2011-04-07 01:42:15
北京的房價控制目標“2011年新建普通住房價格穩中有降”剛剛發布，4月份開始，北京就將迎來一波以地王項目為代表的高價地樓盤上市熱潮。中海、中信、遠洋、瑞安地產等公司旗下的北京“地王”項目將陸續排隊入市，這意味著新一波北京地王項目上市潮的序幕將拉開。調控聲中的北京樓市，是否會迎來地王上市潮所伴生的高價盤沖擊波？
地王項目上市潮將現《每日經濟新聞》記者獲悉，中海地產旗下的北京豐臺區花鄉地王項目，現名為中海九號公館預計將于本月上市，開盤價定在了32000元/平方米。隨后，去年3月15日，中信地產在北京亦莊區域所拿下的亦莊地王項目中信新城也將于5月開盤。遠洋地產在去年3月15日拿下的大望京一號地王項目，以及李澤楷于2006年拿下、后轉賣給瑞安地產的地王項目工體四號地等地王項目也預計在年內開盤。伴隨這些地王項目的入市，在今年的供應行列中，也將出現一批高價地樓盤，如保利在遠洋旗下的大望京一號地塊旁邊的望京地塊項目保利中央公園、北京潤通鴻業房地產開發有限責任公司旗下樓面價高達近1.5萬元/平方米的潤楓領尚等。
對于以地王項目為代表的高價地樓盤于4月起開始扎堆上市的現象，北京亞豪機構市場總監郭毅在接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析認為，主要基于三個原因。首先，2009年下半年及2010年上半年，因為樓市前景看好，期間北京地市產生了不少地王項目以及相伴生的高價地項目。一般來說，一個地產項目，從開工到入市銷售，時間區間為18個月。根據這個開發周期，這批以地王為代表的高價地項目，目前迎來了上市周期。其次，年初的第三波地產調控和3月“兩會”上對房地產業的關注，使樓市成交進入低迷，因此開發商需要一段時間來觀察市場動向，所以今年第一季度不是樓盤上市良機，助推開盤延后。第三，上市房企半年報的業績壓力，促使開發商不得不將一些房源推上市場，因此，第二季度成了一些樓盤開始集中推盤的時機。
高價地項目“低價”入市郭毅指出，以地王項目為代表的高價地樓盤，基于其成本較高的現實，產品定位同質化嚴重，皆表現出“兩高”的特點，即高價、高端。除了其高定價外，高端定位的另一個表現就是這些項目推出的房源，單套面積較大，大戶型唱主角，一般在200平方米以上，單套房源房價在千萬元以上。以某地王樓盤為例，本次開盤的房源，面積在200～330平方米，以其均價45000元/平方米計算，單套最低總價也在千萬元左右。
郭毅進而指出，在第三波地產調控的嚴打之下，時下北京樓市需求以剛需為主。在這種背景下，以地王為代表的高價地樓盤，搶占的客戶群皆集中于數量不大的高端改善性需求和部分投資性需求，競爭中同質化嚴重。正因為同質化之下競爭激烈，這些高價地樓盤開發商的營銷策略是先期以較低價推出少量房源。初期推出的這些房源，甚至沒有多少利潤空間，比如上述地王項目先期房源雖然均價達到45000元/平方米，但精裝修標準也達到6000元/平方米，算是低價入市，因為要是不受調控影響，其開盤價或許會達到5萬元～6萬元。這個時候開發商的目的是試探并吸引市場，逐漸打造市場品牌，然后在后期項目中不斷提價，賺取利潤并進一步打造品牌，而后進一步提價，不斷循環。
正因為如此，一位業內人士指出，在調控背景下，以地王項目為代表的高價地樓盤入市，將不斷沖擊時下的地產調控氣氛，勢必對時下政府調控房價的大目標起到逆作用，但這是樓市瘋狂時留下的后遺癥。
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