惠州濱海度假項目扎堆入市 配套不足成瓶頸

每經記者  胡廷鴻  發自惠東

    圍繞惠東長達170多公里的海岸線，萬科、碧桂園、合生創展、合正、富力、世茂等多家開發商盤踞稔平半島，爭相出手搶占濱海旅游度假高地。

    根據中原地產統計數據顯示，2011年上半年惠陽區住宅成交面積36.8萬平方米，環比2010年下半年下降21.4%。而2010年，惠陽區全年銷售面積僅為83萬平方米，惠州商品房銷售面積接近350萬平方米。按照惠州市2010年商品房總成交面積計算，惠東濱海度假項目總體開發量需要六年才能消化完畢。而即使上海、杭州等去庫存壓力較大的城市，去庫存的時間也不會超過兩年。

一年之內五個濱海度假大項目開盤

    一年之內，五個惠州濱海度假大盤先后開盤發售，震驚業界。從開發規模最小的萬科雙月灣，約75萬平方米，到最大的金融街金海灣，占地面積達到2900萬平方米，擁有優質海灘資源的惠東沿海線上旅游地產第二波開發浪潮迅速布陣陳列。今年7月開始，隨著碧桂園十里銀灘、萬科雙月灣、合正東部灣、富茂威尼斯灣、合生濱海城等濱海旅游度假紛紛以最低價折扣推盤入市，圍繞“深圳東濱海度假”概念的炒作逐漸興起。

    一切都圍繞惠州稔平半島的巽寮灣旅游度假區而展開。資料顯示，稔平半島位于廣東惠東縣南部的大亞灣與紅海灣之間，緊鄰大亞灣經濟開發區，與深圳大鵬半島隔海相望，與香港的直線距離為50海里，因具有珠三角地區保存最好的海灘資源而逐漸成為旅游度假區。

    實際上，2005年金融街就在巽寮灣首開濱海旅游度假之先河，成為中國目前最大的房地產開發項目。時隔六七年，惠東海岸線再次成為開發商“占海”圈地的競技場。

    從惠州大亞灣到巽寮灣，再到雙月灣，海岸線總長約170公里，沙灘面積81萬平方米，無論是碧桂園十里銀灘、萬科雙月灣、合正東部灣，還是富茂威尼斯灣、合生濱海城，每個項目占地面積都超過1000畝。

    7月24日，以  “首個私人度假別墅”為口號的合正東部灣率先推出442套度假公寓和海景洋房，其最低價為8300元/平方米。據悉，合正東部灣位于惠州市惠東縣稔山鎮亞婆角旅游度假區，總占地面積133萬平方米，總建筑面積約50萬平方米。

    7月30日，碧桂園十里銀灘以75低折扣價推出5000多套洋房、公寓和別墅，其中精裝山景洋房約5500~6000元/平方米，最低折扣價格僅為4508元/平方米，精裝海景洋房約10000~11000元/平方米、精裝臨海公寓約14000~15000元/平方米。開盤當日，碧桂園吸金34億元。據悉，碧桂園十里銀灘與合正東部灣僅一灣之隔，總占地面積144萬平方米，總建筑面積159萬平方米，預計總投入將超過500億元。

    9月24日，位于大亞灣區總占地面積為414萬平方米，總建筑面積828萬平方米的合生濱海城開盤，預計總投入超過200多億元，一期推出海景洋房186套，均價達到7200元/平方米，超出大亞灣區總體均價2000多元一平方米。

    9月29日，一向以住宅開發見長的萬科，也推出首個濱海度假大盤雙月灣，一期780多套洋房和精裝公寓，均價在8000~12000元/平方米。

    而位于稔山鎮的富茂威尼斯灣也于10月推出83套海景別墅，均價一度達到2萬元/平方米。其占地面積超過7000多畝，總建筑面積達到530萬平方米，預計總投資超過400億元。

    除了上述已經在建的濱海度假大盤，據記者了解，中信、華僑城、萊蒙國際等開發商也已經計劃在惠州稔平半島東部海岸線，開發旅游度假項目。

供應量井噴去庫存或需數年

    實際上，從2005年開始，在深圳東海岸線上，萬科就開發出濱海度假項目浪琴灣、東海岸、17英里。

    與海南島的度假資源相比，以巽寮灣旅游度假區為主的惠東濱海旅游項目區域優勢相對較弱。萬科雙月灣銷售經理熊竹認為，由于維度位置的原因，冬天海水溫度低，惠州濱海旅游度假仍限于夏季，對全國性的客戶吸引力較低。

    由于上述條件限制，惠州濱海旅游度假項目的定位和產品規劃大多數瞄準深圳市場。據中原地產的統計顯示，此前，惠州樓市80%客戶來自深圳。記者在銷售人員出示的富茂威尼斯灣的一份客戶意向登記表上看到，90%的客戶顯示來自深圳，而其中投資客占了近60%。

    但這一現象開始出現逆轉，由于樓市調控政策，深圳客戶在惠州高端別墅的成交比例正在逐步下滑，目前已不足兩成。據惠州世聯地產數據顯示，8月之后，惠城區7個新開樓盤，深圳客戶在其中的占比不足兩成，截至10月15日，深圳客戶的城區成交比例首次降到了15%以下。

    另一方面，由于濱海度假項目集中推盤，據記者粗略統計，從今年7月底以來，惠州濱海度假項目累計推出海景公寓、別墅、洋房等6000多套，濱海度假樓盤供應量呈現井噴之勢。

    記者調查發現，上述度假項目產品之間并無實質性差異。在萬科、碧桂園、合正、合正創展、富茂等產品類型中，無一例外的是別墅、洋房、度假公寓、五星級酒店、商業街、游艇會等，也幾乎全部瞄準深圳市場，開發高端旅游地產項目。

    盡管如此，未來濱海旅游度假市場顯得并不樂觀。根據深圳新浪樂居的調查，82%的深圳居民每年去海邊的次數少于5次，并且有一半的家庭是自駕游；具體到東部海濱的度假物業，57%的調查對象從來沒有關注過，31%已經計劃去看這些物業，只有12%的人正考慮購買。

    對此，分析認為，在當前樓市限購政策之下，深圳投資客到惠州投資購房整體呈下降趨勢，開發商或將面臨去庫存化和融資壓力。

    根據中原地產數據顯示，9月份惠陽區一手房僅成交944套，環比減少17.20%，成交面積9.74萬平方米，環比減少12.17%。巨大貨量很難短時間內消化。成交均價5548元/平方米，環比下降16.36%，別墅成交的比例減少，在一定程度上拉低了市場均價。

    由于成交量下降，開發商去庫存壓力不斷增加。濱海度假項目集中的惠陽，截至11月2日，可售住宅套數9635套，可售面積984373.85平方米，而今年上半年，惠陽區住宅存量房10357套，面積102萬平方米，同比增加67.9%。

先賣房子后做配套開發商不得已而為之？

    盡管一線品牌開發商在2011年大規模進入惠州濱海旅游地產項目，但記者實地調查發現，目前惠州濱海旅游度假項目開發仍處于初級階段。

    實際上，開發商對惠州濱海度假項目的開發可追溯到2005年，彼時，金融街控股以2.65億元拿下金海灣29平方公里的項目地塊，成為首個吃“螃蟹”的開發商。這個項目總開發周期長達10年，目前持續投資已經超過100億元。

    與海南島旅游度假項目開發相似，金海灣從2005年~2007年間開始對當地進行市政道路、內部網絡、水電等基礎設施配套建設。2008年，金海灣首個五星級度假酒店——喜來登度假酒店開業。同年6月，鳳池島一期度假酒店開盤，在惠州創造出8300元/平方米的均價，高于當時惠州市場高層樓盤4200元/平方米的均價。

    金海灣成為惠州首個濱海度假項目的開發樣本。但調查發現，當地除了度假酒店和公寓之外，沒有大型的商業設施，內外交通通達性和人氣仍然不高。記者從鳳池島二期度假公寓看到，酒吧、商店大門緊閉，顯得冷冷清清。記者同時走訪十里銀灘、雙月灣、合正東部灣、富茂威尼斯灣等項目發現，項目周邊交通、商業等基礎配套設施嚴重不足。甚至只有類似于“羊腸小道”的鄉道通達。盡管在建的濱海度假項目都打著  “旅游度假”的旗號，但由于在項目規劃中缺少必要的旅游娛樂和體育設施，只求賣房來盈利的項目或許將成為“偽旅游度假項目”。

    作為旅游度假產品，最核心的要素就是配套，這要是積聚人氣和實現價值增值的主要方面，但記者調查的幾個大盤目前都缺乏相應的配套。

    據調查，富茂威尼斯灣以別墅戶型為主，一期項目大多以別墅和度假公寓為主。據銷售人員稱，為了打造沙灘海景，后期項目將進行中國最大規模的填海，并人工打造3個沙灘。

    此外，碧桂園十里銀灘周邊除了鄉村村落，也沒有商業城鎮，僅有一條鄉道通達，現階段來看還是不夠成熟。而與碧桂園一貫依托教育的開發模式一樣，社區內配套僅有國際幼兒園率先落成。

    對此，萬科雙月灣銷售經理熊竹分析認為：“政府如果不大力發展配套，但單靠開發商很難做起來。”

    實際上，按照傳統的旅游地產開發模式，都是先發展旅游產業和配套，積聚人氣之后才進行住宅物業開發。但記者調查發現，惠州濱海度假項目開發商則是住宅物業先行，先建房子，后建配套，一邊蓋房，一邊銷售以回籠資金，進行后續開發投入。

    對此，世聯地產市場研究部首席分析師王海斌分析稱，這是開發商不得已而為之：“旅游地產開發周期較長，盡管地塊現在屬于毛地，土地便宜，但后續投入資金較大，邊建房邊賣可以快速回籠后續開發資金。”

    眼下，因國內外房企融資困難，開發商資金能否持續再投入？從目前濱海產品投入開發情況看，預計總投入均在百億之上，其中合生濱海城總投資200億元，富茂威尼斯則高達400多億?，F實情況是，由于樓市調控政策影響，上半年多家上市房企平均負債率超過60%。而在樓市供應量增加，成交低迷的情況下，開發商后續開發投入則面臨資金壓力。

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