房地產開發投資企穩 有利于經濟穩增長

每經編輯 趙慶

近日，國家統計局公布了8月份的經濟數據，最惹人關注的是CPI同比增幅為2%，相較7月份的1.8%，首次微幅反彈。而更值得關注的，其實應是房地產開發投資與建設指標，終于止跌，出現企穩跡象，這將有利于經濟穩增長。

在談房地產數據之前，首先得弄清楚指標體系。房地產業廣受社會關注，備受各界人士評點，似乎任何人都可以長篇大論的說上一通。其實，房地產業非常復雜，涉及到很多數據，要想了解、認知、熟識這個行業，必須關注這些指標。而如果想使自己的觀點靠譜些，必須掌握這些指標，并細察不同指標之間的關系。

不妨先回顧一下之前已逆轉的幾個指標。其一，商品房成交量。這是行業內最為領先的指標。今年1-2月，全國商品房成交量下跌14%，其后跌幅逐月收窄，1-8月份已收窄至4.1%，全年將很可能是正增長。不同細分市場，表現有異，其中住宅銷售面積依舊下跌，而辦公樓和商業營業用房分別增長10.1%和3%。如果看交易中心口徑的商品住宅數據，則1-8月已實現正增長了。

其二，房價。房價變化略滯后于成交量，成交量持續增長3-5個月，則房價必漲。住宅成交量從2月開始增長，到了6月，70個大中城市房價首次止跌反漲，結束了之前8個月的連跌。7月房價漲幅擴大，預計8月還將保持環比上漲。然而，眾看周知，7月以來頻頻重申調控從緊，8月住宅成交量有所下滑，房價不太可能大跌了，但也絕不會大漲，基本保持穩定，是對各方最有利的形態。

其三，企業資金。隨著房屋成交量增長，開發商資金回籠趨好，資金緊張局面也會緩解。所以按邏輯，房企資金略滯后于房屋成交量變化。另外，還受融資環境的影響，今年以來貨幣政策放松，有利于房企資金面，但是開發貸款依舊偏緊，形成利空因素。從數據變化看，1-4月創本輪調整最低值5.1%，其后低位徘徊并略增，1-8月增幅大漲至9.1%。開發商資金面緩解的效應之一：降價促銷的壓力減小。

接下來，再來分析幾個8月份首次逆轉的指標。其一，土地市場。土地市場滯后于房屋市場，這點比較容易理解，多數開發商“不見兔子不撒鷹”，只有房子好賣了，才敢于、才有錢去購地。1-8月，全國房地產開發企業土地購置面積同比下降16.2%，降幅比1-7月份縮小8.1個百分點，縮小的幅度相當大。說明近期開發企業購地熱情明顯提高。確也如此，比如萬科近兩個月拿地量大增，購地策略，已由上半年的小心謹慎，轉為積極進取。

其二，開發投資。主要反映了開發商購地、開工等投資態度，外加保障房因素。去年，全國房地產開發投資增速一直高于固定資產投資增速，所以是拉著經濟走的，而今年4月后就低于后者，等于說是拖經濟后腿了。1-8月，全國房地產開發投資同比增長15.6%，首次反彈，增速比1-7月提高0.2個百分點。接下去，應不會再創新低了，向上是方向。房地產開發投資，一般占固定資產投資的20-25%，這一指標的見底，有助于經濟企穩。

其三，房屋新開工。購地量、房地產開發投資與房屋新開工，這三個指標與市場供應有關。之前這三個指標，尤其是房屋新開工，一直處于下行通道，很多人擔心明年房屋供應量偏緊。而8月份這三個指標同時出現企穩跡象。1-8月份，全國房屋新開工面積下降6.8%，降幅比1-7月份縮小3個百分點，這是首次出現降幅收窄，且幅度可觀，形勢已發生逆轉。這有助于未來房屋供應量的增加，從而有助于穩定房價。

其四，國房景氣指數。全國房地產開發景氣指數，是一個綜合指數，可以說是房地產業的溫度計，但因其主要關注開發指標，比如開發投資，所以明顯滯后于房屋成交，略滯后于房價。本輪樓市調整，國房景氣指數2010年3月觸頂后，總體保持下跌態勢，去年11月跌破100點，進入不景氣區間，今年8月份為94.64點，比上月提高0.07點，這一微幅反彈，意味著這一指標開始筑底了。

整體而言，今年以來諸多房地產指數皆發生了變化，而8月份土地購置、房地產開發投資、房屋新開工、國房景氣指數等四項指標的企穩，對于行業的平穩發展非常有利，說明市場供應的活躍度在增加，有利于未來穩定房價。同時，房地產開發投資增幅的觸底反彈，有助于全社會固定資產投資增幅好轉，進而有助于經濟穩增長。