《財經面對面》：地產業界談商業地產未來走勢

每經編輯 楊濤

每經記者 胡廷鴻 攝制 楊濤

眼下，傳統住宅遭遇史無前例的樓市調控政策，商業地產、旅游地產成為眾多開發商一擁而上的新的投資熱點。但商業地產、旅游地產與傳統住宅開發“玩法”不盡相同，除了轉變觀念和思路，目前大多數開發商面臨的難題是專業運營人才和管理經驗。

除此之外，房地產與金融的天然結合，注定任何一種房地產細分市場都需要金融體系的支持和企業融資渠道的延展性。

為此，不少業內人士認為，商業地產開發需要項目建設速度和現金流之間的平衡，而旅游地產的開發更需要企業融資渠道的創新，更需要國家金融體制的變革和配合。

以下是《每經面對面》專訪實錄，萊蒙國際執行董事兼首席財務官林戰，廣東省房地產協會會長蔡穗生一同暢談商業地產和旅游地產開發的方方面面。

每經網：調控政策形勢下的房地產如何，以及行業未來將走向何方？今天圍繞這個話題，我們有幸邀請到了萊蒙國際執行董事兼首席財務官林戰先生，廣東省房地產協會會長蔡穗生。林總，蔡會長你們好，今天圍繞一個話題，中國未來房地產走向如何以及商業地產方面的話題，首先問下林戰先生，我們知道萊蒙國際現在也在打造商業地產，您對商業地產內地開發模式以及未來重要的贏利點在哪里？

林戰：首先我們是堅持兩條腿走路，雙輪驅動。在我們的土地儲備里面有一半是城市綜合體，一半是住宅，城市綜合體我們希望可售物業的現金流可以支持部分商業，達到本身項目的平衡，商業部分經營問題，我們認為有兩個方面的產品是很有競爭力的。一個是高端的商場，一種是社區鄰里商場，社區鄰里商場必須還有自己的特色，做終端現在供應量很多，面臨的競爭會比較大。

每經網：今年上半年一些機構數據認為，現在商業地產的供應量很大，成都未來有100多個城市綜合體，大量的城市綜合體建設，可能導致一個結果就是同質化的競爭。您覺得為了避免同質化競爭，應該從哪些方面去做？

林戰：我覺得最重要的還是商場的特色和運營的能力，做商場如果沒有特色，運營得不好，就是一個垃圾沒有人來的話，你連倉庫都不如。招商怎么做？用什么牌子？怎么定位？人流動向，你的服務都要提前考慮，而且你要做到跟別人有區分，這一點是最重要的。

每經網：那么我么也想問下蔡會長，您對商業地產發展方面有何見解？

蔡穗生：商業地產是房地產發展新的方向，新的品種。原來二十年發展中主要是做住宅，但是逐步城鎮居民住房困難大體解決之后，房地產就會有些轉移，包括商業地產，還有其它很多方面。做商業地產就像剛才林總講的，跟住宅有很多不同的地方。它的資金運作、融資渠道是不盡相同的，特別是它以后的營運過程，跟住宅很不相同，這需要房地產商跟商業機構很好的結合，很好的相互學習借鑒，做一些新的經驗出來，現在有一些經驗，當然也有一些剛才主持人講到的有的規模過大，有的城市操之過急，上了太多綜合體，也有這個問題。但我想這些問題都很難避免，需要再發展中逐步去消化，逐步去解決。

每經網：剛才蔡會長針對商業地產提了一些他的看法，但是我們仍然有一個疑問，從目前國內開發商來看，他們的商業運營經驗是很少的，現在面臨的一個情況是缺少人才，那么在人才培養方面，從企業的角度講，去其它公司挖掘人才，還是怎么樣？

林戰：我們公司是這樣，我們做商業做了六七年，我們有自己的運營團隊，但是這個運營團隊還有很大進步的空間，過去一兩年我們還是去找了一些有高端商場運營經驗的高管加入我們公司，今年我們請了一個新的高管加入我們公司，去指揮商業運營團隊。其實我們也發展在國內去找高端商業運營人才很難，畢竟這是新的業態。我們找的時候就找了一些在香港工作過的，因為香港的商業管理經驗比較成熟一點。另外一種去找人才的方法呢，跟一些中介機構，他們是專門幫人管理商業物業的，去合作吸收他們的經驗。

蔡穗生：剛才林總也說了很具體的做法，這個問題我覺得這樣看，從行業來說，人才都是一個逐步培養過程，90年代搞物業管理，我們也是去香港學習先進的物業管理方法，聘請很多香港的物業管理公司來做管理，有的是做物業管理顧問，同時還有很多物業管理協會也在培養人才，那么經過10年發展，今天我們有很好的物業管理公司，像萬科物業它的管理水平一點都不遜色一些香港物業管理公司。目前來看，我們國內的商業地產處于起步階段，但我們周邊的地區比如香港、新加坡、日本、臺灣都有一些商業成功管理的經驗，我們完全可以向他們學習，引進一些人才進來。經過若干年之后，我相信我們也有很多營運人才。

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