畢舸：房企破產 如何保護業主利益？

畢舸

與其他企業破產不同，房地產企業破產最直接的受害者往往是購房者，他們面對的可能是質量千瘡百孔的爛尾房，甚至可能連房子什么樣都沒能見到。退一步說，即使拿到了房子，長久的折磨也在后面：拖欠稅費的房地產商跑了，自己的房產證也拿不到了，物業管理成了爛攤子。相比之下，杭州西城時代家園項目的準業主們是幸運的，因為當地政府承諾墊資該項目，并保證業主能拿到“三證”。

而在筆者看來，當地政府墊資完成項目，是以納稅人的錢為破產房地產商補窟窿，等于間接豁免了房地產商捅的婁子，會不會縱容其他房企以破產的名義一跑了之？開了這個口子的地方政府，如何應對未來可能發生的更大規模房企破產潮？

地方政府的責任不是為破產房企擦屁股，而是要防患于未然，盡快建立完善的風險預估與防范機制。在嚴格調控之下，房企資金鏈普遍緊張，這就是所謂的高風險期。中國房地產研究會測評數據顯示，中國房企500強2011年資產負債率均值為68.18％，較2010年的66.40％上升了1.78個百分點；同期，500強企業的凈負債率由2010年50.07％上升到66.59％。這還只是那些上市或財務報表相對透明化的大型房企，更多自有資金不足、融資渠道狹窄的中小房企，資金風險可能更大。

地方政府除了繼續貫徹落實中央的調控政策外，應自主采取多重監管手段。杭州房企破產事件是明顯的信號，政府可效仿建筑行業對付欠薪的成功經驗，建立房地產行業擔?；?，由房地產企業預先繳納一定比例的保證金，作為未來可能發生各種資金風險時的托底；必要時應將此作為開發商競拍土地、開發樓盤的準入門檻標準。

政府對于房地產企業的資金流也應加強即時管控。比如，政府可與銀行等金融信貸機構合作，建立對房企的負債情況監測網絡，解決信息不對稱難題。尤其是對那些沒有上市、也沒有銀行信貸的房企，一旦出現異常資金流，就要警惕其暗存的非正常渠道融資風險，資金抽逃風險，資金斷裂風險。通過數據搜集與分析，政府可以及時作出反應進行調控，也可以將各種風險信號傳導至社會，給廣大購房者以提醒。

長期以來，對于開發商自有資金比例35%的政策規定，似乎就停留在紅頭文件上，而于現實執行中網開一面。這一漏洞在貨幣寬松化、房價高漲的“好日子”里，開發商自然高枕無憂。一旦進入以信貸為杠桿的嚴控階段，許多開發商空手套白狼的害處就會不斷放大。因此，以“杭州房企破產”為契機，各地政府對開發商自有資金實際狀況進行全面調查，對不符合條件的房企黃牌警告乃至直接給紅牌。實現正常有效的劣幣淘汰，不讓那些根本不具備正常資質的偽劣房企混下去，最終坑害購房者權益。

對于弱小分散的購房者來說，唯一的希望就寄予在政府有所為上。房地產企業破產是最壞的結果，政府不能總后知后覺，它的責任應當體現在房企破產之前。房地產調控不是讓房地產商一個個關門大吉，更不是讓購房者成為最后的受害者，要想讓這一切不會變成現實，政府應盡的責任還有很多。