分析稱房地產市場不會出現大反彈

5月份，由于經濟增速回落，下行壓力日增，保持宏觀經濟穩定增長被確定為下一階段經濟政策的重心，這一定調提振了包括房地產在內的行業預期，無論是資本市場的房地產股，還是商品房銷售市場，都在這一預期的引導下全線飄紅。不過，需要提醒的是，房地產銷售數據的觸底不代表樓市就此重回熱烈，樓市大反彈不會出現，甚至實質回暖都言之尚早。

　　根據中原集團研究中心統計，截至5月24日，全國54個大中城市當月累計新房銷售套數較4月同期上升22%。其中，四大一線城市領漲，同比增幅達28%。預期5月54個大中城市新房成交量較4月環比回升幅度在20%左右，并有望超過今年3月，成為2011年初新一輪調控以來的月度新高。

　　二手住宅成交量也有小幅回升。截至5月24日，五大城市二手住宅成交量環比4月同期增加7%左右。中原領先指數系統數據顯示，近期上海和天津新增掛牌的盤源量顯著增加，上周均創新高。其余三城市的新增盤源量環比上周也均有增加，增幅約有2成。而隨著成交量的回升，業主心態有所強化，調低報價的比例開始有所下降，上周五大城市中原報價指數繼續維持波動調整，其中京滬報價指數環比前周上漲幅度較大。

　　這種看似出乎意料的回暖，在久經錘煉的房地產企業中并沒有引起太大的驚喜，進而重新制定提價策略。

　　首先是限購仍未解除，說明中央對房地產市場的調控依然嚴厲，房地產市場行情大反彈預期實現的可能性較小。

　　易居中國董事局主席周忻判斷，宏觀經濟面臨的更大壓力，或許將緩解目前對房地產行業的嚴厲限制。但更確切的房地產政策風向，需要在二季度宏觀經濟數據統計結束后才可能明確，因此，對于房地產企業來說，最壞的日子已經過去，但房地產仍處于調控之中，限購政策的嚴格執行，代表投資性購房仍被排除于房地產銷售市場之外。

　　另外，房企資金鏈仍然嚴峻。易居房地產研究院發布最新報告，稱房地產開發企業資金狀況將在2012年上半年經歷本輪調控以來最“緊張”的時刻，而最糟糕時點下的情況，預期與 2008年全年程度差不多。

　　根據2012年一季度的經濟金融數據，現階段全國房地產開發企業總體資金狀況僅比2008年全年略好，部分指標已經差于2008年。比如房地產開發企業本年資金來源和開發投資比值、企業自籌資金占本年資金來源比重、房地產開發貸款余額增速、人民幣貸款余額增速、GDP增速等指標已經低于2008年的水平，創下歷史新低。

　　最后來看看直接提振政策預期的地方政府微調之舉。日前揚州購房補貼政策被中央認可。未來更多地方政府效仿揚州，低調提振樓市的做法將不可避免。一位北京房地產界權威人士稱，地方政府在固定資產投資增速下降過快的情況下，二季度后啟動刺激政策的可能性更大。

　　對于二季度情況，易居研究院預測：宏觀經濟仍在繼續探底，二季度GDP增幅可能再創本輪下滑新低；第二，前4個月，房地產開發企業本年資金來源同比增長5.1%，增速比一季度的8.1%回落3.1個百分點，增幅仍在探底；第三，前4個月，全國房地產開發投資同比增長18.7%，增速比一季度回落4.8個百分點，回落幅度大于開發企業資金來源，這說明開發商有意在減少和控制開支；第四，4月末，人民幣貸款余額同比增長15.4%，比一季度減少0.3個百分點。這說明，雖然“要把穩增長放在更加重要的位置”，但鑒于通脹壓力，信貸政策仍不能過快寬松化。利空因素之外，或許房地產銷售數據的復蘇能夠緩解固定資產投資下行趨勢，但由于房地產開發的周期性，這種帶動效應短期內還不會體現出來。

　　總體來看，2012年房地產開發企業資金狀況將在上半年觸底，而二季度經濟數據中對樓市的利好因素與利空因素并存，未來宏觀政策的走向，將決定這一輪樓市真正底部的到來。