房企年報調查：部分公司業績“被增長”

每經編輯 每經記者 胡廷虹 徐學成 楊羚強 發自深圳 廣州 上海    

每經記者 胡廷虹 徐學成 楊羚強 發自深圳 廣州 上海

在3月初，《每日經濟新聞》記者曾對部分開發商業績在樓市成交出現明顯下滑的背景下不跌反漲進行調查，期間蘭德咨詢總裁宋延慶曾就年報問題“炮轟”財報失真。難道開發商的年報真的是“真實的謊言”？對此，《每日經濟新聞》記者調查了去年凈利出現一定幅度上漲的公司，了解地產商是如何扮靚業績。

/樣本一/

中糧地產主營業務疲弱靠投資收益增色業績

每經記者 胡廷虹 發自深圳

在經歷2011年樓市成交量低迷之后，大多數分析師和機構都在關注行業龍頭萬科、恒大、保利等房企年報業績。由于房地產行業有著與其他行業不同的預售制度，項目結算周期又相對滯后，因此大多數房企業績似乎并沒有受到市場波動影響。

但中糧地產（000031，SZ）由于房地產主營業務上發展緩慢，與同為央企控股的招商地產、保利地產等房企差距日益擴大。從2009年~2011年的公司年報中可發現，近三年來公司利潤收入主要來自于投資收益，凈利潤 （扣除非經常性損益后）增長乏力。

同時，在房地產市場因調控政策下滑，融資渠道收窄的背景下，中糧地產為做大房地產主營業務，正通過處置金融性資產和合并其他地產公司的方式來“裝飾”業績。

投資收益成利潤主要來源

與同行相比，中糧地產因缺少明確的發展定位，在房地產業務發展上步履維艱。

公司2011年年報顯示，去年中糧地產實現營業收入55.41億元，同比2010年增長了一倍，但凈利潤只有4.22億元，同比下降26.82%?！睹咳战洕侣劇酚浾卟殚喒?009以來的年報發現，從2009年開始，投資收益逐漸成為中糧地產利潤收入的主要來源。

2011年，中糧地產實現利潤總額10.72億元，投資收益約為4.09億元，占比達到38%。2010年，中糧地產實現利潤總額7.45億元，其中投資收益約為5.24億元，占比為70%。而2009年，則實現利潤總額4.5億元，其中投資收益為1.81億元，占比為40%。

而在剔除投資收益、補貼收益以及營業外收入等非經常性損益之后，中糧地產2009年~2011年歸屬上市公司股東凈利潤分別為2.75億元、1.64億元、1.81億元，變化并不很大。

“主營業務盈利不好，與中糧地產這幾年住宅業務進展比較慢有關”，國內一券商地產分析師指出，以中糧地產現有的土地儲備和開發項目，能做出這樣的利潤已實屬不易。

實際上，為了發展房地產主營業務，2010年中糧地產第一次臨時股東大會就決定要大力擴充土地儲備，當時中糧地產卻面臨項目擴張的資金難題。2010年房地產市場遭遇調控，房地產企業融資渠道逐漸收緊，并且中糧地產凈資產收益率等財務指標都不盡如人意，融資能力相對較弱。2011年中糧地產凈資產收益率下降至9.46%，遠遠低于同年百強房產企業的凈資產收益率均值19.5%的水平。

自2008年中糧地產發行公司債券對外公開募集資金11.86億元以來，近兩年卻鮮有新的融資動作。2009年、2011年財報顯示，中糧地產項目擴張和企業并購的資金主要來源于處置金融性資產。

2009年，中糧地產通過出售招商證券股票等獲金融性資產收益1.24億元，2010年，再次處置金融性資產獲收益3.91億元，2011年下半年中糧地產通過連續兩次減持招商證券股票等形式獲得金融資產收益2.93億元。

對此，中糧地產證券事務代表范步登表示，為了發展主營業務，中糧地產將對非主業金融資產進行有效的剝離。

然而，中糧地產近兩年的土地儲備仍然受到資金困難的掣肘。2010年中糧地產新增北京長陽三號地塊等6個項目，使得2010年權益規劃總建筑面積達477.63萬平方米。但當年中糧地產經營性現金流凈額為-35.93億元，同比2009年下降2515.08%。

2011年，中糧地產籌資現金流入為55.15億元，同比下降了16.43%，新增項目僅為北京長陽一號地塊等3個項目，而其經營性現金流凈額為-24.13億元。

獲大股東“輸血”

中糧地產2011年年報還顯示，公司新開工項目面積為10.266萬平方米，實現簽約面積45.93萬平方米，簽約金額74.47億元，同比2010年的32.69億元翻了一倍。但這一銷售規模與深圳一些本土房企相當，遠遠低于招商、保利等同屬央企控制下的上市房企。

對此，一券商地產分析師在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，中糧地產房地產業務發展緩慢的原因在于融資不暢，大股東對中糧地產定位不清晰。

中糧地產為了做大房地產主營業務，在2009年與大股東中糧集團達成股權轉讓協議，公司擬收購后者擁有的5家住宅開發房地產公司的股權，中糧地產從而獲得大股東的“輸血”。

此前，有媒體在報道中曾質疑中糧地產涉嫌財務造假。但上述分析師指出，對中糧地產來說，業績壓力并不大，它沒有去粉飾業績的動機。但仍然可以從公司2010年、2011年年報中發現，中糧地產通過關聯交易獲得一些優質項目，合并后的財報因“調整”而得以提升。

2010年，中糧地產完成收購上海加來房地產開發公司51%股權。2010年上海加來房地產開發公司實現主營業務收入8.6億元，凈利潤2億元。在合并報表之后，中糧地產調整了2010年期初和2009年同期財務指標，使得2009年中糧地產的營業利潤總額4.5億元調升至8.19億元，其2009年凈資產收益率也由10.49%調升為12.06%，而2010年中糧地產利潤總額也達到7.45億元。

上海加來公司旗下主要地產項目為上海翡翠別墅項目，2011年凈利潤達到3.78億元，按權益計算，中糧地產分得凈利潤約為1.9億元。

同樣的情況是，2009年9月中糧地產以現金方式收購萬曜公司持有的蘇源集團江蘇房地產開發有限公司90%的股權。收購完成后，雙方于2011年3月31日正式合并財務報表。萬曜公司背后實際控制人為中糧集團，上述交易為中糧地產與大股東之間的關聯交易。

2011年蘇源集團江蘇房地產開發有限公司營業收入2.85億元，凈利潤9477萬元，而中糧地產2011年利潤總額達到10.72億元。在財務報表合并之后，中糧地產2010年營業利潤總額由7.44億元調整為9.2億元，其凈資產收益率也由8.88%調升為10.18%。

除上述兩家地產公司外，中糧地產還獲得蘇州蘇源房地產開發有限公司90%的股權、北京中糧萬科假日風景房地產開發有限公司50%的股權和萬科中糧（蘇州）置業有限公司49%的股權。

對合并財報的問題，中糧地產證券事務代表范步登在接受記者采訪時表示，公司是按照會計準則來做的。

在公司2011年年報中還不難發現，中糧地產目前仍面臨較大資金壓力。截至2011年12月31日，中糧地產賬目貨幣資金為39.5億元，而短期借款和一年期非流動負債合計達到59.9億元，凈負債率達到180.8%。

由此來看，隨著房地產融資渠道變得越來越窄，而樓市又持續低迷，在這樣的環境下，中糧地產資金壓力或進一步加大。

/樣本二/

華麗家族一宗交易吃三年 出售復興路項目帶來兩年業績增長

每經記者 楊羚強 發自上海

《每日經濟新聞》日前曾報道，在上海收購物業總金額達到255億元的SOHO中國（00410，HK）通過多次付款方式，最大限度地提升了企業的財務杠桿利用效率，使公司在支付極少現金的情況下，獲得了巨量土地儲備。

然而，上述分期支付方式，也意味著被收購項目的開發商，企業資金有可能被SOHO中國長期占用。和SOHO中國情況相似的企業還有華麗家族（600503，SH），其也有分多次交易復興路項目股權的記錄。但這一做法并沒有減輕華麗家族的財務壓力，卻使公司需花費一年半時間才能收回公司的所有投入，這顯然會影響到公司的資金使用效率，以及日常的經營。但為什么華麗家族仍然要做這樣虧本的買賣？

華麗家族的年報顯示，上述分多次轉讓股權的做法，使公司財務數據更好看。該公司管理層方面卻表示，分多次交易，并不是為了讓業績更好看，而是有不得已的苦衷。

同一宗交易帶動三年業績

根據華麗家族就復興路項目所發布的股權轉讓公告內容，如果華麗家族一次性將復興路項目的全部股權售出，其可以從中一次性獲取凈利約10億元，并套現20億元左右的現金，使公司能在2011年的土地以及項目并購市場獲得較多的機會。

華麗家族并沒有選擇上述一次性交易方案，而是選擇了在一年半年時間里進行三次股權轉讓的方式進行交易。2010年的10月，華麗家族把復興路項目48.4761%股權的合同收購權利轉讓給SOHO中國。2011年3月14日，華麗家族又向SOHO中國出售了31.5239%的股權，交易金額為人民幣7.88億元。在今年的3月28日，華麗家族出售了最后的20%股權，使復興路項目完全轉讓給SOHO中國。

上述三次交易，的確讓華麗家族年報增色不少。2010年公司年報顯示，扣除了非經常性損益后，華麗家族當年度的凈利僅為9471.7萬元。但是，公司2010年的加權平均凈資產收益率為37.83%，不僅較前一年增長了29.02%，在整個房地產行業排名也靠前。上述非經常性損益，恰恰主要來自出售復興路項目48.4761%股權的合同收購權利而獲取的收益5048萬元。

而在去年，華麗家族通過出售復興路項目股權，使業績再顯靚麗。根據2011年年報，如果華麗家族扣除非經常性損益，歸屬于上市公司股東的凈利潤只有1300余萬元，較前一年下跌85%，是過去三年業績最差的一年。但因出售了復興路項目31.5239%權益，公司的凈利較前一年增長了15.3%，達到5.98億元。

年報未確認虧損合同

事實上，令華麗家族年報增色的，不僅有復興路項目的股權轉讓。《每日經濟新聞》記者發現，華麗家族2011年的11.37億元營業收入中，有一筆7.78億的收入來自上海璟合實業有限公司，占到全部營業收入的68.52%。

根據上海多家媒體在去年四、五月份的報道，上海璟合實業有限公司在去年曾以8.3億元的價格一次性購買了華麗家族200多套商鋪。上述商鋪不僅增加了華麗家族的經營收入，也為它的凈利潤帶來貢獻。

公司年報顯示，上述協議同時還打包銷售了匯景天地項目的200個車位，該協議的履行將不可避免產生未來經濟利益損失，按虧損合同確認預計負債額796.24萬元。

然而，這些車位的打包銷售收入未在去年得到確認，上述虧損的796.24萬元，因此也沒有被計入公司2011年年報。

華麗家族稱另有苦衷

將同一個股權交易項目多次出讓給SOHO中國，以及同一合同的虧損部分，不在同一年報中確認，真是為了潤色公司財報？

華麗家族方面的高管在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，對于上述觀點表示否定。該高管同時還指出，分三次交易復興路項目是有其他原因,主要是受中國證監會有關規定的限制。據他介紹，華麗家族原本準備通過增發獲取的資金來收購復興路項目48.4761%的股權。因為上述項目的收購金額早在2009年就已經達到20億元，已達到中國證監會對于公司資產重組的要求。然而在2010年以后，證監會對A股市場中房地產企業的資產重組和增發都有限制，使得公司無法再履行當初協議，公司在按原先協議向項目原股東支付了一部分現金后，又將這一項目的股權的合同收購權利轉讓給SOHO中國。

一地產分析師也表示，當公司所要出售的資產金額達到凈資產的5%時，其完成交易將受到限制。

·背景剖析

揭秘地產公司“粉飾”財報手段：股權交易“潤色”最常見

每經記者 徐學成 發自廣州

今年3月底4月初，蘭德咨詢總裁宋延慶就去年房地產市場成交連續下滑，但大多數房地產上市公司的業績不跌反漲的現象，質疑地產上市公司的年報失真。除了銷售業績和財務業績不同步的因素，還有什么原因讓地產商的業績看起來如此漂亮。

宋延慶介紹說，包括上市房企的營業收入、銷售額，以及效益類指標如凈利潤、凈資產收益率等都是上市房企可以在年報中 “粉飾”的方面，從而達到“美化”業績曲線的目的。

未結算收入逐年“滾動”

《每日經濟新聞》記者通過查閱多家上市房企年報數據發現，很多房企的營業額和銷售額兩大指標的數據存在較大反差，例如中國奧園（03883，HK）2008年至2011年的營業收入分別為6.19億元、23.64億元、24.42億元以及30.22億元，而合約銷售額則分別為11.14億元、28.77億元、47.62億元以及50.16億元，兩項指標間的差額分別達到4.95億元、5.13億元，23.20億元和19.94億元，近兩年來差額有逐漸擴大的趨勢。依據上述數據，2008年至2011年，中國奧園營業收入占合約銷售額的比例僅為54.8%。

宋延慶指出，其對超過100家上市房企的財務數據進行分析得出，房地產行業整體上營業收入占合約銷售的比例約在70%~80%。

出現上述情況的房企不在少數，宋延慶還指出，只要與業主簽訂了合同，其銷售金額就可錄入到合約銷售額，但由于首付款或者按揭款可能無法如期支付的原因，合約銷售有一部分是無法計入營業收入的。

也正是這樣，一些上市房企便利用這一“合理合法”的規則，主動將一部分合約銷售額不計入營業收入，而是選擇向下一個財年“滾動”，這樣一來，只要操作手法得當，上市房企連續幾個年度的業績曲線就會比較平穩，不至于出現業績的大起大落。

股權交易“補償”凈利潤

宋延慶指出，利用重組、股權交易等方式致使損益類數據出現變動，便可達到“粉飾”效益類指標的目的。

以中糧地產（000031，SZ）為例，2010年，中糧地產合并上海加來房地產有限公司，使得2009年中糧地產的營業利潤總額從3.73億元調升至4.45億元，其2009年凈資產收益率也由10.49%調升為12.06%。

宋延慶表示，類似做法也屬常見，但與規模類指標相比，效益類指標的“粉飾”卻頗具“學問”。例如，一些上市房企會將只占部分權益的項目產生的全部利潤劃歸到該公司名下，這樣利潤就會出現大幅增加，如此一來，如果合作雙方都采取這樣的操作手法的話，整個行業的利潤數據就會出現較大規模的重復，對股東或者投資者來說，就不是可供參考的真實數據。

“粉飾”也需計劃得當

從中國奧園營業收入和合約銷售兩大指標來看，2008年至2009年4年間雖然與行業的整體走勢趨同，但起伏則比較大，宋延慶對此認為，其對于財務報表的“粉飾”做得并不是很理想。

宋延慶指出，由于在營業收入和合約銷售的“粉飾”大多數是通過眾多項目間的平衡來實現的，所以項目較多的公司操作起來更為便利，而對于一些項目較少的中小型上市房企來說，就比較有難度。

“粉飾”財務報表對于企業來說，雖然可以美化業績曲線，但卻給股東或者投資者提供了未必真實有效的參考數據，對于外界來看，財務報表反映出的未必就是企業真實的財務狀況。

這種“粉飾”財務報表的手法是否是一顆不定時“炸彈”？宋延慶在回答這個問題時指出，這顆“炸彈”是否會被引爆就看企業在操作手法以及計劃上是否處理得當了，與企業的發展戰略相類似，對于財務報表的 “粉飾”也需要“中長期規劃”。