季節利好或不敵政策預期 “金九銀十”成開發商雞肋？

每經編輯 每經記者 徐學成 發自廣州    

每經記者 徐學成 發自廣州

傳統樓市銷售旺季“金九銀十”即將到來，眾多開發商都希望借機實現“翻盤”。但由于市場對樓市下半年走勢尚未形成定論，加之近期頻傳調控政策即將出臺，今年的“金九銀十”似乎成了開發商的雞肋。

《每日經濟新聞》記者調查顯示，5、6月份的市場局部回暖，以及8月份部分房企提前發力，已經透支了部分需求。業內人士表示，雖然9月份一直是樓市的傳統旺季，但季節性的影響遠不如政策面所帶來的影響。

三地新推樓盤各有增減

在大多數城市即將告別酷暑的時候，廣州市場對于“金九銀十”的熱情就像火辣辣的天氣一樣。

據搜房數據監控中心統計，截至8月23日，廣州十區兩市預計將有64個樓盤在9月份推新。從每月推新樓盤數量來看，經歷3~5月的成交高峰后，廣州6~8月推新進度有所放緩——6月共44盤推新，7月共47盤推新，8月則驟減至39盤推新，而9月推新量環比激增64.1%。

北京的情況與廣州類似，統計顯示，9月份北京新開盤數量將超過40個，自今年6月份以來持續激增。

在上海，市場反應卻大不相同。數據顯示，截至8月20日，上海市場在9月份預計將有26個住宅項目開盤，環比8月份48個的預開盤量驟降45.8%。

深圳也是如此。截至日前，深圳六區在9月預計將有19個住宅項目（含別墅）開盤或加推，環比8月預開盤總量略有下降，減少約14.2%。

與一線城市相比，其他各大城市的市場反應也不盡相同。以天津為例，統計顯示，截至2012年8月22日，天津在9月預計開盤的項目共35個，環比8月份增加59.09%，同比減少16.67%。而同期的統計則顯示，武漢9月份預計開盤的項目41個，較上個月僅增加了一個樓盤。

房企預期不一

從上述數據來看，市場的判斷并未形成定論。

上海搜房數據監控中心分析師湯正魏表示，9月份一直是樓市的傳統旺季，但季節性的影響遠不如政策面所帶來的影響。雖然眾開發商對今年的9月抱有很大的期望，但由于近期頻傳調控新政即將出臺，促使很多開發商提前備戰“金九銀十”，紛紛把推盤計劃提前至8月。

碧桂園戰略發展部品牌總監王昊告訴記者，碧桂園并沒有針對“金九銀十”做特別的準備，且8月份已經開始發力推貨了。

華發股份一位內部人士則透露，之前已經有過促銷的舉動，雖然“金九銀十”是一次大好機遇，但并沒有在這期間制定促銷計劃或者加大推廣力度。

中原地產廣東項目總經理黃韜指出，此前樓市已經出現一波回暖的趨勢，市場價格尚未走低，在政策尚存不確定性的情況下，今年的“金九銀十”不會太差，但也不會太火爆。

黃韜認為，市場價格和成交量在未來或將持續較為平穩的趨勢，而市場走勢的關鍵還是在于開發商是否有進一步的價格調整。

降價趨勢或將延續

王昊透露，在“十一”長假期間，碧桂園一些度假型的或居住環境較好的產品還是會有很大的市場需求，所以“金九銀十”對碧桂園來說也是較好的機遇。

格力地產董事會秘書黃華敏雖然認為“期望值不要太高”，但他同時也不否認可能抓住國慶長假的檔期去庫存。

以記者了解到的情況來看，雖然政策面仍然存在不確定性，今年的“金九銀十”一度被認為是“雞肋”，但開發商還是覺得“棄之可惜”。從已經公布業績的多家房地產企業來看，下半年依然存在銷售壓力。

上半年，碧桂園完成了全年銷售目標的40%，因而下半年是沖擊業績的關鍵時期。格力地產雖然剛剛發布了一份表現超乎外界預期的半年報，但下半年的銷售業績要更多地依賴旗下格力海岸項目的銷售。記者從接近該項目的知情人士處了解到，格力海岸極有可能選擇在國慶前后推出。

相關分析指出，多家去年業績表現尚可的典型房地產企業在今年上半年都出現了銷售業績下滑，或者沒有達到半年預期的情況，反映了調控的持續深入已經給行業層面上帶來了極大的影響。對于這些房企來說，在全年業績壓力之下，下半年的銷售顯得至關重要。

盡管從上述數據來看，市場對于“金九銀十”樓市走勢的判斷尚未形成定論，但開發商借機沖刺業績的意圖則十分明顯，問題的關鍵就在于如何能把所謂的“雞肋”轉化成機遇？

緊跟市場的步伐是不變的法則。雖然各地在推盤力度上存在差異，但新推的貨量基本都是以郊區樓盤或者低價樓盤為主。如廣州中心六區僅占全市新貨量28.1%，郊區推新項目則達到46個，占比71.9%。

業內人士認為，雖然樓市政策仍存不確定性，但“金九銀十”可謂是開發商下半年最好的機會，在未來剛需占據主流的情況下，更多地推出實用性較強的產品，或者在價格上作出讓步才能讓機會轉化成最終的業績。