盤點2011年地產股 “分化”成關鍵詞

每經編輯 每經記者 王海愍 唐慧中    

每經記者 王海愍 唐慧中

“冬天來了，春天還會遠嗎？”但這句話似乎并不適合如今的中國房地產業。

在持續從嚴的調控政策打壓下，房地產業今年早已提前入冬。在限購、限貸等一系列重磅政策的抑制下，長期堅挺的房價終于低下了高傲的頭，今年10月全國70個大中城市房價環比漲幅首次下跌，11月環比跌幅繼續擴大，運行在“冬令時”的房價拐點漸明。

進入12月，管理層對于房地產調控的力度仍在加強。種種政策信號表明，不出意外，明年樓市還將“大約在冬季”。

不過拐點也意味著變化，甚至轉機，對此，《每日經濟新聞》本周證券周刊通過對房地產業的關鍵變量——政策走向、板塊內不同類個股今年的不同走勢進行分析，并總結主流機構、業界大佬的觀點，以期為投資者的投資決策提供一定幫助。

/展望/

政策拐點尚有待時日

對樓市來說，2011年是史上最難熬的一年。據《每日經濟新聞》記者統計，今年央行3次加息，6次上調存款準備金率；全國超過120個城市明確出臺了房價調控目標，40多個大中城市出臺了 “限購令”，10多個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”。

經過連續21個月的調控，就公布的各類數據看，目前全國房價過快上漲勢頭得到遏制，一線城市和部分二線城市已現下行趨勢。

不過政策收緊的力度仍難言放松。在12月16日全國發展和改革工作會議上，國家發改委主任張平則再次強調，明年要鞏固和擴大房地產市場調控成果，繼續嚴格執行抑制投機、投資性需求的政策措施。

這是繼本月初住建部明確表態“地方住房限購令到期需延續”后，中央層面對明年樓市調控的第四次公開定調。“由此可見，預計至少到明年1季度，房地產調控政策仍不會放松。”愛建證券分析師左紅英博士向《每日經濟新聞》記者表示。

行業下行趨勢明顯

從已經公布今年11月的銷售情況看，以萬科A（000002，收盤價7.56元）、恒大為代表的大型房企今年的銷售情況依然良好，不過這并不能掩蓋行業整體下行的態勢。

本月初央行調查統計司的兩份報告認為，經濟、金融數據的變化顯示，隨著房地產開發投資增速高位回落，房地產開發企業資金趨緊，土地交易市場量價齊跌，房地產貸款增速回落，房價拐點面臨浮出水面。

近期，國家統計局公布的11月全國房地產市場運行情況顯示，行業量價齊跌的下行趨勢已較為明顯。而10月很可能就是房價由升轉降的拐點。

來自鏈家地產的統計顯示，11月70個大中城市房價平均環比指數下降了0.19%，這是房價平均環比繼10月首次回落0.14%之后的再次下降，且降幅比上月擴大0.05個百分點。“雖然連續兩月的環比下跌，還不足以判斷拐點，但就目前看是有這個趨勢。”左紅英表示。

與此同時，跌入降價行列的城市也逐漸增多。11月，全國70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有49個，較10月增加了15個；持平的城市有16個；5個上漲的城市漲幅均未超過0.2%。

11月住宅銷售情況也進一步惡化。11月單月，全國住宅銷售面積和金額同比分別下降10.4%和12.1%。

對此，東方證券認為，這顯示目前成交量低迷的現象已由一二線城市蔓延至三四線城市。

中金指出，就11月數據看，行業銷售下行趨勢已建立，市場調整速度正在加快，房價實質性調整來臨。

對于未來房地產業的判斷，中金在研報中指出，隨著供應釋放力度加大，房價調整跡象將更為明顯。“依然維持對于行業底部將出現在2012年一季度或二季度初的判斷。”

限購令只是調控“逗號”

在本輪政府房地產調控限購、限貸和限價三大手段中，限購令的殺傷力無疑是最大的。

數據顯示，截至2011年11月，全國70個大中城市新建商品住宅價格指數環比下降的城市有49個。其中環比房價下調超過0.5個百分點的6個城市全部為限購城市，限購的40個城市中有30個城市出現了房價環比下調，7個城市房價環比持平。其中，限購最嚴格的一線城市，平均環比下調幅度達到了0.35個百分點，非限購的30個城市環比下調幅度為0.13個百分點。

《每日經濟新聞》統計，2011年全國共46個城市實施限購，其中廈門、青島、濟南、長春等7個城市限購截止日為今年底。不過目前已有海口、廣州、深圳、上海、青島等城市宣布明年將繼續執行限購政策。

浙江某券商一位分析師向記者表示，限購政策繼續執行意味著目前樓市成交量與房價下滑的情況，不會有根本性的改變。

由于地方財政吃緊，國內外經濟持續下滑，近期有關為樓市調控松綁的呼聲很高。“鑒于目前樓市調控拐點剛剛顯現，政策不可能在這個時候放松，因為一旦放松可能會引發樓市大反彈，這顯然違背了調控的初衷。”上述分析師告訴記者。

不過，“現在業內有種預期，明年年中可能會出現政策微調。”左紅英博士認為，政策微調將包括個別城市放松限購令，同時首套房首付和利率也可能會有松動。“但是調控的大方向應該不變。”她表示，即便未來限購令放松或取消，這也只是這輪調控的逗號，限購令之后還會有其他政策跟進。

房產稅試點范圍或擴大

值得注意的是，在此次中央經濟工作會議深化改革的議題上，提出將推進房產稅改革試點，這是中央經濟工作會議首次明確提出推進房產稅試點。

今年1月28日，房產稅在上海和重慶率先進行試點。“根據中央經濟會議的表態，明年在總結上海和重慶試點經驗的基礎上，房產稅試點范圍擴大應該是比較確定的事情。”左紅英博士告訴 《每日經濟新聞》記者，“但預計明年還不能完全取代限購令，房產稅試點只是局部性的。特別那些放松限購令的個別城市，明年實施房產稅試點的可能性很大。”

對于房產稅的動向，上述中指院的報告認為，預計在2012年或更長時間內，房產稅試點改革范圍將進一步擴大。盡管試點初期由于稅率較低、覆蓋范圍窄，不會對市場產生顯著影響，但其長期影響不容忽視。房產稅改革試點和相關配套制度的逐步實施，將優化房地產稅收制度、平衡房產持有和交易環節稅負，有助于促進公共財政制度的變革。

報告還指出，“另一方面，房產稅改革試點范圍擴大，可能降低相關城市限購的必要性，這將為限購政策的逐步退出提供條件。若經濟下行趨勢和房地產投資等指標增速放緩，通過房產稅試點并逐步退出限購可能成為政府的一個選擇。”

至于房產稅試點擴容治市的“藥效”如何，左紅英博士認為，房產稅試點的擴容應該是為了保證房地產調控常態化的自然過渡，由短期的行政手段轉向長效的制度性調控演變。“相對限購令這樣的猛藥，房產稅的調控力度要相對輕一些。”

東興證券研報指出，就目前情況看，房產稅在上海和重慶試行一年已被市場接受，說明市場對房產稅將不斷擴大試行已有較好的適應能力，擴大房產稅試點不會給市場帶來較大波動。鑒于限購令存在無法觸及空置房的局限，房產稅作為一項長期的政策如果取代現有的限購令，能給市場帶來可穩定的預期。

中原集團研究中心最近發布的研究報告則指出，從剛剛結束的中央經濟工作會議提出的分層次建設住房體系的三個方向來看，未來政策由“堵”到“疏”是大勢所趨，現在的房產稅、加大供應、保障房等長效措施的覆蓋贏得時間差。

/股價/

調控中行業面臨洗牌 龍頭地產股成弱市避風港

回顧2011年的熊市行情，雖然始終處于調控的風口浪尖且時常扮演殺跌主力，不過《每日經濟新聞》記者發現，地產板塊百余個股并不是一損俱損。如果投資者在年初買入以“招保萬金”為代表的地產龍頭股，那么到現在，他將有機會錄得正收益。與幾乎單邊下跌的大盤相比，今年龍頭地產股可謂是安全的避風港。

上海向日葵投資公司某分析師認為，之所以會出現這樣的情況，是由于“今年的嚴厲調控，市場去年就已有預期.由于其他很多行業的表現不及預期，導致股價出現調整，反而突顯出了龍頭地產股的防御性。”

板塊內部出現分化

與2008年相比，今年地產股遭遇史上最嚴厲的調控，不過相比2008年的滿盤皆墨，今年板塊內的一些龍頭個股表現得格外強勢。

據巨靈資訊統計，截至12月23日，申萬一級子行業統計的地產板塊中，除了少數重組和涉礦概念股外，今年以來漲幅排名靠前的多為全國或地區性地產龍頭，其中金科股份（000656，收盤價11.30元）上漲17.95%，招商地產（000024，收盤價18.24元）上漲13.72%，保利地產（600048，收盤價10.19元）上漲6%，華僑城A（000069，收盤價7.10元）上漲4.87%，而北京城建（600266，收盤價11.95元）、金融街（000402，收盤價6.07元）、萬科A等個股雖然跟隨大市下跌，但相對抗跌，其調整幅度遠小于同期大盤和房地產板塊整體跌幅。

“這是在嚴厲的房地產調控政策下行業洗牌，行業內不同公司遭遇優勝劣汰產生的必然結果。”上述分析師告訴記者。

總體來看，這些取得逆勢表現的地產股，大多具有主營業務穩定增長、現金狀況良好、抗風險能力強、具有地域優勢等特點。對此，愛建證券分析師左紅英認為，“經過2008年的洗禮后，他們（龍頭地產股）的抗風險能力明顯增強了。今年四大地產股的各項指標都明顯好于行業平均，比如萬科3季度末的預收賬款已經可以保障今明兩年的業績。”

值得注意的是，招商、保利的表現強于萬科，或與不同的業績增速有關。前三季度，招商地產及保利地產凈利潤增長近五成，萬科僅僅實現了9.53%的增長，金地集團（600383，收盤價4.98元）則以-64.19%的增速不幸脫離了傳統的第一梯隊，因而其股價表現也位于“招保萬金”的末尾。

盡管如此，少數龍頭公司的優良表現難以掩蓋行業整體低迷的狀況，在申萬統計的140余只地產股中，有一半的個股今年來跌幅超過30%。

其中十余只個股今年以來跌幅超過45%。據巨靈資訊統計，板塊內累計跌幅前五位的萬好萬家 （600576，收盤價8.01元）、云南城投（600239，收盤價6.37元）、嘉凱城（000918，收盤價3.81元）、津濱發展（000897，收盤價2.59元）、福星股份（000926，收盤價7.04元）截至今年三季度末的房地產主營業務分別同比增長-76.87%、-39.57%、-23.74%、-50.35%、-3.89%。

需要指出的是，盡管受政策扶持刺激，今年保障房建設如火如荼，全國也提前兩個月完成了年初制定的1000萬套保障房任務，然而今年保障房概念股的表現遠不如人意。除北京城建較為抗跌外，其余的保障房概念股跌幅均不小。中天城投（000540，收盤價6.36元）、首開股份（600376，收盤價9.14元）、中南建設（000961，收盤價8.7元）、天房發展（600322，收盤價3.26元）、棲霞建設（600533，收盤價3.29元）股價均下跌了近30%，福星股份更是大跌超過四成。

龍頭股曾提前見底

中國樓市上一次嚴冬是2008年10月至2009年7月，當時國房景氣指數在100以下呆了10個月。由于未來很長一段時間，調控都將處于進行時，所以業內人士普遍預計，這一次房地產業冬天的持續時間不會短于上一次。11月，國房景氣指數創下28個月新低99.87，這是自2009年7月份以來該指數首次跌破100。

《每日經濟新聞》記者發現，盡管上次國房景氣指數于2009年3月見底，但A股地產指數卻在2008年11月就已提前見底，而以“招保萬金”為代表的績優龍頭房企早在2008年9月便先于大盤見底。

值得注意的是，“招保萬金”見底的時間點和流動性拐點非常接近。2008年9月16日起，央行4年來首次下調貸款利率，9年來首次下調存準率，流動性拐點就此確立。而萬科、保利、招商地產也即于此時探明了底部。

盡管目前大盤還在不斷尋底，但地產板塊中的龍頭個股似乎又一次先于大盤觸底，萬科自9月29日觸及6.88元的今年最低點后，之后的兩次調整底部逐級抬高。保利地產、金科股份、華僑城A、北京城建、金融街等均在10月中下旬即探明了年內底部。招商地產的尋底之路完成得更早，今年1月27日創出的15.38元的年內低點，至今沒仍有被跌破。

這些龍頭房企是否已經先于大盤見底？“房地產行業有其運行的自身規律，房地產公司的股價是對房地產企業價值的一個判斷，房地產企業股價的見底、走強，反映了市場資金對這些企業價值的認可，特別是龍頭地產企業，更具有行業代表性。”上述向日葵投資公司分析師向《每日經濟新聞》記者表示，“短周期來看，我們認為這些龍頭地產股的價格已經到了相對底部，未來如果能看到房價下跌、成交量回暖，房地產企業現金流將得到顯著改善，其價值就會得到回升。建議關注流動性的變化。”

自今年8月份CPI首次出現回落以來，11月份CPI繼續回落至4.2%。對此，國泰君安首席研究員林采宜認為，通脹退潮，維持增長是目前及今后一段時期內政府宏觀經濟政策的首要目標。

12月5日，銀行存款準備金率下調0.5個百分點，大型金融機構的存款準備金率降至21%，中小金融機構的存款準備金率降至17.5%，這是3年來央行第一次下調存準率。這意味著“貨幣政策終于從意向性寬松走向實質性寬松。”林采宜表示。

/觀點/

任志強：頻繁調控不治本地產業2013年將現真正危機

每經記者 楊可瞻 實習記者 鐘舒

有購房需求的消費者一定非常糾結：買房吧，擔心房價在調控下還要降；不買吧，又害怕真正漲上去后買不起。

頻繁調控背景下，2012年樓市將何去何從？12月23日，地產大佬任志強出席成都某高峰論壇并問診中國房市。席間，他接受了《每日經濟新聞》的專訪。

頻繁調控加劇房價波動

“房價過去上漲時，我們開發商對于土地價高者得這樣的方式也提出過批評。對于目前政府對市場進行調控，我并不反對，但我認為政府對于市場的干預應該僅限于貨幣供應量、利率等經濟參數，而不是用過度行政命令的方式破壞市場經濟的運行機制。”23日，任志強以這樣一段話作為開場白。

談到限購、限貸、限價的調控政策，任志強認為，對房地產市場的調控從過去的一年一次變為現在的一年三次，但頻繁調控也帶來一個問題，那就是房產的供應周期不夠，而供應量的忽上忽下必然影響房價的忽上忽下。要真正解決老百姓的購房困難，需要對其輔以利率和稅收等優惠政策來增強他們的購房能力。

記者留意到，任志強曾多次撰文論述土地出讓制度對中國房價的影響，他認為若不觸及土地出讓制度，不管用什么樣的方式來限制需求都無法改變房價上漲的趨勢。對此，任志強對《每日經濟新聞》表示：對土地出讓制度作出一個徹底的變革需要時間，短期內不會一步到位，這也意味著目前對樓市的各種行政調控會使房價忽上忽下。

2013年是真正的危機時刻

對于2012年房地產市場的走向，任志強觀點偏謹慎。

他指出，2011年的樓市不像外界想得那么差，但2012年樓市不會好。首先，相比去年，今年全國房地產開發企業完成土地購置面積大幅下滑了25%，超過了全球金融危機期間的2009年。同時，今年1～12月國內房地產開發投資增速也將較年初下降8%左右，預計明年降幅還將會超過8%，甚至10%；其次，房地產企業的現金流和到位資金都會下降，這將導致2012年成為投資困難的一年。另外，2012年即使使用刺激政策，樓市也不會好，因為今年房地產有很多庫存，消化庫存需要時間，這需要提前6個月的預調控，但現在還沒看到。

對于房地產行業危機到來的時間，外界普遍認為是2012年。但任志強對《每日經濟新聞》表示，對于2012年的樓市，他并沒有其他人那么悲觀。因為明年維穩還是主要基調，一旦政策拉一下，樓市就不會垮。房調就像打針吃藥，這使得房價短期波動成為趨勢。房地產行業真正的危機時刻是后年，但沖擊多大尚不得而知。

/后市/

機構論劍：逢低買入龍頭品種

從2009年3季度到目前，地產股普遍下跌50%。太和投資投資總監王亮對 《每日經濟新聞》表示，2012年的房地產市場將逐步走向平衡。其中上半年仍是去庫存、價格調整的艱難時期。隨著降價的蔓延、地方政府資金面進一步惡化，預計明年中期政策可能放松，遭重度抑制的銷量將會再生。比如，萬科A現在的股價對應2012年僅12倍PE，低于2008年最低點時的13倍PE，估值非常低。投資者可以考慮在二季度后對地產股進行配置。

本周地產股先于市場反彈，對此深圳景良投資董事長廖黎輝表示，短期來看地產板塊處于反彈階段，可持有低估值的龍頭個股。

國泰君安李品科認為，房地產基本面下滑始于2011年二季度，并將持續到2012年中期前后，2012年下半年行業同比或環比增速有望見底回升，但房價從2011年四季度到2012年四季度可能持續下跌。2012年上半年，即使地產股股價因基本面影響有回調壓力，未來股價再回到底部或者創新低的可能性小。

在選股策略上李品科認為，中線投資者可逢低買入優質龍頭公司，并堅定持有到政策面局部放松預期兌現或者銷量因政策面局部松動而見底回升。綜合比較現金優勢、管理溢價等因素后，可投資的重點公司排序是：保利地產、招商地產、萬科A、金地集團、中南建設、蘇寧環球等。

中金公司白宏煒認為，明年地產股投資線路圖是防守反擊，行業觸底，股票有反彈。由于低估值，持有龍頭股會有相對收益，但要獲取板塊絕對收益則需等行業觸底。上半年將是震蕩走弱行情，其間有政策博弈的反彈機會，建議配置流動性好、基本面優勢明顯的龍頭地產股票以及防御性明顯的商業公司，選擇資金面好、業績確定性強以及一二線城市推盤占比高的公司，重點為招保萬金。下半年基本面觸底之后，可逐步轉換至彈性好的中型區域公司，選股著重看銷售，建議配置推盤量大、上半年存貨積壓多的區域龍頭公司，同時也可以參與部分重組股票交易機會。