四大房企再現搶房 樓市“最壞的日子”或已過去

5月，房地產投資增速還在持續下滑，景氣指數再創新低。然而，房屋銷售和土地價格等一些先導性指標卻顯示樓市已經開始觸底回升，尤其是房屋銷售量大幅回升。杭州、深圳、北京、上海等城市再現搶房現象。萬科、保利、恒大、華潤、碧桂園等多家龍頭房企五月業績一片喜人。另外部分城市土地市場開始出現高溢價拿地的情況，打破了持續幾個月的市場僵持。

伴隨央行降息等諸多利好消息的出爐，房地產市場開始了熱烈的“觸底之辯”，“V型？U型？還是L型？”再次出現在房地產商們的談話中。

而嗅覺敏銳的資本市場則在更早時間撲向了這個處于底部行情的權重行業。房地產成為今年23個申萬一級行業中表現最好的行業指數，累計漲幅達28.42%。其中90%的成分股跑贏大盤，成為最具賺錢效應的板塊。

那么，這種回暖是否可持續？會回暖到什么程度？龍頭房企如何看待這種回暖，又會怎樣布局下半年？

四大房企領銜回暖搶房再現

從5月各龍頭房企公布的銷售業績來看，樓市確實春意融融。5月樓市的最大贏家是保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)，其當月簽約銷售金額107.68 億元，同比增長45.40%，環比增長17.71%，成功超過萬科、恒大等企業成為銷售冠軍。第二名是萬科，5月實現銷售面積102.5萬平方米，銷售金額107.2億元，環比分別增長33.63%和44.09%，相比去年5月也分別增長了26.54%和18.98%。接下來是恒大，5月份恒大實現合約銷售額103.7億元，同比增長33.3%，且創下公司單月銷售最高紀錄。合約銷售面積172.5萬平方米，同比增長52.4%。接下來是中海，5月實現房地產銷售額100.8億元，同比分別增長1.5%，實現銷售面積75.5萬平方米，同比增22.2%。

另外，碧桂園、佳兆業、華潤置地(橡樹灣潤景公館)、龍湖地產(龍湖時代天街龍湖香醍溪岸)等多家企業公布的銷售數據也都紛紛報喜。其中碧桂園5月份銷售額37.4億元，遠遠超過3、4月的銷售情況。華潤置地5月份合同銷售金額49.9億元，環比增長59%，同比增長1.5倍。

從個案上看，幾個具有風向標意義的城市在上周末紛紛出現搶房現象。其中深圳樓盤“水榭春天”再現“千人購房”；杭州寶龍城市廣場在上周末開盤，引來百余人徹夜排隊，購房者坦言市場熱度似乎重回2009年；另外，上周日上海浦東高橋尼德蘭花園開盤，當天售出85%；碧桂園南京鳳凰城也在周日開盤，首次推出約60至140平方米精裝房源500多套，后加推200多套，截止到當天下午3點半，碧桂園內部統計銷售超過600套，回款約3.5億元，去化率近九成。根據到過售樓現場的人描述，當天現場大巴超過100輛，私家車超過1200輛，總人流約1.1萬人。

很難理解為什么樓市會數月間出現如此大的逆轉。不過，從成交量上來看，樓市“最壞的日子”似乎已經過去。

最新數據顯示，截至6月11日，杭州主城區已成交住宅13531套，較去年全年的12784套住宅還多出747套。相較于去年同期的5701套，已經增長137.3%。

“從樓市的周期經驗來看，杭州和深圳是比上海、北京更具風向標意義的城市。這一輪也是。杭州在年初最早出現大幅降價拋盤，也是最先開始釋放成交量的城市。原因很簡單，杭州是中國投資意味很濃的房地產市場，因此對市場趨勢的嗅覺也最靈敏。如果要預測樓市方向，建議密切關注杭州這樣的城市。”一位房地產業權威人士告訴記者。

根據上證報調查，這輪成交反彈仍然是開發商以價換量的結果。以杭州寶龍城市廣場為例，這個位于杭州下沙2號大街的高層公寓項目，起價9100元/平方米，均價10800元/平方米。很多購房者坦言，在房價動輒2萬以上的杭州，這個價格是相當吸引人的。最終，在開盤一個小時之內，開發商宣布，101套房源僅余十套左右。

碧桂園南京鳳凰城的熱銷也有類似之處。據調查，此次碧桂園鳳凰城精裝修房成交均價5580元/平方米，和去年推出的前一批房源相比，有近600元的單價差。“一些存貨較多、年度銷售指標完成尚有壓力的開發商，目前仍在選擇以價換量。這種趨勢會持續到下半年。”南京一位房地產業人士稱。

先導指標回升全面反彈尚早

“商品房銷售回暖已成事實。這是一個重要的先導性指標。不過，走出低谷還言之尚早。樓市各項景氣度指標全面回升估計要等到四季度。”上海房地產業專家楊紅旭稱。

如果說市場對“觸底”還有爭議，是因為從一些重要的經濟指標來看，房地產確實還在低位盤整。5 月份，國房景氣指數連續12個月下滑，房地產投資增速繼續回落。前5個月，全國房地產開發投資22213 億元，同比名義增長18.5%， 增速比1至4 月份回落0.2 個百分點。其中，住宅投資15098 億元，增長13.6%， 增速回落0.3 個百分點。與此同時，自2010 年1 月份以來，房地產開發投資增速一直保持高于全社會固定資產投資增速，自4月首次落后于全社會固定資產投資增速后，5月再次落后1.6 個百分點。由此可見，房地產對于國民經濟的拉動作用連續兩個月呈減弱趨勢。

從開發商的角度來看，雖然房子開始好賣了，但由于存貨壓力和資金鏈壓力仍未全面緩解，其年初定下的少拿地、緩開工策略還在發生作用。前5個月，房地產開發企業土地購置面積13532 萬平方米，同比下降18.7%；新開工面積72859 萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1至4 月份擴大0.1 個百分點。

不過，先導性指標的回升同樣值得關注。除了商品房銷售數據回暖外，前5個月房企購置土地均價為1936元/平方米，環比1至4 月份增長2.4%，比去年同期增長11%。上海等部分城市還出現全國性龍頭房企高溢價拿地的現象。

“一般來說，房地產投資數據的全面回暖要滯后于政策和銷售市場3至6個月。也就是說，如果趨勢不變，基本上四季度投資數據會出現改善。”一位房地產上市公司負責人告訴記者。

影響房地產企業定價的還有存貨。“上市公司年初定下的銷售任務多數與去年相當，由于1、2月份市場太差，企業上半年整體指標完成情況并不理想。因此，下半年為了沖業績，大型房企不會貿然漲價。我們也希望現在是觸底了，但其實還言之過早。應該說，等到10月份銷售旺季，如果賣得仍然不錯，這一輪的風險，基本上就真的過去了。”一家在香港上市的房地產企業高層向記者表示。

從企業年度指標完成情況來看，前5個月，保利地產實現簽約金額347.82 億元，同比增長23.76%。和全年700億元銷售目標相比，保利已經完成任務過半。中海前5月累計實現房地產銷售額503億港元，同比增長25 .5%，也已完成全年銷售目標六成以上。世茂地產前五月總合約銷售超過164.7億元，同比增49%，也已完成今年銷售目標的54%。

相比之下，恒大、碧桂園等企業按進度比例來看，與年度銷售目標尚不匹配。因此，不排除恒大、碧桂園等繼續在下半年大手筆以價換量。

由此可見，一些企業去庫存壓力已經得到部分化解，一些企業的打折活動還將延續一段時間。而這段時間會持續多久，直接影響樓市低位盤整的周期，和真正反彈時點的到來。