2011-03-31 02:08:56
每經記者 楊羚強 發自上海
上海證大去年以92.2億元，折合樓面價34148元/平方米拿下的上海外灘地王——國際金融8-1地塊，目前正面臨保本困境。
3月24日，由豐盛控股開發的上海浦西第一高樓新富港中心1座報出開盤租金價格，每平方米租金只有4~6元/日。這個報價給外灘地王帶來了巨大的壓力。根據上海證大公布的去年的平均融資成本，證大支付給黃浦區土地部門的92.2億元土地款很可能大部分依賴于借貸，且貸款的平均利息支出已高出上述寫字樓的租金。
與此同時，去年支付的土地出讓金，正成為證大的沉重債務。證大3月10日公布的業績公告顯示，在購入外灘地王后，證大的負債率已由上一年的70%，上升至96%。
利息或高過租金報價
一家全球知名的開發商告訴《每日經濟新聞》記者，對于每平方米樓面價超過3萬元的地王來說，獲取低息借款十分重要，如果貸款的利息在3%以內，項目仍然有希望盈利。
但有媒體報道，在去年10月證大外灘國際金融中心項目設計方案剖析會上，證大集團董事長戴志康曾透露，地塊的利息每天高達數百萬元。
上海證大公布的截至2010年12月31日的業績公告顯示，集團當年度的融資成本高達2.56億元 （未計入2500多萬元資本化利息），公司當年度的各項長短期借款 （包括銀行貸款、優先貸款票據和其他借款）總金額為48億元，證大房產融資成本占總借款的比重超過5%。按外灘地塊34148元/平方米的樓板價計算，如果項目所有面積均被用于抵押貸款，每平方米每年需要支付的利息超過1700元。這還不包括建筑成本。
中原地產集團研究中心分析師季峰說，寫字樓的建筑成本遠遠高于住宅，每平方米成本高達8000~10000元/平方米，再加上各種稅費和財務成本，開發商的成本價很有可能超過5萬元/平方米。季峰說，目前上海寫字樓的租金回報率雖然高達6%~8%，但如果扣除空置率和維護費用，實際回報率只有5%，僅和證大集團去年的平均融資成本接近。
實際上，目前上海甲級寫字樓的租金并不高。與外灘國際金融中心同屬上海濱江板塊的浦西第一高樓——新富港中心1座，每平方米的投資高達2.23萬元，但每天的租金報價不過4~6元/平方米。
昨日公開推廣的綠地瀛通大廈，則為外灘地塊給出了售價參考。作為能看到一線江景的5A超甲級寫字樓，上述項目只給出了6萬~6.5萬元/平方米的報價。戴德梁行寫字樓部董事沈潔說，上海寫字樓的售價和租賃價格高度捆綁，上述報價是在試探市場。
對于上述價格比較，證大房產財務方面的副總朱先生表示，將外灘國際金融地塊的借款融資成本和新富港中心、綠地瀛通大廈的租金報價簡單對比來預測項目的盈利前景并不合適，因為目前尚無法確定項目的借款比重。據他介紹，外灘國際金融中心的開發資金仍然在籌措中。
在借貸成本高企的情況下，外灘地王必須要獲得極低廉的融資，才能夠長期開發、持有外灘金融地塊。去年10月，證大集團董事長戴志康曾表示希望能從海外的資本市場借到更低利率的貸款。但仲量聯行中國區資本市場董事賈梁近日表示，受商務部限外令影響，國內開發商要想從海外借到低息貸款的可能性不大，目前很多地產商通過海外公開發行債券募集資金，成本高達10%以上。
購地款或來自聯營公司
外灘地塊將如何籌措開發資金？從證大以92.2億元拍下外灘國際金融地塊時起，外界就普遍質疑這家當時總資產僅和土地總價接近的公司是在“蛇吞象”。
去年年末，曾有報道稱，由于證大方面無法按期支付土地出讓金，外灘地王將被收回。今年3月，又有媒體報道稱，外灘金融地塊的主導開發權已經易主，復星集團成為該項目的大股東。
去年4月份，上海證大、復地及綠城中國共同成立合資公司，開發位于上海的房地產項目。三家房產公司和磐石投資將分別向合資公司提供股東貸款，分別為10億元、25.7億元、8.58億元及1.87億元。該合資公司的注冊資本為10億元人民幣，上海證大擁有其50%股權，復地、綠城中國及磐石分別持有30%、10%及10%權益。雖然三家公司均未透露將開發物業的名稱，但有人猜測，上述聯營公司所投資的正是北外灘國際金融地塊。
但復地、證大、綠城等公司相繼公布的截至2010年12月31日的業績公告卻顯示，上述幾家公司于外灘國際金融地塊的關系并不像外界猜測的那樣。
證大在業績公告中宣布，收購了外灘國際金融地塊，并透露目前正在進行規劃。擁有30%股權的復地，非常明確地表示外灘金融地塊沒有列入土地儲備中。據傳已獲取外灘地王主導開發權的復星國際，甚至在業績公告中對外灘地塊只字不提。復地集團投資部相關人士的解釋是，只是參股，不需要在業績公告中披露。然而，僅擁有上述聯營公司10%股權的綠城，卻已將外灘地塊列為自己公司的土地儲備，并且標明了它在這幅地塊中的權益。
與此同時，證大業績公告流動負債項中有“應付一間聯營公司款項”，該筆款項達74.47億港元，占公司去年流動負債的一半左右。這不禁讓人猜測，上述款項是否是來自復地等公司的借貸？
證大房產分管財務的副總朱先生一定程度上證實了 《每日經濟新聞》記者的上述猜測。他表示，業績公告中74.47億元應付聯營公司賬款確實是來自于聯營公司，且用在了包括外灘國際金融地塊在內的房地產項目開發上，但他否認上述聯營公司直接擁有外灘項目開發公司的股權。
由此看來，證大房產能付清全部土地出讓金，很有可能是獲得了上述聯營公司的資金支持，但上述資金僅是借款，并不是外灘地塊的開發資金。
由于復地、綠城等公司自身也在向銀行大規模借款，因此，證大上述借款的成本不會太低，而且需要馬上歸還。
根據證大房產的業績公告，上述應付聯營公司款屬于短期債務，須在一年內歸還，而公司賬面上的現金及現金等價物，以及已抵押銀行存款總額不過16.8億港元，遠低于74.47億港元的應付款。
為盡快還清賬款，最快的辦法是以外灘地王向銀行抵押，獲取項目開發貸款，進而歸還部分聯營公司欠款。此外，還要銷售掉一部分物業，以彌補抵押款項的不足。但根據公司去年的業績，去年公司的營業額不過39億多港元。在今年市場低迷的情況下，公司能否取得超過去年的業績，將打個大大的問號。
沈潔說，開發商是否考慮出售寫字樓，取決于開發商的負債情況。而證大的業績公告顯示，公司負債率已經由上一年的70%上升至去年底的96%。證大會不會繼續持有、開發外灘地王？綠城、復地等公司是否會最終介入外灘地王的開發？一切均是未知數。
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