胡藝：不必急于擴大房產稅試點

胡藝

繼住房和城鄉建設部副部長齊驥3月25日在廣州舉行的嶺南論壇上表示相關部委正考慮擴大房產稅試點范圍之后，近日有媒體稱北京正著手準備試點該政策。對此北京市住建委負責人27日明確回應，北京尚無試點房產稅的安排。

（《新京報》3月28日）

繼上海、重慶兩市試點征收房產稅以后，國家將擴大房產稅試點范圍，意味著國家房地產市場調控政策愈加嚴厲，值得關注。

征收房產稅，既可以通過稅收杠桿，遏制富人、投機者炒房，促進房價合理回歸，又可以收到可觀的稅收，募集保障房資金，可謂一舉多得。此外，國外也有征收房產持有稅的先例。但目前僅從數據上看，上海、重慶的房價并未回歸多少，而增加稅收的效果暫時也還有限。筆者的觀點是，擴大房產稅試點范圍要廣泛征求各方意見，尋求周密的制度安排，不必急于一時。

事實上，國外開征房產稅與我國的住房消費背景不一樣，其目的與調控樓市沒有直接關聯。而在另一方面，當下百姓的住房消費負擔并不輕，在高房價的語境下，大面積開征房產稅，除了給國家增加稅收、遏制投機炒房以外，客觀上也會增加普通百姓的住房稅費負擔。再說，炒房者做的是投機買賣，一旦有利可圖，他們可能馬上將房產轉手，實際持有住房的時間并不長，這些稅收成本最終還是會轉嫁到普通消費者頭上。

從法律層面看，我國住宅土地出讓的使用期限是70年，住房并非公民完全意義上的不動產。房產稅與當前收取的土地出讓金屬于重復收稅。如果征收房產稅，就要改革土地出讓金制度。正如有房產律師所言，“如果按照國外的方法去征收房產稅，就會出現通過降低土地出讓金的方式降低開發商房產開發成本，增加業主對房產的持有成本的結果。”如此“一加一減”只會給開發商增加獲利途徑，給消費者增加房產稅負擔，并不能為國家增收。開征房產稅于是成了剜購房人的肉補開發商的瘡，用房產稅的錢建保障房、遏制投機炒房的目標將很難實現。

因此，房產稅到底該不該擴大試點，如何擴大試點，需要平衡多方利益，需要一個周到的制度安排。盡管此前的《房地產藍皮書》說，國家認定的標準以下的自住房減免持有稅，以鼓勵自住性購房需求，但我國目前還沒有健全社會信用體系，如何界定自住性購房還存在一定困難。有關方面在擴大房產稅試點范圍之前，應該先理清多種住房消費關系，綜合考慮豪華住宅與普通住宅的區別，個人自住房與個人多處房產，家庭實際人口與家庭人均住房面積等多方面的因素。合理考慮部分免稅情形，既要避免有人鉆空子，規避、轉嫁房產稅，更要精確制導，防止增加普通百姓稅收負擔。

在高房價語境下，有關部門急于要做的不是擴大房產稅試點范圍，而是思考如何引導降低地價與房地產稅費，降低房產開發成本，遏制開發商暴利，促進房價理性回歸。擴大房產稅試點的時間表可適度延后。