三門島開發惹爭議：從公共海島到少數人的私享

每經記者  劉功武  發自深圳

    海島開發在我國沿海地區悄然變熱，特別是今年4月份國家海洋局公布了首批開發利用的186個無居民海島名錄之后，海島開發就變成了熱門話題。

    一個長期以來鮮為人知的海島引起了人們的關注。

    它被稱作“中國的塞班島”，它是我國環境最優美、生態保持最完好的海島之一，它過去一直是軍事要塞，人跡罕至，從未被開發，如一顆珍珠靜靜地鑲嵌在大海中。

    如今，這顆“珍珠”在海島開發熱潮中正被敲碎。挖掘機轟然作響，別墅與酒店即將落成，每幢售價過千萬甚至上億。這一寶貴的海洋公共資源，或許將變成富豪、名人等“極少數人的私享地”。

    它就是深圳東部海域大亞灣與大鵬灣交匯處的三門島。

三門島“身世”

    一個晴朗的日子，《每日經濟新聞》記者租一艘快艇從深圳大鵬半島赴三門島。碧波萬頃，海潮洶涌。一登上三門島，都市的喧囂拋于九霄云外。

    資料顯示，三門島是1.4億年前形成的火山島。據記者了解，最遲在1717年，清政府已在島上修建軍營，作海防之用。新中國成立后，三門島因其重要的海上位置成為軍事禁區，各種進攻及防御工事陸續修建起來，直至上世紀90年代中期香港回歸之前，部隊才陸續撤出。

    一位年過花甲的原島民告訴記者，三門島名稱的由來，是因為島上有三個村落：媽灣村、北扣村以及小三門島上的一個漁村。潮州籍漁民黃凡對記者說，他在上世紀90年代中期就來三門島打魚了，原先媽灣村有200多人，后來當地居民大多搬走了，現在只有七八十人，大部分是外來漁民。

    三門島最讓人稱道的是自然風光和生態資源。全島約5平方公里，相當于鼓浪嶼的2.5倍。海岸線長13公里，有半徑300米的海灣5處。這里幾乎沒有污染，最清澈的海灣能見度達10~20米。三門島屬于亞熱帶海島氣候。1月平均氣溫17度，7月平均氣溫27.6度，4~11月氣候溫暖，水溫舒適。

    “在山的那一面，已經在開工建設大批別墅。”黃凡對記者說。三門島的原生態已被海島開發與建設打破。

“島主”的誘惑與失落

    深圳市海明珠投資有限公司（以下簡稱海明珠公司）成立于1997年，主要投資開發并經營三門島。該公司董事長王樹春2005年入選“中國內地富豪奢侈排行榜”，理由是其擁有中國最大的私人海島三門島、10艘價值上千萬的游艇及每月支付三門島上各項人工費等日常費用35萬元等。

    王樹春對三門島的投入已有14年。1997年，他從另一家公司手中購得三門島使用面積為50萬平方米的土地使用權，使用權限為50年。

    有人稱，海明珠公司當年耗資6000萬元購得該土地使用權。王樹春對此不置可否，“這是合同上的事，屬商業秘密”。

    從1997年到目前，海明珠公司開始在三門島投資修路，建污水處理廠，鋪設水管與電網，建設度假村與別墅等項目，加上各項人工管理成本，到底耗資幾何？王樹春對記者稱，他們是一家民營企業，沒有審計過，十多年來一共投入多少資金，沒有具體數目。

    “我只能說在島上建設成本很高，是陸地上的3倍。”王樹春說。

    “面朝大海，春暖花開”的背后，是難以想象的高投入。由于島上資源缺乏，建材、燃料、電力、通訊都須依靠島外支持。僅是把大量的水泥、磚頭運到島上，成本就是陸地上的好幾倍。換言之，海島開發就是往一個“無底洞”里不斷砸錢。

    此前有媒體報道稱，至2003年，海明珠公司已在三門島上陸續投入資金達9000萬元。至2010年，海明珠公司先后在島上投資興建了貫穿全島的道路、電網、供水、排水、碼頭等基礎設施，并建設了酒店、餐廳、酒吧、別墅、會議室、游艇會等服務設施，所投入金額接近2億元。

    三門島度假酒店2007年投入運營，在之前10年里，海明珠公司為何只建設了基礎設施，而沒有開發？

    王樹春稱，之所以沒有大規模開發建設，是因為中國高端旅游度假市場一直沒有起來，即便是現在，這個市場仍然低迷。

    “歐美國家的有錢人總是會找個清靜之所去休閑，但現在在中國，有幾個老總會像國外富人一樣休閑度假？”王樹春說。

    實際上，自1997年始，王春樹便瞄上了高端旅游度假市場，希望將三門島建成一個富人的聚集之地、休閑度假之所，但這個愿望至今讓他失落。

    2004年，王樹春在三門島搞過一次“百棟定制別墅”發布會，然而直到今天，這些別墅還在開發中，賣出去的也屈指可數。

    王樹春稱，當年深圳、惠州等地的房地產尚未火熱，房價亦不像今天這么高，若是把當年對三門島的投資投到深圳、惠州等地買地建房，不僅成本低，收獲也更大。

    但深圳房地產一位資深業內人士對于王樹春的這種說法表示懷疑。該人士稱，如果王樹春確以6000萬元購得三門島50萬平方米使用權，折合100多元/平方米，當年深圳、惠州的地價再便宜也不會如此之低。

    自去年開始，海明珠公司開始在三門島大舉建別墅。這些別墅售價幾何？誰將成為這些別墅的主人？

富人的私享天堂？

    記者曾以購房者身份咨詢了海明珠公司銷售人員。該銷售人員介紹，三門島所建別墅分兩種，一種為馬會別墅，另一種為島主別墅。銷售人員稱，馬會別墅計劃建138幢，每幢建筑面積為186平方米，加上配套的花園等設施，總面積為400多平方米，售價約400萬元。

    王樹春稱，馬會別墅已建成50多幢。

    海明珠公司在深圳當地媒體發布的銷售廣告稱，一棟186平方米的獨棟別墅加上一艘58英尺豪華游艇、一張浪騎游艇會的鉆石會籍、一張三門島的馬會會籍，售價為999萬元起。

    銷售人員稱，島主別墅售價1700萬元，建筑面積248平方米，加上配套的花園等，面積達900多平方米。

    對于島主別墅的售價，王樹春表示其實沒那么高。他說，島主別墅的建筑面積在250~330平方米，售價600萬元左右。“島主別墅我們是不賣的，用作舉辦一些會議及接待使用；為了帶動其他項目的銷售，公司讓銷售員對外報價高一些。”

    銷售人員還透露，海明珠公司在島上還將建設一座售價1億元的別墅，只是老板還未確定是否出售。

    王樹春稱，這個億元別墅純屬子虛烏有。公司只是規劃建設一座建筑面積為600平方米的島主別墅，現在已建成一半。這座別墅不出售，而是留給大學校長、市長等重要客人度假使用。

    王樹春的另一個身份是深圳高校校友會聯席會議執行主席。他向記者表示，以后將在三門島上舉辦大學校友會、大學校長論壇等活動，公司將為參會者做相關服務。

    關于別墅的銷售對象，銷售人員稱，三門島就是為那些既有錢又有閑的人準備的，公司也是想把三門島打造成一個富人的聚集地。銷售人員說，現在已經有許多名人和商界大腕在三門島購買別墅，“榮氏家族的榮根寶先生、李寧、中南集團董事長等等，太多了……”

    海明珠公司官方網站稱，體操王子、億萬富豪李寧早在2008年就訂購了一套三門島島主別墅。李寧表示一直期望能在海島上擁有自己的一幢別墅，“三門島島主別墅的推出，對全球所有樂于享受海島生活、熱愛大海的成功人士來說，都是一個極為彰顯個性、放松身心的美妙港灣”。

    王樹春在接受記者采訪時卻說，公司并未想將三門島打造成社會精英或富豪的聚集地，只是想將三門島作為大學校長論壇或會議召開及參會人員的休假之地。“別墅其實也就1萬多塊錢一平方米，并不是大富豪才買得起，只要是有錢有閑的人，都可以買。”王樹春說。

    一位長期關注三門島開發的媒體人士稱，三門島作為中國罕見的、寶貴的海洋公共資源，只為富豪、名人私享是否合法、合理？

環保與產權爭議

    關于三門島開發的爭議，還不僅僅限于打造成富豪或名人私享地是否妥當的問題?！睹咳战洕侣劇酚浾邚膵尀炒a頭向南行進，翻過幾座山頭之后，眼前是一幅大興土木的場景。在三門島度假酒店四周及前方和西邊，數十幢別墅已經崛起，大片山體被挖開，黃土遍野。在三門島西部海岸線沿線，矗立著十多幢別墅，別墅周圍布滿石塊與黃土。

    建設中的別墅引起人們關于海島環境保護與產權問題的爭議。

    “下雨天，挖開的黃土被大量沖到海里，污染了水質。”媽灣村漁民對記者說。

    惠州市大亞灣環保局官員也表示，他們已經到三門島察看了開發建設情況，大規模房屋建設對三門島的環境會有一定污染，按照相關法規的規定，這樣的開發建設需要包括環保局在內的多個部門審批。但因為三門島上的土地一直歸軍方管轄，地方政府部門不便插手，“這事是比較復雜的”。

    海明珠公司董事長王樹春稱，三門島大規模的建設自去年始，到明年5月1日前將全部竣工。三門島開發建設是經過部隊相關部門審批的，公司早已做好了別墅建設區域的綠化等環保規劃，現在已經在開始局部復綠。

    “我們可使用的土地面積為50萬平方米，但我們只規劃開發建設26.8萬平方米，容積率0.52，這種容積率已經很低了。”王樹春說。

    同樣復雜的還有三門島別墅的權屬問題。有人表示，海明珠公司開發的三門島土地歸部隊管轄，房產自然系軍產房，購買此種房產可能存在較大不確定性。

    北京市中銀（深圳）律師事務所譚岳奇博士認為，購買此類帶有軍產房性質的房產，存在一定法律風險。《中國人民解放軍房地產管理條例》第十條第（一）款規定：不論數量多少，凡軍隊房地產同地方有償轉讓的，房地產的轉移變更由總后勤部審批。軍產房的產權人是軍委，軍產房的管理單位不是產權人，無權出賣或對外出租。

    此外，購買此種軍產房的買主權利受到諸多限制。比如，購買軍產房時，無法辦理軍產證的變更登記，所以只有使用權，購房者無法辦理落戶，將導致二次交易受限，該房產不能正常轉讓、抵押，拆遷時不能得到相應補償，不能合法繼承給子女。同時，一旦發生房產糾紛，買主難以得到救濟。

    惠州市海洋局某官員在接受記者采訪時亦表示，部隊與地方是兩套機制和系統，如果購買三門島軍方土地上的房屋，發生糾紛或者其他問題時，會很麻煩。

    面對質疑，王樹春聲稱，購買三門島上的別墅  “沒有任何問題”。他向記者出示了由廣州軍區房管局發放的  《土地使用證》、《房屋所有權證》等證書，以及與軍方土地、房產相關的多部法律書籍與文件，以此證明海明珠公司在三門島開發建設的合法性及客戶購買的安全性。

    “有些人對軍產房不太熟悉，有的律師也不很清楚這一塊，我們都是依法規開發建設的。”王樹春對記者說。

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