2010-08-25 03:18:43
不到半年時間里，同一塊資產的估值竟然相差逾一倍，究竟是萬澤股份“高買”了，還是深鴻基“賤賣”了呢?但無論是出現哪種情況，低賣了是上市公司吃虧，高買了也是上市公司吃虧，難道公眾投資者真的成了“唐僧肉”？
每經記者 馬宇飛
兩家上市公司的一進一退間，牽扯出一串的資產定價懸疑。
8月24日，萬澤股份（000534，收盤價6.91元）公告稱，公司擬投資2.1億元收購西安鴻業投資發展有限公司 （以下簡稱西安新鴻業）50%股權，交易對象為深圳市普益興投資開發有限公司 （以下簡稱深圳普益興），對應的西安新鴻業整體評估值為4.2億元。
資料顯示，該部分股權為深圳普益興于今年7月22日，從深圳市賽德隆投資發展有限公司 （以下簡稱賽德?。┨庂徣?。有意思的是，今年3月31日，深鴻基（000040，收盤價6.51元）曾公告稱以1.58億元的價格，將西安新鴻業66.5%股權甩賣給賽德隆公司。按照深鴻基的賣價計算，當時西安新鴻業的整體評估值僅為2.05億元。
不到半年時間里，同一塊資產的估值竟然相差逾一倍，究竟是萬澤股份“高買”了，還是深鴻基“賤賣”了呢?但無論是出現哪種情況，低賣了是上市公司吃虧，高買了也是上市公司吃虧，難道公眾投資者真的成了“唐僧肉”？
萬澤股份高溢價接盤
據了解，西安新鴻業成立于2003年，注冊資本2億元，主要從事房地產開發銷售等，目前擁有西安經濟適用房“鴻基新城”項目的兩塊土地使用權。
根據開元資產為此次收購所做評估，西安新鴻業的股東全部權益審計后賬面值為1.35億元，評估值為4.2億元，增值2.85億元，增值率210.54%，其50%股權的對應估值為2.1億元。
此次股權轉讓完成后，西安新鴻業的股權結構變為萬澤股份占50%；深圳普益興占1%；賽德隆占49%。萬澤股份稱，由于未取得實際控制權，將不合并報表。
對于收購的目的，萬澤股份稱主要是為增強公司可持續發展能力，做大做強房地產業務。公司還表示，此舉將增加公司土地儲備，同時有助于在西安地區開發市場和提升品牌影響力。
但《每日經濟新聞》記者發現，同樣是西安新鴻業的股權，其半年前的評估價值卻遠低于現在。
公告顯示，今年3月31日，賽德隆以1.58億元的代價，從深鴻基處購得西安新鴻業66.5%股權，從而持有西安新鴻業100%股權。隨后，賽德隆公司又轉手以2.1億元的價格，將其中51%的股權出售給深圳普益興。深鴻基披露的資產評估數據表明，西安新鴻業的凈資產賬面值為1.58億元，評估估值為2.05億元，增值率僅為29.45%。評估值尚不到萬澤股份的一半。
同塊資產兩種定價
短短半年不到，為何對西安新鴻業的估值會發生翻天覆地的變化？
開元資產出具的資產評估報告顯示，此次收購的資產評估基準日為2010年7月31日，最終選定市場價值作為評估結論的價值類型，并采用成本法進行評估。
而除了評估基準日為2009年12月31日外，深鴻基的那份資產評估報告所用方法等均與此次評估相同。
那么，是否會是兩個評估基準日之間，西安新鴻業的資產狀況發生巨變呢？
《每日經濟新聞》記者注意到，對于評估增值巨大的原因，萬澤股份表示，主要是評估包含了已取得土地證的項目開發利潤。
資料顯示，西安新鴻業目前持有兩處土地使用證，包括2007年10月12日核發的編號為西雁國用（2007）第826號《土地使用權證》；以及2009年11月23日核發的編號為西雁國用（2009）第483號《土地使用權證》，分別對應“鴻基新城”項目的26#、20#地塊。
但實際上，在深鴻基披露的資產評估報告中，西安新鴻業持有的土地使用證同樣為上述兩份。
按照相關會計準則，土地使用證的價值主要表現為流動資產項下的存貨科目。在深鴻基披露的資產評估報告中，該科目的評估增加值僅為4487.25萬元，評估增值率為8%；而萬澤股份在資產評估報告中并未具體列出流動資產的項下科目，只是籠統地以流動資產概括，其增加值高達2.9億元。
對于評估增值高高在上的原因，萬澤股份董秘黃曼華在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公司主要是看中“鴻基新城”項目的利潤空間，該項目部分已在預售，目前西安新鴻業僅預售款進賬就達5億元。
據《每日經濟新聞》記者查閱發現，西安新鴻業持有的房產預售證均是在2009年12月31日前核發，即在深鴻基披露的資產評估報告基準日之前。
“這就很奇怪，既然評估時土地證和預售證都一樣，為何兩家開發商對項目利潤空間的判斷會出現如此大的差別呢？”深圳一位資深私募人士直言道。
黃曼華表示，不方便評價深鴻基的轉讓行為。而昨日下午《每日經濟新聞》記者曾多次致電深鴻基，但截至發稿時均無人接聽。
“現在的問題很簡單，不是深鴻基賤賣了資產就是萬澤股份買得離譜。”上述私募人士表示。
那么，究竟是誰在犯錯呢？
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