2011-10-26 01:42:42
由于高毛利樓盤的土地增值稅所占比例更高，在大幅降價的過程中，開發商實際讓出的凈利并不高，這將成為很多開發商的降價說辭。
每經記者 楊羚強 發自上海
“最近一周，部分開發商基本上將這個問題想清楚了，達成了共識。”昨日（10月25日），易居中國大上海區執行總經理孫華良如是說，其所指的這個問題，就是“降價”。
他向《每日經濟新聞》記者透露，他所接觸的一些擁有高毛利樓盤的開發商基本上就降價一事達成共識：由于高毛利樓盤的土地增值稅所占比例更高，在大幅降價的過程中，開發商實際讓出的凈利并不高，這將成為很多開發商的降價說辭。
上海中原地產顧問有限公司研究總監宋會雍亦表示，那些高毛利的高端樓盤在政府放松價格管制的情況下，有可能會借目前的價格亂象偷偷降價。而在降價過程中，上述價格亂象可能會使購房者的利益受到損害。
對此，上海同策咨詢機構研究總監張宏偉呼吁，在降價的過程中，政府也應該對價格進行嚴密管控。
高毛利樓盤降價潮或將來臨
此前已有房地產代理行業人士在微博上留言勸開發商降價，因為對于高毛利的樓盤來說，每降一萬元，開發商讓出的實際凈利可能只有4000元/平方米，余下部分則是減少繳納土地增值稅的稅額。
中海地產的一位內部人士在和《每日經濟新聞》記者交流時也表示，高毛利樓盤要清算的土地增值稅稅額相當驚人。在這樣的大背景下，開發商不愿多繳土地增值稅因而有意降價。
記者就中海御景熙岸降價前的22000元/平方米均價和降價后的16000元/平方米均價比較后發現，前一個價格是上海市城鄉建設和交通委員會公布的每平方米投資額的3倍，而后一個僅僅只有2倍。因為毛利的區別，中海御景熙岸在降價后需要清算的土地增值稅稅率，要比降價前低10%。
這樣的情況也發生在其他樓盤中。孫華良告訴記者，在過去的一周內，很多和他有接觸的高端開發商已達成共識，因為可以減少繳納的土地增值稅而降價，已成為很多開發商的說辭。
此前，中房信分析師薛建雄曾告訴記者，上海多數在2009年前已經拿地的樓盤，目前的售價都已較2009年時翻了一倍多，而上述樓盤所需要繳納的土地增值稅也要遠遠多于2009年后才拿地的項目。
按照這一說法，上海目前仍然有大批高毛利樓盤存在。這些樓盤如果都以減少支出土地增值稅為由大幅降價，那么上海的降價風潮將會形成一定的規模。按照上海房地產業內人士的說法，由于成交量創下2008年以來的新低，開發商降價的意愿已經非常強烈，上海高毛利樓盤很有可能成為降價風潮的 “領軍人物”。
價格亂象或助開發商悄悄降價
不過，高端樓盤的降價潮可能并不明顯。因為開發商可以憑借售樓處、網上房地產以及開發商自己掌握的實際成交價格，布置一個價格“迷局”，讓身入“迷局”的購房者分不清房子是降了，還是沒有降。
據《每日經濟新聞》記者了解，上海地產集團旗下中星地產，或許就是其中一個有代表性的例子。
上海市城鄉建設和交通委員會發布的上海市項目建設信息顯示，總共49138平方米的上述樓盤，總投資49891萬元，折合每平方米的投資是10153.24元。中房信統計該樓盤的成交價格顯示，其最低的月成交價為53256元/平方米，由此計算，每平方米售價是投資額的約500%。該樓盤的代理公司昨日向 《每日經濟新聞》記者表示，開發商不會降價。
中房信的統計數據顯示，該樓盤的實際成交價格，自2011年6月以來一路下調，由原來的60000元/平方米下調至目前的53256元/平方米。上述項目的網上參考價絕大部分都在8萬元/平方米以上，但售樓處的報價，卻是折合每平方米6萬元以上，網上房地產的成交價則為56000元/平方米。三種價格的差距非常明顯。
該樓盤的代理公司對記者表示，造成上述價格怪相的根本原因，是開發商想為后續的漲價預留空間。因為按照上海此前的政策規定，開發商漲價需要經過房管部門審核。在這樣的情況下，開發商實際均價在64000元/平方米左右，比網上參考價便宜20%左右。而目前成交價格要低于64000元/平方米，是因為絕大多數成交的房源都是位置差的低單價房源。
但《每日經濟新聞》記者將網上房地產的參考價格下浮20%后，同中房信提供的成交價格對比后發現，該樓盤8、9月的實際成交價格低于56000元/平方米。而根據上述代理商的觀點，上海樓市存在價格亂象的樓盤事實上非常普遍。此前大幅降價的中海御景熙岸也因為有著三種以上售價而被質疑。
張宏偉說，此前上海一直對于樓盤的價格上調有著嚴格限定，但對跌價的管理沒那么嚴，使得開發商在降價潮中能順利鉆空子，形成價格亂局。他認為，政府對開發商的降價也應該嚴格監管，以免出現混亂的價格秩序，損害到消費者的利益。
昨日，有媒體報道，上海市房管部門要求樓盤降價20%以上的要重新進行審核。但上述消息沒有得到上海市房管局相關負責人的證實。
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