項崢：房價松動更需保持調控

每經編輯 項崢    

項崢

隨著熱點城市房價的松動，全國性的商品房降價潮似乎日益臨近。種種跡象表明，房地產市場運行的拐點可能已經出現，但還需要更多的證據來加以確認。在這個時候，比任何時候更需要冷靜觀察房地產市場運行的變化。

對經濟下行的擔憂，成為當前呼吁放松房地產調控政策的主要依據。從根本上說，依靠房地產拉動的經濟增長，本身就充滿了極高的風險。這事實上涉及經濟增速的跨期選擇問題。依靠房地產拉動的經濟，當期經濟增速較高，代價則是未來將面臨經濟衰退的風險。西班牙是個很好的例子，1996年第四季度開始到2005年，西班牙房價上漲130%。據西班牙國家統計局修正數據顯示，2003年至2005年間，西班牙經濟增長較預期要快，主要受其國內房屋市場和消費者商品的強勁需求支撐。全球金融危機爆發后，依靠房地產拉動的經濟增長惡果開始出現。2008年，西班牙經濟增速大幅度放緩；2011年，西班牙失業率高達20%。事實上，2011年，我國保障性住房的建設，一定程度上彌補了商品房市場低迷的負面影響?？梢?，經濟下行就要馬上放松房地產政策，可能會招致房地產市場的過度反彈，增加未來經濟運行的風險。

近期，媒體對房地產金融風險的報道日漸增多。從后金融危機治理的角度出發，需要關注政策刺激帶來的負面影響，其中之一便是金融風險。房地產貸款、房地產信托、房地產基金、房地產債券等，均有可能成為金融風險的引爆點。特別是當房地產金融風險與民間融資相互交織，潛在的經濟社會風險將會急劇增大。所以，必須高度警惕房地產金融風險，但不能因為金融風險擴大，就讓房地產調控政策轉向。事實上，房地產調控政策必然伴隨金融風險的增大。當房地產開發企業資金鏈條逐漸收緊，而且樓盤成交放緩，勢必增大房地產開發企業到期不能償還債務的風險?？梢姡鹑陲L險與房地產調控如影相隨。理論上也證明，相對寬松的政策環境，更有利于房地產泡沫的形成，甚至成為助長機制。因此，房地產調控政策需要保持連續性和穩定性。

“治大國如烹小鮮”，這時候更應該冷靜觀察。當然，冷靜觀察，并不意味著無所作為。首先，需要收集更多的數據，來確認房地產市場運行的拐點。只有確認了拐點，判明了形勢，才有可能對癥下藥；其次，需要加強房地產金融風險防范。目前看，商業銀行房地產貸款風險相對較低，房地產信托風險需要高度關注。據中國信托業協會統計數據顯示，截至2011年9月末，全國投向房地產行業的信托資產余額達6797.7億元。部分房地產信托計劃收益率較高，需要高度關注到期償還問題，且房地產信托與商業銀行理財掛鉤，相關風險不容忽視；此外，需要推進房地產業的重組和兼并，促進房地產市場的健康發展。

在這期間，需要加緊研究房地產調控政策，比如出臺什么樣的政策，可以確保房地產市場平穩運行，又能促進經濟增長，降低金融風險的三重目的。