2011-09-08 01:16:08
每經記者 于垚峰 發自江西都昌
在江西省都昌縣萬戶鎮，老劉家的一幢建于清朝道光年間（1830年左右）的古宅，被當地生意人鄧繼成以20萬元的價格收走。經過一番拆裝和修繕，鄧繼成轉手以140萬元售出，凈賺百萬。
以都昌為中心，延伸到江西婺源、景德鎮、撫州等地，上述古宅拆賣生意異常紅火，專業的拆賣隊伍順勢而生。如今，古宅收購、修繕、拆裝、出售已形成一條完整的產業鏈。
一幢古宅獲利百萬
9月6日，《每日經濟新聞》記者來到江西省都昌縣萬戶鎮，在一棟棟深宅大院內，隨處可見雕梁畫棟，陡峭的飛檐和涂上了桐油的家具盡顯這些老屋的不凡身世。老劉家的宅基地上，昔日富麗堂皇的古宅，如今只剩下一堆“秦磚漢瓦”。
老劉告訴記者，他家的古宅是“爺爺的爺爺輩”留下來的，始建于清道光年間，至今至少有180多年的歷史。
“當時祖上是做藥材生意的，在景德鎮賺到了錢，就在家鄉蓋了一幢大房子，賣的時候，家中還有一排古代裝藥的藥柜，保存還算完好。”老劉說，最近幾年，來找他買房子的人特別多，但是他一直住在里面，舍不得賣，再加上他的幾個子女都在外面，收入還可以，不缺錢用，便一直沒有賣。
但是，今年6月的一次閃電擊中了古宅的棟梁，一根木雕脫落，險些砸中老劉。子女知道這事后，執意要賣掉古宅，說要在原地重新給老劉蓋一間房子。
鄰鎮從事古宅收購的鄧繼光聽到這個消息，立刻聯系上老劉的子女。通過多次協商，老劉家的這幢古宅最終以20萬元的價格出售給鄧繼光。
老劉的小兒子劉輝告訴記者，住在這座古宅里，安全隱患大，再加上每年都要維修，花了錢不說，還麻煩。“為了父親的安全考慮，我們早就想把這宅子給賣了，但是因為父親舍不得，這次借著這個機會，幾兄弟一起說服了他。”
鄧繼光收購了老劉家的古宅后，只用了不到一周的時間，就將其整體拆遷至鄰鎮一座空地上，重新安裝，將破損的房屋構件進行修補。8月底，鄧繼光成功地將這幢古宅賣給了一名來自浙江義烏的商人，出售價格為140萬元，除去收購成本20萬元，以及維修費和拆遷人工費10萬元左右，這幢古宅為鄧繼光帶來了百萬元的純利潤。
老劉告訴記者，之前不少來他家看古宅的人，以及那個最終的買家，都是看中古宅里的藥柜等構件，這些有著近二百年歷史的藥柜，至今還殘留著中藥的味道。
“不是每一幢古宅都能賣到這么高的價錢，都能有這么高的利潤，也有過一幢花了20萬元收購，到最后只賣了26萬元的情況。”鄧繼光說，他們做古宅收購生意，背后是一個團隊，有很多投資人，因此雖然獲利多，但是均攤下來，每個人拿到的并不多。
鄧繼光說，他在古宅中，看到了豐厚的利潤價值。僅今年上半年，他就從都昌本地以及婺源縣、景德鎮等地，收購了近十套古宅，然后將這些古宅賣給江浙和廣東深圳的富商。“主要還是江浙商人買的多，我們收購來的古宅，最高賣過180萬，普通的就是幾十萬的價格。”
收購出售古建筑成風
最早活躍在都昌和江西省內收購古宅的，都是來自江浙一帶的富商。
在都昌縣南峰鎮，《每日經濟新聞》記者見到了來自浙江紹興的商人周純陽，在南峰鎮狹小的街道上，他開著一輛掛著“浙D”牌照的寶馬汽車，顯得格外耀眼。
“我們鎮上沒有這么豪華的車，一看就是來這兒買古宅的。”“這輛車原來也見過，應該是經常來這兒收購古宅的……”豪車在小鎮上來回穿梭，鎮上的老鄉不免交頭接耳，議論紛紛。
做了五六年古宅生意的周純陽說，他轉手的古宅已有二三十套，目前手中還有幾套。
周純陽說，他是一名企業家，在紹興擁有一家上千人的企業。收購古宅只是他的業余工作，他喜歡徽派建筑的古宅，因此一有時間，便往江西婺源、景德鎮和都昌等地跑。“喜歡徽派古建筑外的黛瓦、粉壁、馬頭墻，以及高宅、深井、大廳的居住特點，還有磚雕、木雕、石雕的裝飾特色。”他侃侃而談。
周純陽告訴記者，目前古宅的升值速度很快，不少資金背景雄厚的企業、商人都想入手一套古宅，提升自己的文化品位。“目前活躍在江西、安徽、福建和湖南等地收購古宅的，多是江浙一帶的富商。有時候我們比較忙，沒有辦法去各個村落尋訪，這時候，我們就會找當地的人，幫我們代為找尋古宅。”
江浙商人的尋宅需求，催生了當地的古宅收購潮。
據都昌縣南峰鎮政府一名工作人員介紹，現在都昌古宅收購有一個鮮明特征：開著名車來收購的，都是江浙等地的商人；騎著摩托車走村串戶收購的，都是本地人。
上述工作人員介紹，在都昌縣南峰鎮，有幾個收購古宅的隊伍，他們都是多人合伙出資，共同經營，分工明確。有人負責走村串戶尋找古宅，有的負責尋找外地買家，有的負責打通政府關節。“這些合伙人中，一般會有一個在政府機關工作的人，便于為他們掃清古建筑拆遷工作中的障礙。比如說，有的古宅掛了文物保護牌的，就通過政府的人，打通關系，把牌摘了，實現順利拆遷。”
當越來越多的生意人開始進村收購古宅，這些古宅的擁有者也變得更加謹慎。他們一方面向接觸他們的商人報價，同時，又將古宅的出售信息掛在網上，再配上古宅的全貌照片，尋找終端買家，以期獲得利潤最大化。
在都昌縣北山鄉，一位姓向的村民向記者介紹，他家的古宅有兩百多年的歷史，里面的浮雕、木雕等構件保存完好，當地做古宅生意的只給他開了18萬元，而他在網上掛出的售價是100萬元。
古宅買賣在十年前尚未興起，一部分古宅年久失修，搖搖欲墜，是農戶眼中的“包袱”，文物保護部門眼中的“雞肋”。然而，其建筑風格非常精美。周純陽說，“這樣的古宅，從當初的無人問津，到現在的動輒售價百萬，不過十年的時間。”
拆賣產業鏈成形
9月6日，當《每日經濟新聞》記者背著包帶著相機來到都昌縣萬戶鎮時，一名“摩的”司機自然地將記者與古民居的收購商聯系到一起，立刻驅車來到記者面前，“你是來收購老房子的吧？我可以帶你去，我知道哪里專門出售老房子。”
司機將記者帶到一條馬路邊，四五幢從別處拆過來的古建筑整齊地安裝成一排。古宅的對面，有一戶三層樓的人家，戶主便是這些古宅的所有者。該戶主說，在這些古宅中，有一幢800多平方米的，是從浙江紹興拆過來的，余下多為200平方米左右，都是都昌本地拆遷過來的。
據了解，在過去幾年中，都昌縣南峰鎮、薌溪鄉、萬戶鎮等地的古宅收購市場十分火熱，而且，這樣的買賣已經在當地形成了一條產業鏈。
在全國各地紛紛向城市化改造大步邁進時，被人遺忘的古宅重新回到人們的視線中，拆裝出售、買賣遷移、異地重建，一個個圍繞古宅的關鍵詞，刺激著人們的神經。
在薌溪鄉、南峰鎮等地，都有這類古建筑買賣的場所。在薌溪鄉從事古宅收購的余建新告訴記者，他們收購出售古宅，背后的團隊分為行政組、拆遷組、運輸組和保衛組等部門。行政組是收購團隊的核心，負責尋找古宅，決定買賣；拆遷組主要負責古宅的拆卸、修復和安裝；運輸組則負責古宅的運輸；保衛組負責對已購古宅進行看守。各司其責，分工明確。
“后面的組基本都是聘請過來的，他們拿的是工資。”余建新說，這個團隊的核心是幾個投資商，他們定下了收購古宅，讓工人們修復后，然后再賣到浙江、江蘇、深圳、北京等地。
據余建新介紹，一套古宅的交易流程是：首先，他們在村里看中某套古宅，通過其隊伍中在政府工作的人員，打聽古宅是否屬于文物保護單位，能否拆得動；接著，他們與古宅所有者開始商談，確定價錢，一般先支付30%的定金，其余部分在一定期限內支付，這段時間就方便古宅所有者另尋買家；再接下來，如果有客商看中了他們買來的古宅，便商談價格，簽訂協議后，預付50%定金，在規定的時間內，他們負責拆卸、裝車；最后，將貨送到高速路上，與買家交接，并支付余下的50%費用，他們再拿這筆錢支付給古宅所有者余下70%的費用。一宗買賣就此全部結束，一般花費的時間在兩個月左右。
余建新透露，到現在，他們已經銷售了十多套古宅，主要都是賣給浙江、深圳等地的商人。現在他們手上還有12000多平方米的古建筑等著出售，“都是明清時期的房子，最少的也有200多年。”
據余建新介紹，在整個都昌縣，像他一樣活躍在古建筑收購一線的從業人員，有幾百人之多。他說，跟前幾年比，現在熱衷收購古宅的人少些了，生意不如以前好做了。
古宅保護尷尬凸顯
據介紹，古民居建筑在出售過程中，價格主要由收購商定，標準是看古民居的各種文物要素是否齊全而定。比如，是否有完整的木雕、磚雕或古雕，房屋的時間是否久遠、有特色等。
都昌縣博物館館長魏金玲向《每日經濟新聞》記者表示，都昌與景德鎮毗鄰，老房子的徽派特點顯著。不過由于都昌屬于沿湖地帶，1998年的大水沖了許多老房子，現在完整保留下來的已經不多，只有100多幢，列入文物保護名錄的有50幢左右，而正式列為文物保護單位的，僅七八幢。
魏金玲說，按照國家文物保護法規，列入了文物保護單位，包括未列入文物保護單位但屋內構件屬于文物的古宅，都不得私自進行交易。但是這些古宅均屬私有，如果戶主硬要拆，文物保護部門也沒有辦法，無法對其進行處罰。
“已列入文物保護行列的古建筑，破損也是非常嚴重，如果不及時進行修復，恐難以保存。”魏金玲說，但是，修復的費用捉襟見肘。目前，整個都昌縣撥給古宅修復的經費只有1.5萬元，均攤下來，每幢古宅的維修費用只有2000元，杯水車薪罷了。她表示，如果要對屬于文物保護的古建筑進行修復，每幢年維修費用需要2萬元左右。
“如果政府再不加以重視并付諸行動的話，這一百多幢古建筑遲早要被外地商人買去，遠離它的故土。”面對越來越多的古宅向江浙等地整體搬遷的現象，魏金玲憂心忡忡。
江西師范大學文化研究所所長王東林認為，異地拆遷對古建筑的價值是一種極大的破壞，遺產的價值不僅僅體現在建筑本身，它的周邊環境也是非常重要的，“古建筑一旦脫離了原有的文化環境，價值就將大打折扣。”
王東林還呼吁，各地的古建筑都有著自己獨特的特點，富商們如果要拆古建筑，以體現自己有文化品味，首先要學會尊重文化。“戴上文化的帽子，并不一定就有文化品味。”他說。
古宅交易流程
1
收購者看中某套古宅，通過團隊中的政府工作人員打聽古宅是否屬文物保護單位
2
與古宅所有者商談，確定價錢，先支付30%定金，其余部分在一定期限內支付
3
客商看中古宅，商談價格，簽訂協議后，預付50%定金，在規定時間內拆卸、裝車
4
將古宅送到高速路上，與買家交接，支付余下50%費用，再拿這筆錢支付給古宅所有者余下70%費用
古宅收購團隊構成
分為行政組、拆遷組、運輸組和保衛組等部門。行政組是收購團隊的核心，負責尋找古宅，決定買賣；拆遷組主要負責古宅的拆卸、修復和安裝；運輸組則負責古宅的運輸；保衛組負責對已購古宅進行看守。
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徽派建筑
徽派建筑是中國古建筑最重要的流派之一，主要流行在古徽州地區 （今安徽省黃山市、宣城市績溪縣、江西省婺源縣）以及泛徽州地區（浙江淳安、江西浮梁）。它的工藝特征和造型風格主要體現在民居、祠廟、牌坊和園林等建筑實物中。
徽派建筑風格獨特，結構嚴謹，雕鏤精湛，在總體布局上，依山就勢，構思精巧，自然得體；在平面布局上規模靈活，變幻無窮；在空間結構和利用上，造型豐富，講究韻律美，以馬頭墻、小青瓦最有特色；在建筑雕刻藝術的綜合運用上，融石雕、木雕、磚雕為一體，顯得富麗堂皇。徽州古民居受徽州文化傳統和優美地理位置等因素的影響，形成獨具一格的徽派建筑風格。粉墻、瓦、馬頭墻、磚木石雕及層樓疊院、高脊飛檐、曲徑回廊、亭臺樓榭等的和諧組合，構成徽派建筑的基調。徽派古民居規模宏偉、結構合理、布局協調、風格清新典雅，尤其是裝飾在門罩、窗楣、梁柱、窗扇上的磚、木、石雕，工藝精湛，造型逼真。
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