項崢：房地產市場交易量有望企穩

項崢

4月18日，國家統計局發布了3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與上月相比，在70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有46個，持平的城市有16個，上漲的城市有8個。與去年同月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有38個，比2月份增加了11個；持平的城市有3個，上漲的城市有29個。從數據來看，隨著去庫存壓力和資金鏈條壓力的持續增大，房地產開發企業降價促銷動能將增強，預計近期房地產市場交易量企穩可能性在增大。

從商品房庫存壓力來看，截至3月末，全國商品房待售面積30122萬平方米，同比增長35.5%；其中，住宅待售面積19350萬平方米，同比增長47.4%。若按一季度商品房平均銷售價格每平方米5691元來計算，全國房地產開發企業因商品房庫存占用的資金將達到1.7萬億元。

從房地產開發企業資金面看，一季度房地產開發企業本年資金來源20847億元，同比增長8.2%，增速比前2個月回落8個百分點。從結構上看，房地產開發企業資金來源更加依靠自籌資金，自籌資金同比增長25%。目前，還沒有看到房地產開發企業貸款政策明顯調整跡象。雖然一季度房地產開發企業本年資金來源中的國內貸款同比增長12.6%，較上年提高12.6個百分點，國內貸款在本年資金來源中的比重由去年的15.1%提高至20.7%，但考慮到房企本年資金來源增速比前兩個月大幅回落8個百分點，尚難判斷房企貸款政策是否已經出現明顯調整。部分商業銀行個人按揭貸款政策或許在首套房貸利率上重回過去8.5折優惠，但從目前情況看，并沒有帶動個人按揭貸款明顯增長，因為數據顯示，一季度房企本年資金來源中的個人按揭貸款同比下降5.5%。與此同時，根據一季度全國金融統計數據計算，3月份住戶中長期貸款僅增加929億元，低于1月份的1160億元，3月份并沒有如期迎來個人按揭貸款的明顯增長。

綜合以上情況看，全國房企資金周轉壓力將加大，并帶動全國房地產開發景氣指數繼續下降——3月份國房景氣指數為96.92，比上月回落0.97點。從去年下半年到今年一季度，主要城市的房地產銷售廣告和短信明顯增多，部分城市房價出現絕對下降。國家統計局18日公布的數據已經顯示，截至今年3月末，全國70個大中城市中，價格環比下降的城市有46個。

此外，房地產開發企業“以價換量”也取得積極成效，全國商品房銷售量出現了初步企穩跡象。據國家統計局公布的數據，一季度全國商品房銷售面積同比下降13.6%，降幅比1~2月份縮小0.4個百分點，3月末全國商品房待售面積比2月末減少404萬平方米。在去庫存和資金占用的雙重壓力下，可以合理預期房地產開發企業將加大降價銷售力度，刺激商品房銷售量企穩。