2011-03-03 02:48:00
每經記者 葉書利 朱玲 發自北京、廣州
國務院總理溫家寶告誡開發商“應該有道德”的同時，北京、上海等地出臺的“國八條”地方細則，幾乎也都貫徹了“國八條”的精神，一致提出要對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，重點進行土地增值稅清算和稽查。
部分業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時認為，本次的增值稅清算大棒或許仍會像以前一樣，難以砸向地面。土地增值稅清算的主要對象高價盤，在通脹及各地買房資格受限的背景下，保值增值功能更顯優勢，因此價位可能會維持高開高走的態勢。
執行力仍有待觀察
有媒體統計稱，截至3月1日，已至少有北京、上海、廣州、青島、貴陽、南寧、長春、成都、南京、濟南、哈爾濱、天津、寧波、石家莊、海口、武漢、銀川、南昌、廈門、無錫、昆明、西安、杭州、沈陽在內的24個城市出臺了包括限購令在內的“國八條”地方細則。其中，北京、天津等大部分城市在地方細則中提出，將加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加強應用房地產價格評估技術，加強存量房交易稅收征管工作的推廣力度，堅決堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞。
以2月中旬北京在“京15條”中重提土地增值稅清算一事為例，北京美聯物業副總經理楊明麗認為，每年年初，政府基本都會提土地增值稅清算這個事。只是今年在第三輪調控大背景下，重提此事，時間點上有點敏感，其他方面“并無新意”，只是在重提的次數上再增加一次而已。至于本次重提之下，市場效果如何，主要還是得看執行力的問題。
她進一步解釋說，歷次土地增值稅清算最終不了了之，主要面臨的問題就是執行的問題。比如“京15條”中明確指出，重點清算和稽查的對象為“定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目”。所謂的定價過高，應該就是在同區域內，定價明顯高于其他樓盤的情況。在操作層面，也不太好操作，畢竟一房一個價。定價過高或偏高，也許伴隨著更好的服務或裝修等。因此在操作層面，對于定價過高樓盤的增值稅清算難度不小，這也是該政策難以起到實效的主要原因之一。
世聯地產市場研究部首席分析師王海斌表示，現在很難定義什么是“暴利樓盤”。開發商的開發成本包括各種運營費用、拿地成本、上繳稅收等方面，再加上房價漲幅比例等因素在里面，很難算清開發商的獲利是否是暴利。
高價盤受沖擊不大？
“京15條”中對于增值稅清算的規定出臺后，北京樓市中的一些高價樓盤引起了人們的極大關注，也被很多人認為是土地增值稅清算的主要對象。
對此，楊明麗并不贊同。她認為“京15條”對重點清算對象明確界定 “定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目”，這里并不一定代表的就是高價盤。高端樓盤，因為位置、服務等，本身就會配置較高的定價，只要合理，就不是定價過高，因此高價盤與普通盤，在增值稅清算中的概率是基本相同的。
她同時指出，在目前條件下，如果增值稅清算真能執行下去，此舉對高價盤的沖擊并不會太大，對房價的影響也不要估量過高，因為時下高價盤的保值增值功能反而在增大，需求在增加。
對此，另一位業內人士表示贊同。他說，目前北京樓市的限購背景下，如果資金與買房資格允許的話，投資者可能被迫將雞蛋放在一個籃子里，以充分利用有限的買房資格。在這種背景下，高端定位下的高價盤“抗通脹”和投資價值優勢更為突出。
楊明麗也認為，目前的環境下，高端樓盤的價值反而更突出。“我們在給客戶提建議時，也建議客戶一步到位，因為購買名額是有限制的。如果還是像以前那樣階梯式的購買方式，以后就有可能會受限于政策，被擋在買房門檻之外，因此如果資金允許的話，建議客戶一步到位，買大點、高端點的樓盤，以將手中的買房名額得以充分利用。”
限制高價盤需多種手段
“從土地到市場，從供應到監管，我們從來都不缺少政策。”合富輝煌集團市場研究部副總經理龍斌表示。
“目前來看似乎土地增值稅沒有起到作用，主要是沒有找到造成高價的因素。”龍斌指出，土地價格高，稅費成本高以及市場總是處于供不應求的狀態導致高價盤產生。要解決高價盤還是要調節好市場的供求關系，增加普通住宅供應量，抑制市場的投機需求，加強保障房建設也是一個非常重要的因素。
廣州地產專家謝逸楓認為，制約高價盤還是要從開發商資金鏈來解決，提高開發商自有資本金到35%，這無疑促使開發商必須快速地通過銷售回籠資金，運作項目，這樣一來，若提高樓盤價的話，一旦市場不能承受，開發商回籠資金的速度也會減緩。其次是嚴厲執行土地增值稅的征收；此外，可以通過改革商品房預售制度來實現，可提出未取得預售證的不得收取誠意金，所有樓必須達到交房標準，即封頂才能進入市場銷售，而開發商是滾動開發項目的模式，必然會加快第一期資金回籠，來建設第二期項目，這樣高價盤就難以出現。
“其實最重要的還是要限地價。”謝逸楓表示，當前地價的成本已占比到售價的30％～50%之多。
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