調控三起三落地產圈感嘆“美好時光”

每經記者  楊羚強  張初亮  發自上海

        “最好的時光實際上是在2004年以前。房價每年的漲幅不過10%，沒有買房的購房者壓力也不如現在這么大，宏觀調控也沒現在這么頻繁。”在最近的一次行業聚會上，華僑城上海公司的一位營銷負責人感嘆道。

        “最好的時光”——這是中國地產人對政策與行業興衰的心態的鮮活寫照。

        在中國房地產的這一輪“整十年”中，宏觀調控下的樓市經歷了三起三落。市場的晴雨表與政策的扶持和打壓，成為中國樓市特有的表情。

五年鼓勵購房催生“美好時光”

        近十年中國房地產大熱的源頭，始于1998年。中原指數院為《每日經濟新聞》整理的“1998年至2010年十二年房地產政策綜述”顯示，1998年，政府出臺了一系列拉動內需的政策。時年4月，中國人民銀行頒布《中國人民銀行關于加大住房信貸投入支持住房建設和消費的通知》，房地產成為拉動內需、重啟經濟增長的一個重要手段。

        隨后，國務院下發《城市房地產開發經營管理條例》和《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，要求從1998年下半年起停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，商品房市場地位大幅提升；同時調整住房投資結構，發展經濟適用住房，建立以經濟適用住房為主的住房供應體系。

        一紙文件，結束了福利分房數十年的歷史，中國的購房者擁有了自主選擇權，而眾多開發商也獲得了重新起步的希望。原本在南方地產崩潰中撞得頭破血流的開發商們，憑著對政策一貫靈敏的嗅覺，毅然重新南下，開始了輝煌的地產生涯。這是許多房地產商人生的重要轉折點，也是中國房地產行業的重要轉折。

        隨后的1999年到2002年，政府實行積極的財政政策，啟動住房消費，并在住房個人所得稅、交易營業稅、契稅等方面繼續鼓勵購房。

        中原地產研究院的調查顯示，1998年至2002年的近5年時間中，全國每一年的商品住宅平均成交價格都只有2000元/平方米出頭。但是商品房的銷售面積卻大幅增長5年時間，商品住宅的成交面積增長了一倍多。所以說1998年以后將近5年的購房鼓勵政策為整個行業的崛起奠定了最堅實的基礎。

首提“二套房”預警  政策開始變調

        2003年6月，中國人民銀行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。加強房地產信貸，四證取得后才能發放貸款：購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。

        這部名曰“121”號的文件，被業內普遍認為是中央政府對房地產態度轉變的開始。

        2003年7月，出售房屋開始征收房產稅。在之后的3年中，中國樓市和政策之間出現了讓所有人都“看不懂”的糾結關系：市場開始過熱，以調控為主基調，由部分區域到全國，由單個部門政策轉為多部門聯合調控，信貸、土地、稅費政策多管齊下。然后一直到2007年下半年，這種關系的基調卻是，政策愈出，樓市愈漲。有業內人士戲稱，此時的兩者當然已經不見5年前“蜜月期”的甜蜜，但卻有“床頭打架床尾和”的別樣意味。

        2004年，時任摩根士丹利亞太區首席經濟學家的謝國忠發表研究報告，稱中國的房地產泡沫尤其嚴重。

        與此同時，時任中國社科院金融研究所主任的易憲容也認為，房地產已經成為挾持中國經濟和地方經濟的力量，房地產開始走上一條不斷膨脹、擴張的“不歸路”。

        2004年10月，建設部在其網站上發表題為《怎樣認識當前房地產市場形勢》的報告，反駁了“房地產過熱論”和“泡沫論”。住建部認為目前國內的住宅需求仍是真實需求，即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產已經是“泡沫經濟”。

        但全國商品房的銷售面積由2004年的38232萬平方米，上漲至2007年的76193萬平方米。全國商品房的銷售額由2004年的10000億元左右，上漲至接近30000億元，房地產行業對國民經濟的支柱地位已經形成。

“松”“緊”變換  樓市瘋狂過山車

        2006年下半年厲兵秣馬的政策沒能止住房地產的瘋狂。2007年春節剛過，全國樓市就出現一波史無前例的跳漲與“搶房”浪潮。

        到當年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅首次突破兩位數，達10.5%，漲幅比10月份高出1個百分點，再創兩年來新高……

        盡管從當年初開始，政策層面就已經釋放出與過去數月明顯不同的嚴厲，但真正壓倒駱駝的最后一棵稻草，是后來被冠以“房貸新政”的二套房信貸及與之配套的系列政策。

        2007年9月底，《中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》公布，出臺了對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%等規定。

        雖然在房貸新政后，從價格上看，樓市勉強支撐了1~2個月，但當年10月后，全國各個主要城市的房地產成交量隨著新政執行應聲而落。

        矯枉似乎必然過正，調控支持者沒有預料到隨之而來席卷全球的一場金融風暴。

        盡管金融危機的苗頭在2008年初就已出現，但整個上半年，房地產調控政策依然繼續在“從緊”的道路上邁進。

        到2008年年中，房價沒有停止大幅度下跌的跡象，與此同時更讓決策層擔憂的是，成交量的長期低迷已經在房地產行業產生了“停工潮”，大量建筑農民工返鄉的壓力和對上下游產業的影響，不得不讓調控面對經濟增長做出實質性的讓步。

政策基調從緊  最嚴厲調控出臺

        進入2008年秋天，國際金融危機的緊迫形勢嚴重影響了中國的外貿凈出口，而內部需求也在就業形勢嚴峻的影響下難以抬頭。以房地產為核心的固定資產投資，此刻成為拉動GDP增長的最大希望。

        自9月起，央行頻頻下調存款準備金率和利率，信貸政策放松，4萬億經濟刺激政策隨后推出。12月《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》（131號文件）頒布，包括營業稅契稅等減免、非首套房信貸標準放松、降低開放商自有資金比例、加快保障房建設等措施。房地產政策由調控轉成全面放松。

        此后，各地相繼出臺“鼓勵購房”的房地產刺激政策，到當年年底，2007版的“房貸新政”實際上已經成為一紙空文。

        2009年的調控松綁，給了整個房地產十年發展中最黃金的一年。不僅全國商品房銷售額首次突破4萬億元，而且成交面積大幅上漲至93713萬平方米，創1998年以來的12年最高。所有的房地產商都迎來了自己公司歷史銷售的最高年份。但是，房價大幅上漲，也令決策層憂心忡忡——2009年全國房屋銷售均價4695元/平方米，首次突破了4000元/平方米大關。

        市場的再度走火雖然讓開發商欣喜若狂，但經過了2007年的“樂極生悲”，從業者中不乏有識之士清醒地認識到了中國樓市中，市場與政策的辯證關系。

        到2009年年底，隨著國內經濟年內逐步回暖，新增貸款規模達到創紀錄的近10億元，房地產市場由復蘇而繁榮到趨于過熱，令房地產政策在年底起再轉而從緊。

        以今年4月17日新“國十條”為標志，房地產政策全面轉向，政策基調再次從緊。

        中國房地產協會副會長朱中一稱：“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，滿足廣大群眾的基本住房需求，這是調控最基本的思路。有人說這是最嚴格的調控，無非是對于投機炒房的人比較嚴厲。這對于投機性炒房確實起到比較明顯的效果。我們一直建議要把改善性需求作為一個重要需求，在政策上很好地體現出來。”



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