《財經面對面》：如何解決旅游地產融資問題

每經編輯 楊濤

每經記者 胡廷鴻 攝制 楊濤

眼下，傳統住宅遭遇史無前例的樓市調控政策，商業地產、旅游地產成為眾多開發商一擁而上的新的投資熱點。但商業地產、旅游地產與傳統住宅開發"玩法"不盡相同，除了轉變觀念和思路，目前大多數開發商面臨的難題是專業運營人才和管理經驗。

除此之外，房地產與金融的天然結合，注定任何一種房地產細分市場都需要金融體系的支持和企業融資渠道的延展性。

為此，不少業內人士認為，商業地產開發需要項目建設速度和現金流之間的平衡，而旅游地產的開發更需要企業融資渠道的創新，更需要國家金融體制的變革和配合。

以下是《每經面對面》專訪實錄，萊蒙國際執行董事兼首席財務官林戰，廣東省房地產協會會長蔡穗生一同暢談商業地產和旅游地產開發的方方面面。

每經網：有一句話叫，無休閑不旅游，我理解旅游地產更多的是一種提供人們旅游、娛樂休閑功能的產品，但是我們看到現在很多開發商在做旅游地產的時候，大部分都是先蓋房子，然后賣房子，從而獲得下一輪開發的資金。那么，蔡會長從你的觀點來看，到底如何開發才能持久，不至于企業資金問題導致項目爛尾？

蔡穗生：你所說的資金問題涉及我們國家金融體制，現在包括商業地產遇到的問題，就是現行的金融體系不支持企業去轉型升級的，還是支持原有的發展方式，開發商最舒服的方式就是拿地蓋房子，賣掉，然后又去做下一輪開發。但這種開發模式我們認為是最不可持續的。你要鼓勵開發商做更多的商業地產、旅游地產，有一個長線投資持有物業，需要房地產企業融資方式更多的是社會融資，不像現在那么過多的依賴銀行。那么直接融資呢，現在國家的金融體系不完全支持，所以房地產改革需要國家某些方面，尤其是金融體制的相應改革。你剛才說到有些開發商確實在旅游區里面圈地蓋房子，賣房子，這種做法真的不是一種長期的做法，它會害了你的品牌。他也是逼于無奈，沒有資金支持下去。它必須賣了一部分房子，才有資金才足夠支持下一輪基礎設施的投入。

這需要檢討的是我們行業需要找到新的融資渠道，另一方面也要檢討需要國家相應的金融體制和金融配合。

每經網：蔡會長從觀察者的角色去看待如何發展旅游地產，那么從企業角度應該如何去看？如何思考把一個旅游度假產品更好更長久的運營下去。

林戰：總的原則就是一開始拿項目的時候，就要知道你的項目定位是在什么地方，是希望長期經營，還是短期的，比如我們惠東項目就比較快會有一個現金流回來。如果是前者的話，第一你要做好充分的心理準備，現金流回來是比較慢一些的。如果你拿了一個長期項目，不要希望很快現金流能回來。第二就是拿了項目你要想清楚它的賣點是什么。為什么在偏遠的地方，又能吸引別人來。為什么跟別人的不一樣。你的客戶群在哪里，都需要想清楚才能去做，而不是先把項目拿了，然后再去想。