迅速上升，受供求關系的影響，房價也會跟著上升。12年的房地產發展過程中，房地產行業幾乎就是伴隨著一次次調控走來的。十余次調控，您覺得都取得效果了嗎？這里邊，問題的真正癥結是在哪里？

        任志強：對房價產生影響，政府才會覺得調控達到了目的。短期的政策解決長期的問題，根本就不可能，所以我不管是不是開發商，我都不會認為政策是對的。但我不認為政策應該馬上去調整，調整政策是根據宏觀經濟，不是根據微觀經濟。如果調整宏觀經濟，根據微觀去處理，那一定是錯的。所以在短期之內，我認為不應該去調整，如果調整了，反而會出新的麻煩。中央政府是在兩者之間進行選擇，一個選擇是我們的GDP增長是不是會低于8%，如果低于8%，政策就會改，因為GDP不能保八，就會出現勞動就業等等問題。我們之所以認為短期之內不會調整，是基于短期之內GDP增長不會低于8%。如果每次都基于GDP對政策調來調去，房價的波動就很大，所以應該解決好兩者之間的關系。我們開發商也不認為短期之內會降低調控政策的威力，都認為還要持續一段時間。否則會出現更嚴重的問題，更沒法處理了。

        NBD：您認為要如何解決房地產市場問題，政策的根本在哪里？

        任志強：要解決好市場的問題，很重要的是制定“住宅法”，2002年我們就提出要制定“住宅法”?，F在房地產行業僅僅依靠23號文件  （《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》國發［1998］23號，簡稱23號文件），二次房改是沒有法律依據的。幾乎所有的發達國家，都有明確的“住宅法”，像日本60年代就出臺了“住宅法”?！白≌ā睂λ泄穸际且粯拥?，法才有效，沒有“住宅法”大家才有猜疑。

        NBD：您一直是強硬派開發商的代表，對降價也一直持反對態度，但在2010年，您為什么會轉而大談降房價呢？

        任志強：2008年，我堅持房子不應該降價。因為那時候宏觀經濟內外下降，中國經濟不好，外國經濟也不好，所以是應該鼓勵大家消費，鼓勵大家投資，把中國經濟穩住的時候。在那種情況下如果開發商自己，或者房地產行業都認為房價該暴跌，對宏觀經濟就會產生不利影響。今年我們為什么會說應該適度降價，是因為今年和過去經濟形勢不一樣。外國經濟不是太差，中國內部的經濟應該說很好，起碼有10%、9%的增長率，或者說有更多一點的增長。而2008年宏觀經濟受房地產的影響會更大一點，因為其他行業經濟都掉下去了，如果房地產不挺住，宏觀經濟就會掉得更深。如果今年開發商不降價，反過來的結果，會導致中央出臺更嚴厲的政策。這些政策就會出現對中國經濟更不利的因素。

        NBD：所以降價的理由是避免政府出臺更多更嚴厲的政策？

        任志強：違反市場經濟規律的東西，一定不是好東西。我們從來不認為，市場經濟中的東西能靠非市場的東西解決。我認為應該要解決的問題是根本性的改革，現在看我們最難解決的是勞動分配的問題。因為我們在勞動分配問題上，涉及到住房福利問題。一個最簡單的道理，大家都覺得房子應該降價。我不管是不是開發商，我都不會同意房子降價。一個國家都會讓自己的資產升值，怎么會讓資產減值呢？土地價值要從其產生的效益來看。如果我的一畝地，農業上產生2000塊錢的收入，工業產生10萬塊錢收入，我商品房是不是應該產生和工業差不多的收入？要不然我就干工業去，我蓋房子干嘛？

        NBD：如何保證房地產市場健康穩定的發展，又如何為弱勢群體提供居所。您好像最近用  “效率與公平”，討論了中國房地產所面臨的這一問題？

        任志強：我們的發展階段，不能保證居者有其屋，只能提供居者有其所。居住有其所，不一定要有自己的房子，也可能租房。我們現在面臨的問題，不是城市不需要提高，貨幣不需要提高。我們都知道，高鐵一定比輕軌貴，輕軌一定比慢車貴，因為它技術提高了，速度加快了。但我們人民的收入水平是不是跟得上這些進步。我們現在的問題是中央財政收入增長過快，可是我們的個人收入增長卻遠遠低于它。所以毛病不是出在房子上，都是出在房子之外。

        NBD：從市場的角度來說，供求關系影響價格。近年來我國房地產市場存在房屋銷售面積超過土地增加面積、土地供應量遠落后于房屋銷售量的現象。2010年的調控政策中，加大土地市場供給應該是調控方向之一。您覺得加大土地供應能不能解決房地產行業所面臨的問題？

        任志強：政府應該初步認識到了，如果不增加供給，就解決不了房地產問題。所以政府今年提出要加大土地市場供應量?，F在的核心問題是，沒有解決結構性的矛盾問題。結構性矛盾主要體現在，我們這次住房市場增加土地的部分，大多數是原來土地就不緊張的部分。而城市土地沒有大量增加的部分，恰恰就是原來土地供應很緊張的部分。這就形成一個矛盾，就是該給的沒給，不該給的給了一大堆。二三線城市在這次土地增長過程中，增加量是很大的。但一線城市反而增長量不大。一線城市大部分只完成了計劃的30%多，北京、上海、南京，就是房價高的地方，土地供應量反而沒上去，原來不太高的地方土地供應量增加了很多，這樣一來對房價的調節作用就不能充分顯現，因此必須要解決這些結構性的問題，否則后續還會出現很多矛盾。這個矛盾可能會延續很長的時間，現在看來短期解決不了。結構性的矛盾和土地財政有關系，和價格有關系。

        NBD：您如何判斷中國房地產行業未來的走勢？甚至有人說，中國房地產行業在未來10年內，很可能會像當年日本房地產泡沫破裂一樣出現崩盤，您怎么看？

        任志強：中國不具備崩盤的條件，歷史上還從來沒有一個國家在經濟不崩盤的情況下，房地產崩盤。從歷史上查一查，哪個國家在經濟高增長的情況下，房地產先崩盤？沒有重大事件，也不可能出現經濟危機。第一次到第三次經濟危機的出現，都是因為石油危機，第四次是IT，第五次是亞洲金融危機，第六次是美國金融危機，除此之外，沒有出現過經濟危機。同時還有幾個出現房地產泡沫的必要條件：第一，當地的城市化率已經超過70%，而中國現在才40%多，低于世界的平均水平；第二，住房成套率超過1比1，就是每個人都擁有一套住房。目前中國還早呢，日本在60年代就超過了1比1。另外再看看日本、歐洲的城市化率是多少？

        NBD：請您總結一下，房地產行業最根本的問題在哪里？

        任志強：勞動收入分配問題，土地制度問題，這兩個是房地產問題的根本。



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