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    馮海寧:樓市已產生“抗藥性”調控須出新招

    2010-12-03 01:42:02

    馮海寧

            眾所周知,今年4月17日出臺了“國十條”,9月29日出臺了“新五條”,政策指向都非常明確:遏制房價過快上漲。然而,我們看到的現實情形是,房價在政策“炮彈”中繼續上揚,開發商依然賺得“盆滿缽滿”,樓市回暖跡象明顯。這究竟是因為政策“炮彈”沒有擊中房價要害,還是政策執行走樣變形,或是市場博弈力量過于強大?真正原因值得認真反思。

            監管部門之一的住建部已經意識到了房價難調這個問題,并羅列了六大難處:中國城鎮化發展帶來的剛性需求;民間資本投資領域過窄;全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結合;房產持有環節稅收制度缺失;土地財政依賴;地區差距大,“一刀切”式的調控效果不佳。上面這些難處不是沒有道理,但我們能知難而退嗎?顯然是不能,住建部也清楚高房價于國于民都是痛。

            住建部羅列了六大難處,并說“房地產調控十八般武藝都試了”,似乎是說高房價已經成了不治之癥。其實未必。日前,我國香港地區向本地樓市投放殺傷性武器:增推“額外印花稅”,據說新政推出4天后成功凍結香港炒樓之風,部分香港指標性大型樓盤出現罕見的“零成交”。這充分說明,高房價并非不治之癥,關鍵在于決心,在于怎么用藥。

            在我看來,樓市叛逆的原因,與政策執行走樣變形有關,但主要是市場博弈力量過于強大?!靶挛鍡l”的用意在于落實“國十條”,但種種跡象表明政策落實并不好,一方面是地方政府被房地產綁架,政策落實不積極;另一方面,相關部門的政策出了一大堆,但卻一出了之,對政策落實缺乏有效監督,更對不理想的政策缺少矯正。一個明顯的例子是,沒有拿起問責武器,向失職者“開火”。

            市場博弈力量過于強大的真正原因在于錢太多。據統計,今年1~10月,全國房地產開發企業資金來源為5.69萬億元,已經接近去年5.71萬億元的水平,同比增長32%。據推測,今年全年房地產企業資金來源總量有望接近7萬億元。顯然,正是這些天量資金支撐著樓市叛逆。這提示我們,收縮流動性是遏制房價上漲的關鍵之藥。

            盡管提高存款準備金率與加息這兩招已經實施,但政策力度依然不夠。而且,應對流動性過剩不能僅靠作用有限的貨幣政策,還應該積極應對國內外各種熱錢,但必須承認,我們在應對熱錢方面還差火候,在稅收等方面發揮的作用還不明顯,例如,房產稅早該出臺了,依然沒有眉目。也可以像香港地區一樣增推“額外印花稅”,卻不見我們嘗試。

            我以為,既然市場不給  “面子”,監管者就要主動爭取“面子”:首先是不能再坐等調控效果了,而是要主動深入調查  “國十條”、“新五條”實施情況,客觀評估調控效果,切實落實問責制;其次,理應準備年內第三輪調控武器。監管者要意識到,現有政策已經產生了抗藥性,再次調控要有新招;再者,對于房產稅這樣的政策,該出手時就出手,不能猶豫。

            監管者要認識到,如果不及時醞釀第三輪調控,可能調控付出的代價更大。據報道,11月初,北京一度暫停單價每平方米3萬元以上的新樓盤預售審批,但現在已經開閘,北京多個3萬元以上高價盤排隊入市。這些高價樓盤的大量入市,意味著平均房價還要上漲,這將影響更多人的預期,調控難度進一步加大。

            我以為,樓市回暖跡象等于是向監管者“暗示”:向我開炮!我們要讀懂這種“暗示”。



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