4月全國房價震蕩下跌 不存在大幅反彈基礎

18日，國家統計局發布的4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有43個，持平的城市有24個，上漲的城市有3個。70個大中城市中，價格同比下降的城市有46個，比3月份增加了8個。

　　地方政府小動作不斷，各方聲音此起彼伏——值此房地產調控關鍵時刻，住建部終于發出聲音：明確調控方向不改，回調仍是主基調，并稱“決不讓調控出現反復。”

　　■ 數據解讀

　　房價震蕩下跌 跌幅收窄未改下調大勢

　　雖然4月房價環比下降的城市數量較3月有所減少，但綜合其他數據，房價回調的整體趨勢仍未發生改變。業內人士認為，隨著剛性需求的集中入市，商品房市場成交和價格的震蕩趨勢將在未來反復出現。

　　不過，在全國房價繼續保持下調趨勢的同時，作為房地產市場風向標的一線城市房價卻出現了環比跌幅收窄的趨勢。在業內人士看來，主要是因為剛性需求人群較大，3月成交量大幅增長后，一些開發商打折促銷的力度有所減弱，未能延續以價換量的趨勢。

　　“從北京5月上半月的成交量來看，后市大跌可能性減小，成交量可能有所復蘇，但是在限購依然不放松的情況下，庫存及潛在供應量依然比較大，市場可能會延續量漲價滯的局面。”北京中原市場研究部總監張大偉說。

　　張大偉分析認為，限購等調控政策執行力度依然很大，在市場方面，由于開發商的庫存依然偏大，同時未來潛在供應仍處于較高水平，樓市尚不存在大幅反彈的基礎。

　　樓市基本延續回調態勢 不存在大幅反彈基礎

　　“今年前4個月，房地產市場基本延續了去年以來的回調態勢。”住房城鄉建設部房地產市場監管司副司長張小宏說：“總體來講，在一系列房地產市場調控政策和穩健貨幣政策的作用下，房地產市場正朝著調控預期方向發展。”

　　目前，以自住為目的的真實需求仍然很大，開發企業“以價換量”的空間依然存在，而投機投資性購房需求已被大大縮減。

　　張小宏說：“這應該是市場回歸正常軌道的表現，而不是簡單用回暖兩個字所能概括的。只要市場供應能滿足剛性需求，房價上漲的空間就不大。”

　　由于土地收入銳減，地方政府一些放松調控的呼聲再起，堅定調控決心尤為重要。隨著大量剛需的入市，保證中長期供應更是關鍵。

　　與此同時，對于市場下行當中可能加劇的老業主退房糾紛、企業資金鏈斷裂和開發商破產等問題，也必須妥善解決。

　　多地為提振剛需放寬公積金貸款 被指會推高房價

　　16日，在湖北武漢、山東濱州等地多個住房公積金管理中心辦事大廳，前來咨詢、辦理公積金貸款業務的市民明顯增多，不少辦事大廳中都出現了“一座難求”，一些工作人員來回穿梭，拿著“明白紙”向市民解釋新政策。

　　除武漢、臨沂外，多個城市近期出臺公積金“新政”。山東濱州市提高住房公積金抵押和信用貸款額度，貸款年限也由15年延長至20年。安徽蚌埠市規定，在市區購買新建住房，公積金貸款最高限額由30萬元提高到35萬元。江蘇常州市提出，根據公積金貸款家庭困難程度不同，給予80%至100%的貼息。

　　盡管是為了提振“剛需”，仍有不少市民擔憂，近期多個城市的公積金“新政”是在“曲線救市”，是對房地產調控政策的變相松綁，可能抬高房價，沖擊來之不易的房地產調控成果。

　　對此，山東青州市國泰置業有限公司董事長李根偉等開發商認為，公積金“新政”實施后，雖然會滿足一些首套房購房需求，但對樓市整體成交量影響有限，不會大幅推高房價。

　　■ 評論

　　李稻葵：調控不該誤傷剛需

　　原央行貨幣政策委員會委員、清華大學經濟管理學院金融系主任李稻葵稱，房地產調控的目標是打擊投資性投機性的，不是打擊剛性需求，所以各個地方政府要更加精確地去控制投資性和投機性的需求，但是對于真正的剛需，不應該誤傷，該釋放就釋放，該鼓勵就鼓勵。

　　房價已喪失大幅下跌的基礎

　　縱觀10年來中國宏觀經濟變化及調控措施，在經濟下滑時，加快、超前進行投資一向是政府啟動保增長的最優先、最有效、最常用手段。據統計，從去年8月至今年5月10日，全國共有33個城市在對現有樓市政策進行微調了。微調內容主要包括：上調公積金貸款上限、擴大公積金提取范圍，放寬公積金申請期限；調高普通住宅認定標準、減免契稅；甚至是直接補貼、放松限購政策等。

　　由于中國經濟增長的樂觀前景和快速的城市化進程，中國樓市不可能會像歷史上其他發達國家那樣，出現房價泡沫破裂后長期持續下跌的情形。因此，房價下跌的合理區間自始至終處于多方利益重復博弈中。地方政府在不違背當前中央宏觀調控政策的前提下，近期可能會采用一些擦邊球的方式來刺激房地產市場。從政策角度而言，房價進一步大幅下跌的可能性已經微乎其微。