杭州樓市現“偽陽春” 醞釀更大降價潮

去年多數上市房企業績出現下滑 最高逾8成

每經記者 徐杰 發自浙江杭州

“重新調價，中間套均價是18000元/平方米。”位于杭州市濱江區錢塘江畔的錢塘帝景樓盤計劃就這兩天開盤，昨日（3月5日）傍晚時分，售樓處內仍然人群熙攘，銷售人員稱，此前同樣的戶型均價是220000元/平方米。錢塘帝景調整價格前不久，同處濱江板塊錢塘江畔的寰宇天下傳言即將開盤起價16000元/平方米，預計價格17800~20000元。

價格戰已一觸而發。“相同板塊的樓盤，客戶定位都差不多，受限購政策的影響，買了A樓盤的房子，就不會買B樓盤的房子。”在杭州雙贏置業機構總經理章惠芳看來，眼前形勢，開發商比的是誰比誰降得更低。

杭州透明售房網數據顯示，樓市在無實質性利消息的推動前提下，剛剛過去的2月份，杭州主城區取得了1256套成交的好成績，環比1月份的820套，漲幅高達53%。受成交量的刺激，杭州下一波更大的降價浪潮已經蓄勢待發。

值得關注的是，2月份以來，A股市場上不少房地產企業已陸續公布了2011年報的業績情況。《每日經濟新聞》記者比較獲悉，濱江集團、廣宇集團等不少杭州本土房企業績出現下滑，最大幅度逾八成。

“偽陽春”

據杭州透明售房網統計數據顯示，截至昨日（3月5日）19時，當天成交172套；3月4日，成交155套；3月3日，成交160套；3月2日，成交212套；3月1日，成交178套。連日來，杭州樓市呈現出“小陽春”的回暖跡象。

統計數據顯示，剛剛過去的2月份，杭州主城區取得了1256套成交的好成績，環比1月份的820套，大漲53%。在最近5年的2月份中，該成交量排在第二名，僅次于2009年同期。杭州置高房地產顧問機構所統計數據顯示，今年2月份的成交量是近3年來最高的，2010年成交套數為1523套，2011年是2360套，今年是2410套。

“少數樓盤貢獻了整個成交量。”章惠芳認為，2月份的成交量確實有所上升，但說樓市回暖還為時尚早，整個行情依然冷清。“不到兩成的樓盤貢獻了超過八成的成交量，這些樓盤都是降價樓盤，以價換量打開市場”。

杭州置高房地產顧問機構數據顯示，雖然成交套數上升，成交面積環比上漲了48.3%，但同比2011年2月同期下降了28.8%，成交均價環比回落15.8%，為3年來同期最低。

該數據還顯示，在2月份的成交榜單里，銷售排在前五的開發商為綠都、龍湖、綠城、世茂以及德信。綠都房產銷售458套，而上市房企中，龍湖地產賣了201套，銷售額回籠2.4多億元；綠城賣了40套回籠資金2.3多億元；金地集團回籠近1.7億元，去年底，近身“肉搏”的嘉凱城旗下名城房產與順發恒業分別收獲1.8多億元和1.6多億元。因為降價而被卷入“業主維權”的郡原地產2月份也賣出166套，回籠資金1.4億元。

章惠芳認為，隨著前期降價“試水”所帶來的效果反應，接下來，降價樓盤會進一步擴大，更多的樓盤會加入新一波的降價潮。

《每日經濟新聞》記者根據杭州房管局所公布的預售審批項目公示統計發現，進入3月份，開發商主動為樓盤申請預售入市的意愿明顯增強。截至昨日，5天時間內，已經6個項目進入銷售前的公示，而在2月僅4個項目申請銷售，1月這一數據為9個。值得注意的是，由于樓盤降價幅度逐漸加大，一些新盤的定價也變得尷尬，如預計開盤的德信房產旗下北海公園項目鄰近的荷塘月色樓盤降至均價11800元/平方米，但北海公園樓面價就為10047元/平方米。

上市房企業績下滑逾8成

2月份以來，A股市場上不少房地產企業已陸續公布了2011年報的業績情況。從目前狀況，不少杭州本土的房地產企業業績出現同比下滑，甚至部分房地產企業業績下滑同比超過8成。

廣宇集團（002133.SZ）2月28日晚間公布2011年度業績快報。報告期內，公司實現營業總收入19.2億元，同比降低11.14%；歸屬于上市公司股東的凈利潤2.9億元，同比增長31.02%；基本每股收益0.58元。

濱江集團（002244.SZ）2月28日晚間也公布了2011年度業績。公告稱，報告期內，公司實現營業總收入36.1億元，同比降低41.89%；歸屬于上市公司股東的凈利潤7.85億元，同比降低18.8%；基本每股收益0.58元。至于下滑原因，公告稱，報告期內，公司凈利潤出現下滑的主要原因是2011年交付樓盤較少。

對于濱江集團去年業績增速出現下滑，瑞銀證券的分析報告認為，公司業務主要位于調控重點城市杭州市，銷售業績受到很大影響，公司2011年銷售業績大幅下滑的原因除了調控影響外，也在于公司追求高去化率的策略，部分重點項目被推遲到2012年開盤。公司開發項目個數較少，也是公司銷售業績大幅波動的原因。

《每日經濟新聞》記者獲悉，雖然截止目前，杭州上市房企軍團中的新湖中寶、順發恒業、美都控股等公司還沒能見到業績預告及業績報告，但眼下，杭州上市房企軍團中的萊茵置業、嘉凱城未發布證實業績報道，但從所公布的業績預告中也看出去年的影響情況。

萊茵置業1月31日公告稱，預計2011年凈利潤同比下降60%~70%。另外嘉凱城1月18日發布業績預告修正公告稱，公司預計2011年全年凈利潤約20000萬元，同比下降約82.07%。

“相比于以前，房地產行業的利潤已經有所下降。”章惠芳認為，這一波既是房地產行業的去泡沫化，也是房地產企業利潤回歸，“售價下降20%~30%，利潤也意味著大幅下降”。

對于目前開發商的心理狀態，張惠芳分析稱，可能分為兩類，一類因為擔心“房鬧’事件發生，開發商對降價持觀望狀態，一類則是為了搶奪有限客戶，刺激購房者，繼續堅持降價到底。