張海英：監管預售金不如廢除預售制

張海英

        北京最新出臺的《商品房預售資金監督管理暫行辦法》明確規定，商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，保證預售資金優先用于工程建設，嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金。此《辦法》將于12月1日起實行。

        作為樓市調控政策的一部分，“預售金專款專用”已經成為不少城市的政策選擇，除了北京，成都、青島等城市已先行一步。這一舉措既避免樓市大調之下出現“爛尾樓”損害購房者權益，也能讓開發商資金鏈條繃緊，促使房價回落。不過，與其在預售金監管上動腦筋，不如直接取消預售制。世界上似乎只有一種商品是在完全看不到實物的情況下，僅憑一張規劃圖和說明書來交易，那就是住宅。這種離奇的交易方式盡管也存在于一些國家，但沒有一個國家樓市像我們樓市這樣混亂：重復預售、再抵押騙貸、“貨不對板”、“爛尾樓”……

        預售制始于1994年，當時建設部出臺的《城市房地產管理辦法》提出建立商品房預售許可制度，旨在解決我國住房制度改革初期房地產開發企業資金不足、商品房供應不足的問題。十幾年過去了，資本積累豐厚和融資方式多樣化，開發企業資金不足的問題目前基本不存在，否則，開發商不會擁有這么多的財富。

        至于商品房供應不足的問題，其實是一個綜合原因，沒有預售制會供應不足，有預售制也會供應不足，因為在房產投資投機欲望膨脹的今天，有多少房產都有可能變為投資品，投機性需求是無止境的。可以說，今天預售制的存在已經沒有多少意義了。

        可能有人會說，2009年中國期房預售面積占全部住宅銷售的比例已達72.1%（10年前這一比例僅為40%），住宅預售已成為我國主要的房屋銷售方式。但這樣的銷售方式是可以改變的，而且，這一銷售方式既沒有增加房屋供應，也沒有讓房價穩定，開發商拿著預售金未必就會投入再生產，反而有了囤地炒房的資金。

        有人稱，取消預售房制度從直接效果來說，它將使開發商的捂盤惜售得到充足的理由，對于目前的房價只能起到助漲作用。這是想當然的說法。開發商之所以捂盤惜售，也是因為口袋里有預售金所以心里不慌，開發商一旦周轉資金緊張，還有心捂盤惜售、推高房價嗎？

        過去幾年，取消預售制的呼聲不斷，但總有人為預售制存在找理由，認為時機不成熟，但我認為現在時機已經成熟，因為遏制房價上漲的政策不斷出臺，取消預售制之后房價即便上漲，也有各種降火之“藥”備著。再說，對于預售制帶來的問題，長痛不如短痛。另外，廣西南寧要率先試點取消預售制，也說明預售制離進墳墓不遠了。



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