2010十大賣地城市 大連武漢南京土地收入翻番

每經記者  楊羚強  發自上海

        2010年的中國房地產市場有許多值得業界記錄的事件——誕生了第一家銷售突破千億的企業，遭遇了前所未有的政策調控壓力，房地產泡沫也在無數輿論中被推上風口浪尖。

        而與房地產諸多議論密切相關的，是中國樓市特有的賣地與拿地現象。賣地，關系著城市的土地出讓金，關系著許多地方政府的錢袋子；拿地，關系著開發商下一輪產品的成本底線，關系著周邊區域未來的房價預期。無論是年初的地王頻出，年中的兩輪調控多次直指土地，還是年末的拿地高潮。土地兇猛，成為2010年中國樓市的關鍵詞。

        在2011年的第一周，《每日經濟新聞》隆重推出關于賣地、拿地的一系列深度調查，試圖為讀者揭開樓與地幕后的真相。

        2010年，在位列土地出讓金收入前十的城市中，大連、武漢和南京3個城市的表現無疑是最亮眼的，賣地收入同比增長均超125%。相較而言，傳統一線城市上海和北京，土地收入增長幅度卻遠遠不如上述二線城市。

        此前有一種觀點是，巨額的土地出讓金，在充實城市土地財政后，又會轉化為城市基礎設施的投資，進而提升城市的整體競爭力，進而拉動房價的進一步上漲，形成了一種循環往復推動房價的動力。

        那么，這是否意味著那些土地出讓金收入增幅比較高的城市，未來會有更高的房價上漲勢能？而上述二線城市又是否是國內地產巨頭的投資重點，成為國內未來樓市的熱點區域？

天津武漢南京地價上漲最快

        中國指數研究院分析指出，大部分城市土地出讓金收入大幅增加，主要是靠價格上漲推動。

        以武漢、南京等城市為例，2010年的住宅用地出讓面積只同比增長了20%不到，但是土地出讓金的收入增長幅度超過125%，就是因為這些城市去年地價上漲迅猛，進而帶動了土地出讓金收入的整體增長。

        此外，商辦用地的大量推出，也被認為是不少城市大幅增加土地出讓收入的一個渠道。

        中原集團研究中心對北京、上海等12個重點城市的統計顯示，2010年居住用地面積增長約27%，而商辦用地增長約46%。具體城市來看，商辦用地增長最明顯的有沈陽、長春等二線城市，而深圳、北京和上海也有較大增長。商辦用地增長迅速，占經營性出讓用地（住宅和商辦）比重明顯增長，2007年為14%，2009年為18%，至2010年達到21%。預計2011年宏觀政策仍將保持對住宅市場的調控，因而商辦市場的熱度將持續。

        中國指數研究院華東分院數據信息中心研究副總監陳延彬說，2010年的商辦用地出讓驟增，很大程度上取決于房企的策略調整，這使得商辦用地的成交變得非常活躍。另一方面，很多二線城市的城市中心，對商業地產項目仍有很大的需求，這也客觀上刺激了當地土地出讓金的暴增。

        土地出讓金的增加，是否代表城市對開發商的吸引力在增加，城市的發展潛力在提升？

        陳延彬的回答是否定的。他認為，在令土地出讓金暴增的多種因素中，只有土地價格上漲一項，可以說明開發商對城市未來發展前景的看好，如天津、武漢和南京，就是過去一年中土地價格上漲最快的幾個城市。

        中原集團研究中心陶琦則認為，只有被大型地產集團購買了大量住宅用地，才能說明這個城市的發展吸引力和投資前景在增加。陶琦格外看好武漢和長春，認為這兩個城市的土地出讓面積最多，最有潛力。

        實際上，被看好2011年土地財政收入仍能夠大幅增加的，依然還是那些有大量土地上市的城市和開發商正在扎堆開發的區域中心城市。

地價漲幅超過房價

        在全國土地出讓收入前十的城市中，南京是住宅用地價格漲幅最高的，達到了63%。根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據，2010年12月，南京的商品住宅成交價格漲幅達29.37%。

        和南京的情況相似，武漢2010年12月房價同比漲幅只有17.4%，而地價漲幅卻超過49%。同樣的例子還有天津，房價的漲幅只有31.18%，但地價的漲幅卻高達51%。

        在土地出讓收入居前十的城市中，只有杭州、重慶等少數城市的地價漲幅低于房價漲幅，其他城市的住宅用地，都較房價的漲幅更高。

        另一個可供參考的土地溢價數據上，中國指數研究院的數據顯示，在全國土地溢價排行位于前列的汕頭、金華等地的土地平均溢價率超過了100%，遠遠高于上海、廣州等一線城市。而在全國溢價率最高的十幅地塊中，絕大多數是三四線城市的土地，對于這些城市來說，未來房價上漲的可能性將會很大。

        中原集團研究中心分析認為，地價繼續向上的走勢還將延續。其中一個重要的原因是，出重金買地的企業有相當數量是財大氣粗的國有房企，其中又以地方國資房企2010年的買地勢頭最為兇猛。在15個重點城市中，地方國企買地花費的資金較上一年增長了超過七成，而中央和地方兩類國資房企流入土地市場的資金在2007年以來翻了一番，目前土地市場中有四成資金是來自國有房企。

        開發業的高利潤也支撐了土地市場的熱度，外行業資金的擠入更令競爭愈演愈烈，從而形成高地價、高房價、高利潤的“三高”狀態，集中地體現在占據區域中心地位的城市。

        除此之外，由于2009年銷售情況良好，開發商手中積淀了大量資金，這些資金在過去的一年時間里大量地流入了土地市場，年底的通脹更是加重了開發商買地的緊迫感，導致土地價格受到強力的支撐。而這些刺激土地價格繼續上升的因素，今明兩年仍然將會影響土地市場。

        “除非出臺諸如首付提高到七成這樣的極端調控政策，總體來看，2011年的土地價格仍然會上漲。”陶琦表示。

房價向左向右？

        雖然，土地價格上漲，令很多城市未來的房價上漲預期更甚，但是陶琦認為，地價上漲未必能推導出房價上漲的結論。在他看來，造成高地價的原因很多，有可能是因為2010年出讓的土地中有相當數量的是城市中最核心的位置，所以有了大量高價地王的產生。但這些高價“地王”僅僅是有可能拉升地王周邊地塊和房屋的價格，并不能影響到其他區域的房價。

        與此同時，保障性住房的建設，也為樓市價格的走向增添了變數。

        同策咨詢機構分析師許之靜告訴《每日經濟新聞》記者，上海2010年住宅用地價格之所以較2009年不漲反跌，主要是因為大量保障房用地的投入有關。由于上海過去一年中有70%的居住用地投入到了保障性用房，真正投入到商品住宅開發的土地實際上不到400萬平方米。

        不過，許之靜認為，保障房入市并不會對房價產生太大影響。保障房不會覆蓋至剛性需求的購房群體，因此保障房用地的擴增，同樣也不會限制剛性客戶的需求。

        既然，較高的土地成交均價并不能直接傳導到城市房價，那么高地價和高溢價又能說明什么？

        陶琦認為，它代表了未來市場的熱點城市所在。陶琦說，溢價率和較高的樓板價格，說明了開發商對這些地塊的看好，并極有可能扎堆開發。而這樣的做法，顯然會令所在城市的城市建設速度加快，提升配套生活設施。



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