2012-07-11 01:29:56
經過46輪價格競拍和326輪回購房面積競配，最終由中赫集團旗下的北京赫華恒瑞房地產公司以26.3億元、配建16400平方米回購房的代價競得該地塊使用權。
每經編輯 每經記者 尚希 發自北京
每經記者 尚希 發自北京
中赫集團旗下公司開發的 “釣魚臺七號院”曾因30萬元/平方米的超高單價被稱為亞洲最貴樓盤，昨日（7月10日），中赫在土地市場上再次演繹了“最貴”二字。
昨日，北京市海淀區萬柳地區居住用地項目（六郎莊搬遷平衡資金用地，以下簡稱萬柳地塊）正式掛牌出讓，經過46輪價格競拍和326輪回購房面積競配，最終由中赫集團旗下的北京赫華恒瑞房地產開發有限公司以26.3億元、配建16400平方米回購房的代價競得該地塊使用權。
經測算，去除16400平方米的回購面積，該地塊折合樓面價超4萬元/平方米。該樓面價不但刷新了北京地塊單價新高，在全國也是位居前列。
據《每日經濟新聞》記者了解，在昨日的競拍現場，有中化方興、融創中國、招商地產、龍湖地產以及萬科、中冶等十家房企參與投標。反常的是，不管價格競標還是回購房面積競標，幾乎只是在融創、中赫、懋源之間進行，2010年以來在土地市場表現活躍的各家國企異常低調，保利地產更在競拍之前就宣布退出。往往被當做市場風向標的國企這次如此低調，顯示出調控下新地王的尷尬。
“新地王”誕生
萬柳地塊入市之前，業內就預計將引發一場房地產企業的激烈爭奪。
昨日下午的競拍從一開始就進入高潮。46輪競拍，僅用了10分鐘，懋源地產就報出了26.3億元的價格上限。
由于萬柳地塊限定了最高價格，接下來就進入了配建回購房面積的角逐。在經歷了326輪角逐后，最終由持7號牌的中赫以16400平方米的回購面積勝出。
當主持人宣布最終最高回購面積由中赫報出時，現場一陣驚嘆。
據了解，萬柳地塊回購房的回購價格為1萬元/平方米，遠低于土地成本。16400平方米的回購面積占萬柳地塊的規劃建筑總面積77739平方米的21%。
亞豪機構市場總監郭毅表示，按照目前萬柳板塊二手房6萬~8萬元/平方米的售價衡量，預計未來該項目定價將不低于10萬元/平方米。因此雖然萬柳地塊的樓面價格超過4萬元，再加上每平方米1萬元的裝修標準和1萬元的開發成本，以及財務、營銷成本等，預計總成本在6.5萬元/平方米左右，相比10萬元的預計售價，開發商仍有較高利潤空間。
郭毅表示，萬柳地塊較小的體量對于開發商而言也意味著一定的風險。但對于中赫而言，釣魚臺7號院的規劃建筑面積更小，僅有43383平方米、共4棟樓，依然被開發商做成了北京最貴的頂級豪宅。“但如果1~2年后，萬柳地塊完成前期開發面臨推向市場時，限購仍未見松動，甚至執行上更為嚴厲，那么該項目的銷售速度將會極為緩慢，加劇開發商的資金鏈風險。”
在中赫置地發給 《每日經濟新聞》記者的聲明中，中赫置地CEO孫鵬表示，該地塊是海淀萬柳區域僅存的能供開發的純居住地塊，今后土地市場不會再有此類地塊推出，所以該地塊吸引眾多大型房企激烈競標，成為北京今年的“地王”并不意外。中赫在競標之前，也已作過精細測算，對該項目只追求合理利潤。
“萬柳地塊的價格，并不能反映房地產市場的整體情況，只是北京區域市場的個別案例而已?？傮w而言，目前房地產宏觀調控的政策持續在發揮作用，并且已經取得了成效，地王的出現不代表房地產市場真正出現復蘇跡象，不具有普遍意義，購房者還是應該理性判斷。”孫鵬表示。
國企“打醬油”？
萬柳地塊在房地產調控背景下的入市，獲得了不同尋常的關注。
據悉，萬柳地塊原本定于7月4日競拍，但后來被推遲到昨日。對于推遲的原因，北京市國土局在公告中并未詳細寫明。
但是，推遲出讓并未減弱房企對這一優質地塊的濃烈興趣。融創中國董事長孫宏斌此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪就曾表示，融創對這塊地十分關注，將與保利結成聯合體參與競標。此外，開發了金茂府的方興地產，以及龍湖、萬科等房企，也都有意于萬柳地塊。
正當各大房企“磨刀霍霍”之時，《人民日報》的一篇文章似乎澆了一盆冷水。文章指出，參加萬柳地塊爭奪的央企，雖然都被允許將房地產作為主業，但在調控關鍵期，央企參與“地王”爭奪恐怕不合時宜。同時，央企的一舉一動容易被認為是政策變動的風向標。如果央企又開始頻頻參與“地王”爭奪，可能被市場解讀為房地產調控放松的信號，影響整個房地產調控大局。
不知和此文是否有關，在競拍開始前，保利地產發布了《關于退出萬柳地塊拍賣的聲明》，聲明中稱：接保利房地產（集團）股份有限公司大股東中國保利集團通知，由于目前正值房地產調控關鍵時期，根據國家對房地產調控政策要求，考慮到北京萬柳地塊的情況，保利地產正式退出與融創地產組成的聯合體，不再參與萬柳地塊土地拍賣。
相比保利高調退出后，在昨日的競拍現場，其他國字頭的房地產企業似乎也變得低調。《每日經濟新聞》記者在現場發現，不論是總價競拍還是回購房面積競拍，幾乎都是圍繞中赫、融創以及懋源地產這3家公司展開。而中化方興、招商地產、中冶及中建等國企都鮮有舉牌。此外，曾多次預判樓市走向的民營房企龍頭萬科在整個競拍現場保持沉默。
對此，北京萬科總經理毛大慶向記者發來說明：萬柳歷經十數年的發展，已經是北京市中區非常成熟的居住地段，市場上其他存量土地很難類比，所以難論貴賤。“今年北京的土地市場未來供應充足，我們對土地價格和市場保持理性判斷的態度，本著‘不囤地、不捂盤、不做地王’的基本原則經營。”
鏈家地產市場部陳雪告訴《每日經濟新聞》記者，目前市場正處于政策敏感期，前期多部委集體辟謠及溫總理的講話都表明政府對樓市調控的決心。此時央企拿地王或不合時宜。而自2010年央企連拿3個地王后，政府對央企的控制也更嚴格。
陳雪表示，2012年北京已成交或即將入市的樓面價過萬的地塊有8塊，由于前6月北京土地收入大幅縮減，政府推出優質地塊的積極性也明顯增強。最近披露的各房企上半年業績紛紛飄紅，預計下半年整體土地市場在量質齊升的促進下，活躍度及房企拿地的信心都會有所回升。
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