2011-03-17 02:08:58
每經記者 葉書利 朱玲 楊羚強 徐杰 發自北京、廣州、上海
SOHO中國董事長潘石屹在最近一個論壇活動上提出，中國的房地產企業受保障房沖擊，至少有一半會在未來被淘汰。時隔僅兩天，上海易居房地產研究院就發出報告稱，開發商資金來源增幅快速回落至16.3%，比近十年來的均值低8個百分點。
資金情況差，又面臨保障房的沖擊，中國的房地產業真的面臨行業大洗牌嗎？《每日經濟新聞》房產周刊本期推出中小地產商行業生存報告，用新鮮的財務數據、融資成本數據、項目合并數據以及各家公司目前的戰略抉擇方向，來描述這個行業的生存現狀。
資金面
30家上市房企現金流凈額為-358.9億元
每經記者 葉書利 發自北京
調控從緊之下，房企融資渠道收縮，資金鏈日趨緊張，對于中小房企來說更是如此。
Wind數據統計顯示，截至3月16日，滬深兩市共有30家房地產公司披露了去年年報，30家房企歸屬上市公司股東的合計凈利潤為252.23億元。凈利潤總額雖然同比增長43.67%，但在嚴厲調控之下，市場開始分化，中小房企處境日趨艱難，甚至出現虧損。
以綠景地產為例，該公司3月16日發布的2010年財報顯示，去年公司凈利潤為-4943.24萬元，而2009年與2008年同期的數據為3251.41萬元和5663.68萬元。
迫于資金壓力，綠景地產管理層在年報 “公司未來發展所需資金及來源”一項中特別指出，“2011年度，公司將積極開展多渠道、多形式的融資工作，采取有力措施，科學合理地確定項目開發規模和計劃，使開發經營與現金流協調統一，確保開發經營計劃實施到位，同時要嚴格控制成本、減少費用，提高資金使用效率，保證資金需求。”
非主流房企嘉凱城集團股份有限公司的凈利潤同比也出現小幅下降。
該公司3月10日發布的2010年財報顯示，2010年該公司歸屬上市公司股東的凈利潤為11.15億元，比上一年的11.97億元下降6.82%。
中小房企凈利潤成績單表現不佳的同時，現金流凈額也在收縮。
Wind的數據統計顯示，已公布年報的30家房企去年經營活動產生的現金流凈額為-358.9億元，而上一年，該數據為216.1億元，同比大幅下滑266.08%。其中，中小房企拖了不少后腿。
以冠城大通為例，該公司年報顯示，公司去年經營活動產生的現金流凈額為-1.04億元，而2009年，其經營活動產生的現金流量凈額為30.33億元。公司預計，2011年公司資本性支出所需資金約為35億元。迫于融資受困的現實，公司將主要通過自籌等方式來解決資金需求。為此，2011年，公司將提高資金統籌調配能力，拓展融資品種和融資渠道；加大現有存量房的銷售力度，加快資金周轉，減少資金營運風險。
另一家中型房企上海外高橋保稅區開發股份有限公司的現金流也明顯下降。該公司年報顯示，2010年公司經營性現金流為-3.6億元，而2009年公司經營性現金流為11.97億元，同比大降130.08%。
資金鏈受壓中小地產商高成本融資
每經記者 徐杰 發自上海
隨著房地產調控的不斷深入，不少地產商資金鏈如臨大考。在信貸收縮的背景下，信托融資成了開發商的救命稻草。
用益信托工作室統計數據顯示，今年2月，28家信托公司共發行51只固定收益信托產品，其中投資于房地產的信托吸金量最大。納入統計的18只投向房地產行業的信托產品，擬募集資金總額達47.17億元。進入3月，房地產信托發行更是出現了集中增長。
開發商資金如臨大考
“隨著國家對房地產行業調控力度的不斷升級，不少房產商資金鏈面臨嚴酷的挑戰。” 杭州杰盟智庫執行長、浙江大學客座教授蘭洪海告訴《每日經濟新聞》記者。
蘭洪海認為，今年以來利率攀升，一些銀行在中長期貸款市場上拍賣信貸額度，貸款發放的利率往往較基準利率上浮20%左右；Shibor隔夜利率則從去年12月初的1.9%左右上升到今年1月底的7.7%左右，資金面緊張程度凸顯。信貸壓縮的大環境可能會給原本資金鏈緊張的房地產商帶來較大的殺傷力。
地產商開發資金主要來自銀行信貸和銷售回款，在信貸受阻的同時，銷售市場也不容樂觀。
蘭洪海介紹，不少開發商希望通過銷售回款來確保開發資金流，一旦樓市陷入低迷，購房者集體觀望，現金流就會備受煎熬。
“雖然目前地產商資金問題還不明顯，但相對于去年，今年地產商項目開發節奏已經放緩，規模也在縮小。”浙江大學房地產投資研究所所長趙杭生告訴《每日經濟新聞》記者。
杭州贏商投資總經理方芳認為，相對于中小型房企，大型房企的資金壓力更大，因為2009年和2010年，拿地較多的都是大型地產商，而且地價不菲。
信托融資成為“救命稻草”
在信貸收縮的背景下，不少“饑餓”的房地產商將希望投向信托。
用益信托工作室統計數據顯示，2011年2月，28家信托公司共發行51只固定收益信托產品，預計發行總規模為110.10億元，其中投資于房地產的信托吸金量最大。納入統計的18只投向房地產行業的信托，擬募集資金總額達47.17億元。到了3月，房地產信托發行更是出現了集中的增長，統計顯示，上周發行了9款產品，共計劃募集19.1億元，規模占比達55.57%。
趙杭生告訴《每日經濟新聞》記者，目前在浙江，信托等融資需求明顯增多，盡管成本比銀行信貸要高，但開發商仍然樂此不疲。
2月23日，臥龍地產公告顯示，公司擬以對控股子公司武漢臥龍墨水湖置業有限公司的相關債權通過杭州工商信托股份有限公司發起總額為1.75億元、期限為14個月的債權信托。
2月25日，杭州工商信托股份有限公司發布德信九龍城項目集合資金信托計劃成立公告，公告顯示，該計劃于2月14日起首輪發行，至2011年2月25日實際募集金額為1.22億元人民幣。
3月9日，嘉凱城發布公告稱，公司董事會同意公司全資子公司上海中凱置業有限公司與上海國際信托有限公司合作。中凱置業擬通過國際信托進行信托借款，借款金額為7億元，借款期限為24個月，借款將用于中凱置業“佘山曼荼園項目”的開發和建設。
杭州工商信托官網顯示，從2010年2月開始，總共有超過10家房地產企業項目通過杭州工商信托募集資金，其中包括德信、昆侖、杭信、金帝等地產公司。
對于地產商如此熱衷信托，蘭洪海表示，負債運營已成一部分房地產商的現狀，不少房產商成了改弦更張后的“資本傀儡”，但最終埋單的是廣大的購房者和中小投資者。
謀生之道
中小地產商“割肉”求生 仍有不錯收益
每經記者 朱玲 楊羚強發自廣州 上海
在資金鏈承壓、融資成本高企的情況下，不少中小地產商通過轉讓旗下項目求生。上海聯合產權交易所網站上，處于掛牌轉讓期限內的項目，涉及融資的達209起，其中房地產行業項目達23起，數量位列第一。
北京保豐永泰投資顧問有限公司的張皓對記者表示，今年來，確實不少中小房企因為債務關系或是信貸趨緊等政策因素，不得不轉讓旗下項目。但即使因為資金緊張而“割肉”求生，公司同樣能取得不錯收益。
上海某地塊一年多升值一倍
“現在的情況就是缺錢，早轉讓，早收益，拿到錢才是最重要的。”某港資開發商土地研發部一人士在談及中小企業融資時對 《每日經濟新聞》記者表示，盡管今年國家信貸整體規模和去年相差不多，但放貸速度減緩，大開發商也只能輪流拿貸款，何況是中小企業。
3月15日，上市公司華麗家族發布公告稱，公司將所持有的上海弘圣房地產開發有限公司31.5239%的股份轉讓給SOHO上海，僅這筆交易，就為華麗家族帶來了7.88億元的進賬，收益達3.6億元。有報道稱，在不斷出售子公司后，該公司土地儲備嚴重不足，2011年只有2個項目可以給公司帶來收入。
去年底，上海一家公司以折合樓板價19000元/平方米轉讓徐匯區斜土街道優質地塊100%股權，出讓總價為4.6億元。根據資料，上述地塊于2009年7月以2.35億元的價格被拿下，樓板價約為9586元/平方米。一年多時間，該地塊升值近一倍。
《每日經濟新聞》此前報道上海浦東一地塊以8折價格出售，轉讓原因是“資金周轉”。這幅土地的成本只有1.3億元，但轉讓價格高達1.65億元，預期收益率達25%。
寧愿賤賣同行也不降價
中小開發商“割肉”給同行，引發了一個疑問：為什么不選擇降價銷售？
在多數地產業內人士眼里，降價促銷或許是目前房地產商最好的融資方式。但是衛明不動產智庫負責人蔡為民卻感嘆：“大部分企業寧愿選擇便宜點賣給同行，也不會考慮降價銷售。”
《每日經濟新聞》對今年截至3月10日的項目合并案進行統計發現，將項目低價轉讓給同行的，至少有40宗以上。而在上海，目前以9折以上的幅度降價銷售的房地產項目，幾乎為零。
中房信分析師薛建雄道出了房地產企業不愿意降價銷售的原因：如果降價幅度太大，已購房客戶很可能要求“退房”，這恰恰是開發商不愿意看到的。據他介紹，在2006年、2008年的兩輪樓市調控過程中，上海都有房地產公司大幅降價，隨后就出現業主 “退房”風波。
有了這樣的經驗教訓，大開發商解決資金鏈緊張的辦法，通常是將老的樓盤擱置促銷，力推新樓盤低價銷售。但是，只有一兩個項目的小公司沒有辦法沿用大開發商的做法，因此，轉讓或者與其他公司股權合作成為很多中小地產商解決資金緊張的唯一出路。
多數開發商堅持自主開發 轉型面臨風險
每經記者 楊羚強 發自上海
實際上，除了轉讓旗下項目和資產外，和其他開發商合作，是當前房地產業比較流行的做法。
上海方方地產工作室的研究報告顯示，通過與萬科、綠城等公司合作，中小開發商獲得的品牌溢價收益可以達到10%~20%，而且合作開發還能省下營銷、人力、財務等多方面的成本。
雖然從短期看，通過合作開發所取得的收益一般會超過自主開發，但是，《每日經濟新聞》記者調查發現，大多數地產公司仍堅持自主開發。
這樣的做法得到了大多數房地產業內人士的肯定。他們認為，在房地產行業景氣指數節節下跌時，堅持獨立經營的公司會比其他地產商過得更為艱難，所獲得的收益也將非常有限，但如果能夠堅持下來，公司卻有機會成為成功的房地產企業。
轉型成為共識
“我們曾經做過其他行業，發現最賺錢的還是房地產。”上海正陽投資有限公司開發的六十四階營銷項目總監王士章道出了大部分房地產公司的心聲，堅持留在房地產行業，才能取得良好的前景。
和他的看法類似，長甲地產副總裁周海峰也認為，即使受到限購令的沖擊，房地產行業依然會有非常光明的前景。今年長甲集團不僅將堅持項目的后續建設開發，還將推出很多新的產品類型，以適應不同市場的需要。
中國指數研究院研究總監張琪說，由于目前遭遇困境，許多中小地產商不得不拋售資產，甚至淡出行業，他們當中的大部分，開發模式和萬科、保利相同，采用的是高周轉戰略。選擇和萬科等公司合作開發，所能學到也只能是這一種模式。所以，中小地產商要想繼續留在房地產行業，就必須轉型。這方面，星河灣是他們的榜樣之一。
此前，一直扎根在豪宅市場的星河灣默默耕耘多年，僅開發了廣州和北京的兩個區域市場。2009年，星河灣成功亮相上海后，去年又在太原布局，迅速成為全國最有影響力的品牌地產公司之一，一些券商更把星河灣譽為中國地產業的 “蘋果”，建議投資者更多關注這一類型的地產公司。
曾見識過我國臺灣地區房地產合并大潮的資深地產人——衛明不動產智庫總經理蔡為民說，臺灣在2003年房地產行業遭遇嚴重不景氣的時候，也有一些房地產商轉行去做IT，但最終沒有什么成果，而那些留下來的地產公司，最終卻在房地產行業整體恢復景氣后，獲得了可觀的收益。
轉型所遭遇的風險和困難，不是所有開發商都能承受的。上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍說，也許有企業堅持從事房地產開發，并最終找到了最好的出路。但是，仍然有很多公司最終被并購，轉型本身存在著很大的風險。
“住轉商”風險大
宋會雍的話，并非無據可依。在這一輪地產行業合并潮發生前，曾有開發商轉型發展商業地產，但許多開發商轉型后的經營情況并不好，有一些地產商在近期更是加入到拋售商業地產項目的行列。
在上海的地產圈內，華麗家族和新梅集團就曾在樓市調控期內嘗試轉型過商業地產，并在上海南京西路、新天地、火車站等上海商業黃金地段購買了開發項目，但因種種的原因，在近期拋售了不少商業地產的項目。
宋會雍說，這些公司之所以拋售項目，主要的原因并不僅僅是因為資金緊張，更重要的原因是他們并不擅長商業地產的開發。在住宅市場還比較紅火的歲月，這些地產商還不用擔心商業地產的開發會占用資金，但到了樓市的熊市，這樣的項目自然將首先成為拋售的對象。
宋會雍的觀點，足以讓很多急于轉型的住宅地產商警覺。北草國際地產(上海)機構董事長施根賢介紹，在限購令的壓力之下，越來越多的地產商準備轉型開發商業地產。
蔡為民說，中小地產商真正轉型的方向，是自己擅長的領域，可以先購買一些小面積的地塊，將項目做精做細，而不是去做那些持有型的物業，這樣才會把轉型中的風險降到最低。據他介紹，臺灣地區很多中小地產商就是依靠這種方式轉型，并最終等到了行業的春天。
《每日經濟新聞》記者調查發現，其實目前在一線沖鋒的中小地產商，大部分更傾向于在自己擅長的領域拓展業務。比如長甲集團就選擇他們擅長的高端市場拓寬產品線，除了已經開發成熟的別墅產品，還會選擇開發高端商務區、綜合體、度假村等高端物業。憑借他們對高端客群的了解，有針對性地去開發那些有吸引力的高端產品。
王士章也透露，公司將憑借福建、海南等地區的人脈和資源優勢，重點開發當地的區域市場。他認為，如果能在區域市場做成功，那么將來轉戰全國還是大有機會的。
鏈接
萬科今年加大合作力度一半項目為共同開發
每經記者 葉書利 發自北京
萬科2010年年報顯示，去年，萬科在全國各地總共新增了87個項目。據記者粗略統計，其中萬科權益占比為100%的項目數只有39個，其余48個項目皆為萬科與合作伙伴攜手完成，占比近55%。
品嘗到合作開發甜頭的萬科，在2010年財報中旗幟鮮明地指出，2011年 “公司將進一步加大合作力度，擴大合作對象范圍。”
《每日經濟新聞》記者統計，今年以來，萬科合作開發力度不減，今年新增的16個項目中，8個為合作項目，占比為50%。
“不合作根本做不下去”
萬科2010年財報顯示，目前萬科已分別與金隅集團、中糧地產、一航集團、中國航空工業集團、中國五礦集團公司、北京市朝陽城市建設綜合開發公司等展開了全面合作，并分別成立了合資公司，合作拿地，攜手開發。
2010年，北京萬科全年銷售額破百億元，萬科集團副總裁兼北京萬科總經理毛大慶將成功的原因歸結為“合作”。他認為，“不合作根本做不下去。”
通過與產業鏈各方的合作，在調控大背景下，萬科逆勢擴張。萬科年報顯示，萬科去年銷售額達到1081.6億元，在全國的市場占有率為2.06%，比上一年增加0.62個百分點。
在調控背景下，攜手合作伙伴共同開發，除了助推萬科逆勢拓展市場外，也為萬科在發展中減輕了資金壓力。
在近日舉行的萬科媒體見面會上，萬科總裁郁亮指出，在融資環境不斷收緊的情況下，房企的資金壓力會不斷疊加。但基于與產業鏈各方可持續的合作，2011年，萬科仍沒有在資本市場進行融資的任何計劃，若算上2011年在內，萬科已連續4年未在資本市場進行融資了。
除萬科外，遠洋地產也是采取合作開發戰略的典型。
自去年二次調控以來，遠洋已先后攜手太古地產、南豐集團、綠城中國等加強合作開發。
合作拿地大勢所趨
在目前的土地市場上，合作拿地已愈發普遍。
《每日經濟新聞》記者根據北京市土地整理儲備中心的公開資料統計發現，截至3月16日，2011年北京土地市場，共有20塊經營性用地成交，其中5塊為至少兩家以上的企業組成的聯合體所拿，占比為20%。
近期，北京CBD地塊將再出讓6地塊。鏈家地產首席分析師張月說，在新一輪地塊出讓中，聯合拿地仍將是主流，目前房企資金壓力太大。
除了大公司忙于合縱連橫外，合作開發的隊伍中，也不乏中小公司的身影。如3月9日，由北京青田房地產經紀有限公司和林新武組成的聯合體，就以1.94億元拿下北京房山區青龍湖水庫北庫一期項目用地地塊，攜手地產開發。
如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。未經《每日經濟新聞》報社授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。
聯系電話：021-60900099轉688
每經訂報電話
北京：010-58528501 上海：021-61283003 深圳：0755-83520159 成都：028-86516389 028-86740011 無錫：15152247316
特別提醒：如果我們使用了您的圖片，請作者與本站聯系索取稿酬。如您不希望作品出現在本站，可聯系我們要求撤下您的作品。
歡迎關注每日經濟新聞APP
