兔年樓市展望：盤整中孕育轉型

       剛剛過去的一年堪稱房地產調控最為嚴厲的一年。一年之內，中央各部委及地方政府不斷升級的調控措施層出不窮。各地房價過快上漲的勢頭雖然受“政策市”影響而有所遏制，但受宏觀經濟面的影響，全國范圍內的市場需求仍然旺盛。虎年樓市“虎威猶存”，兔年樓市卻有些撲朔迷離，隨著“國八條”的出臺和房產稅試點的開始，力度更大、層次更深、范圍更廣的調控將給樓市的走向帶來怎樣的變化？

    中原集團研究董事程澐表示，在我國房地產市場所面臨的根本性矛盾短期內尚無法緩解之時，調控將成為常態，從而為緩解市場的供求矛盾爭取時間和空間。２０１１年房地產市場調控依然面臨從緊的壓力，預計全年市場將維持量價平穩的盤整。而在盤整的同時，整體市場格局卻孕育著轉型的趨向。

    政策轉型：保障房體系建設加速

    ２０１０年的政策措施中，保障房的全面提速和“限購令”的實施是兩大突出特點。業內人士分析認為，２０１１年大規模的保障房建設，若配合以“限購”措施，可以加速實現“增供應，遏需求”的政策目標。

    ２００８年之后，保障性安居工程住房建設規模以每年倍增的速度擴大。２００８年的保障性住房建設規模僅有１００多萬套，２００９年達到３３０萬套，２０１０年保障性安居工程建設規模達到５８０萬套。在完成三級跳的基礎上，住建部于２０１０年１１月中向各地發出的通知明確提出，２０１１年計劃建設保障性安居工程任務是１０００萬套，相比２０１０年的５８０萬套增長７２．４％，遠遠超過此前的預期。配合該計劃，各地也紛紛宣布上調保障性安居工程建設計劃。如北京、上海宣布“十二五”期間保障性安居工程建設比例占整體供應的６０％甚至更高。隨著計劃的推進，今后二、三年內必將形成保障房的供應高潮。

    根據計劃，在２０１１年新增的４２０萬套保障房建設中，公共租賃房將占主要部分。程澐認為，在今后一段時間內，公租房將成為住房保障的絕對主力。“實踐證明，經濟適用房因銷售監管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面過窄而無法滿足需求。為了盡快提升城市住房保障水平，大力發展公租房或將是最有效且可行的方案。”

    程澐表示，中小套型的商品住宅，實際上就是滿足自住需求的大眾型住宅。從作為保障房建設的組成部分而言，從緩解地方政府的財政壓力上講，中小套型的商品住宅應該將受到政策的大力支持，并在總體供應結構中將得以保障。“盡管保障房建設短期內尚不能對商品房市場構成實質影響，但仍將在一定程度上改變市場預期，并對供應結構帶來一定變化。”

    區域發展轉型：二、三線城市勢頭強勁

    近年來，全國房地產市場經歷了大幅的波動和調整，房地產格局也出現了新的變化趨勢。各城市房地產發展水平間的差距進一步縮小，一線城市的領先優勢出現明顯下降。從幾次市場波動起伏看，二線城市的調整普遍滯后于一線城市，而反彈速度則普遍領先于一線城市。這表明，在國家戰略支持、區域發展梯度轉移的帶動和自身經濟基礎的日漸夯實的基礎上，二、三線城市房地產市場的發展潛力日益顯現，發展勢頭強勁，已逐步成為全國市場的重心。

    從房地產龍頭企業最近的發布的季報內容來看，將布局的重點從一線城市逐漸向二、三線城市轉移已經成為企業發展的一項普遍戰略選擇。

    在拿地的方向上，萬科在２０１０年第三季度新進入清遠、揚州、廊坊等城市，累計新增項目２０個；招商地產三季度則在漳州、佛山、廈門進行了土地市場的布局；金地集團則在大連、寧波、煙臺、珠海等地購得了土地或是收購了相關項目的股權。隨著調控政策的逐漸深化，仍有很大發展空間和潛力的二、三線城市已經開始成為未來房地產企業競爭的主要戰場。

    業內人士分析認為，隨著國家區域規劃的不斷制定和中小城市城鎮化進程的不斷加快，在越加嚴格的調控政策影響下，二、三線城市房地產市場的活力甚至將超過傳統的一線城市。

    中原集團研究中心提供的研究報告顯示，通過選取人均ＧＤＰ和城市化率兩項指標，對全國范圍內４０個中心城市的分析表明，處在人均ＧＤＰ３０００美元到８０００美元、城市化率３０％到６０％的這一房地產發展“黃金時期”的城市，除了東部地區的三、四線城市外（如紹興、南通、溫州、煙臺等），多為中西部地區的二線中心城市（如重慶、成都、石家莊、貴陽、合肥、鄭州、西安等）。其次，東北的哈爾濱和長春兩市也處于這一區間。此外，中西部地區的長沙、武漢、蘭州等市均處在此階段向下一階段過渡的初期。結合國家運輸通道建設所形成的交通樞紐，鄭州、武漢、長沙、西安、重慶、成都、石家莊、貴陽等城市有望成為未來市場的新興熱點。

    市場結構轉型：城市市場多元分化

    根據中原集團研究中心發布的研究報告，目前京、滬、深、穗、津等五大城市，其新房市場的成交比重正呈逐年下降的趨勢，二手房市場比重逐年上升。房地產開發已逐步從中心區走向了郊區，基本上形成中心區以二手房為主，其中深圳占比已達九成，京滬均超七成；次中心區以新房二手房同時并存；而郊區則以新房為主的格局。

    在二手房市場比重逐漸上升的同時，在自住需求的主導下，城市新興區域可能越來越受到購房者的追捧。

    程澐分析指出，２０１０年的樓市主要以剛性需求為主，購房者在首選區域上亦表現出顯著的特征，即次中心區和郊區的新興板塊大受關注。而２０１１年，宏觀調控的形勢還將延續，在自住型需求的主導之下，一些自住氛圍比較濃厚的新興板塊將更加受到廣泛關注。尤其借北京奧運會、上海世博會、廣州亞運會以及深圳大運會之契機，各城市加快了軌道交通的建設速度。隨著大量地鐵線路建成或即將建成通車，上述城市中一批新興的板塊正在崛起，房地產市場表現出良好的上升勢頭。

    與此同時，隨著一線城市住宅開發市場趨于成熟，房地產開發模式也開始經歷轉型。近年來各大發展商已紛紛計劃進入商業地產市場。從四大一線城市商業地產開發投資額與房地產開發投資額的比例來看，住宅市場發展相對較早的上海、深圳、廣州的商業地產占比近年來呈逐漸上升。部分大型開發商轉向商業地產，一方面由于開發商業地產能夠分散整體經營風險，另一方面商業地產的租金能夠在未來提供穩定的現金流。

    ２０１０年，包括金地、萬科、中糧、保利、中海、富力等國內一線開發企業均高調宣布其商業地產發展戰略。商業與住宅的綜合開發有望成為新一年開發行業的發展方向。