尹中立：簡單增加供給 非平抑房價良策

尹中立（社科院金融專家）

        在房地產市場調控方面，中國與日本有很多類似之處，日本政府調控房地產的經驗對中國具有十分重要的借鑒意義。

        住房與普通消費品的最本質區別，在于它不僅可以滿足人們居住的需要，而且可以成為投資品，可以獲得資本利得。一般商品市場的運行規律表現為價格上升則需求減少，供給曲線與需求曲線存在交叉，有市場的均衡點。但投資品則不然，當價格上漲需求可能會隨之上升，投資品沒有市場均衡點。因此，簡單地用調控一般消費品的方式去調控房地產市場可能難以奏效。

        從1985年開始，日本的住房價格快速上漲，基于住房供給短缺會推高房價的前提假設，日本政府的應對措施是增加住房供給。方法是擴大住房金融公庫的貸款并降低利率。從1986到1990財政年度的新住房總量達到了812.9萬套，創歷史紀錄。然而，由于投機性住房投資推高了土地和住房的價格，泡沫時期住房供給的增加卻沒有導致房價的下跌。住房金融公庫所提供的資金量增加，助長了房地產投機和泡沫。

        日本通過增加住房供給的方式來抑制房價的做法一直持續了較長時間，即使在泡沫破滅之后，增加住房供給的努力仍然沒有停止，甚至投入了更多的公共資金。在1992年和1997年，補充貸款的額度有所提高。在1991~1995財政年度，由住房金融公庫資助的新開工住房達到了265.3萬套，占到新開工住房總數的36.3%。作為泡沫經濟發生和破滅的一項對策，日本政府仍然很重視住房建設規模的擴大。由此產生的結果是日本的自有住房者深深陷入債務之中。

        日本的房地產泡沫破滅之后，市場對住房的需求迅速減少，而供給卻仍然大量增加，加劇了住房價格下跌的速度，增加了住房價格調整的時間，并將很多金融機構拖進了不良資產大量增加的深淵。日本政府之所以出現這樣的失誤，最主要的原因在于沒有區分資產市場與一般商品市場的價格波動規律，當房價持續上漲時就簡單地歸結為住房供給不足，沒有充分考慮到投機的因素。因此，在房地產調控上，日本政府沒有采取針對性的措施遏制投機行為，只是一味地在增加住房供給上做文章。

        中國的房價持續上漲了10年，已經形成了房價只漲不跌的神話，投機之風日益盛行，投機需求在住房市場占相當的比例，導致房價隨住房供給的增加而上漲，很容易造成住房供給不足的假象。我們應該汲取日本的教訓，不能簡單地在增加供給上做文章，應該采取措施遏制投機性需求。當前，我國政府高度重視保障性住房的建設，其大思路無疑是正確的，但若短期內力度過大則需謹訪出現日本式的風險。



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