項崢：房地產信托驟降會增加償付風險

項崢

商業銀行房地產貸款政策的收緊，使得房地產信托業務風生水起，成為開發商的重要資金來源。2011年，全國房地產開發企業本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速比上年回落12.1個百分點。其中，自籌資金34093億元，增長28.0%。房地產信托成為自籌資金的主要來源。據中國信托業協會統計數據顯示，截至2011年12月末，全國房地產信托余額6882.3億元，同比增長59.2%。

房地產信托業務發展呈現出兩個新動向：一是房地產信托的預期收益率較高，絕大多數以集合資金信托方式發行的房地產信托產品，預期年收益率多在10%以上，部分產品的收益甚至高達20%及以上；二是基金化的房地產信托產品得到快速發展，2011年末，全國基金化房地產信托產品余額335.3億元，同比增長近1倍。基金化信托產品預期收益高出普通房地產信托產品。部分房地產基金集合資金信托計劃，其信托端投資人平均年化收益率超過20%。

房地產信托業務快速發展，規模迅速增長，且到期收益率較高，潛在金融風險也較大。從目前來看，2012年房地產信托到期規模較大。房地產信托產品期限大多在1~2年，而且以兩年期居多。2010年，全國以集合資金信托方式發行房地產信托產品近2000億元。照此推測，2012年將有2000億元左右的房地產信托產品到期。此外，房地產信托產品到期損失風險增大。房地產信托產品收益率多在10%以上，部分中小房地產開發商的房地產信托產品收益率甚至高達20%。考慮到房地產市場成交疲軟，房價面臨下調壓力，房地產開發項目運營收益下降，勢必影響到能否按照預期收益率進行兌付，甚至可能出現房地產信托產品投資收益為負的情況。

去年底，銀監會頒布了《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，要求信托公司立即進行業務合規性風險自查，以控制房地產信托的增長規模，并排查風險。事實上，房地產信托業務潛在風險已經引發業務廣泛關注，2011年下半年，全國房地產信托業務的發行規模驟降。據中國信托業協會數據統計，2011年下半年，全國房地產信托產品余額新增830.4億元，約為上半年的48%。部分信托公司為防范房地產信托到期償付風險，要求房地產開發企業交保證金。

考慮到房地產信托發行門檻提高，加上房地產市場成交疲軟，房地產信托產品發行驟減，也在一定程度上加劇房地產開發企業的資金緊張狀況，增加房地產信托產品到期償付風險。因此，急需摸清房地產信托基本情況，重點是掌握到期房地產信托產品的規模，識別可能存在的風險隱患。需要根據不同房地產信托業務和開發商的實際情況，進行差別化處理，重點是要完善處置方案，避免一刀切方式用力過猛，造成房地產信托風險急劇暴露。房地產行業資金來源異常復雜，不排除有民間融資資金進入到房地產開發中，需要高度警惕房地產信托風險引爆民間融資風險。