地方財政補缺口 房企儲地填胃口 供需共振促土地市場年末“開鍋”

每經編輯 每經記者 胡健 發自北京    

每經記者 胡健 發自北京

房地產市場緩慢回暖勢頭逐漸顯現，多個省市土地市場也出現較大變化，集中供地成為惹人關注的現象。

中國指數研究院最新發布的報告顯示，上周（11月12日~11月18日），20個主要城市土地市場供應量與成交量均有所增加，共推出各類土地面積769萬平方米，較前一周增加94萬平方米。

而上周末國家統計局數據也顯示，70個大中城市平均房價環比連續5個月上漲。中原地產研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，從8月底開始全國主要城市的土地市場明顯復蘇，各大開發商均開始大規模囤地，且地價及溢價率均有所上行，地價對房價的影響也再次顯現。

多城市推地熱情高漲

美聯中國提供的最新數據顯示，第三季度包括北京、上海、沈陽、武漢等十大城市的土地市場成交規劃建筑面積為7560萬平方米，環比上漲七成；土地出讓金總額為1352億元，環比上漲一倍多。

中國指數研究院數據也顯示，10月份，全國300個城市共推地3242宗，面積達13326萬平方米，同比增長8%，年內首次出現同比增長。11月首周，土地市場延續了這一態勢。

武漢市在10月和11月的3次土地拍賣是目前土地市場“冷轉熱”的縮影。10月12日，武漢上演了近兩年來最激烈的土地拍賣。一城中村地塊引來兩大上市房企爭搶，經過近1小時的爭奪，最終廣州越秀以12億元將其收入囊中。而11月1日推出的18宗地，其中16宗地塊共拍出近30億元，并誕生了硚口片區的新地王。11月8日，武漢再次集中推出26宗地塊，除5宗土地流拍外，其余21宗共拍得40億元，樓面地價最高的洪山區東亭村地塊總成交價達到7.2億元。

類似武漢的推地熱潮并非個例，各地推出土地的數量正越來越多。中指院報告顯示，上周二線城市共推出土地131宗，面積增加197萬平方米，環比增加37%。

土地市場并不是“剃頭挑子一頭熱”，開發商拿地熱情也隨著房價回漲而漸漸高企。據統計，11月1日~15日，包括招萬保金在內的15家大型房地產企業已經新增土地儲備365.42萬平方米，拿地總金額112.30億元。

供需共振催熱土地市場

迫于指標壓力，今年下半年地方政府對推地應當會更加上心。業內人士認為，完成供地計劃以免遭國土部問責，加上上半年土地財政減收缺口亟待填補，都成為各地方政府加速推地的動機。

一線城市的數據最為直觀。大智慧統計顯示，截至11月11日，一線城市住宅類用地出讓金年內合計813億元，較去年同期下滑35.48%，其中深圳市更是同比大幅下滑74.58%。與之相對應，一線城市住宅用地供應計劃完成率也嚴重不足。

從另外一個角度看，地方政府推地熱潮也源自房企銷售轉暖后拿地能力和動力的增加。僅在11月13日~15日3天時間里，典型房企拿地總規模就高達近180萬平方米。

“目前土地的底價也不低，雖然不少地塊都是以底價成交，但如果這些地塊放在上半年去賣，很可能就會流拍。”張大偉表示，上半年地方政府財政還沒有那么緊張，而且上半年土地市場偏冷，如果要賣出去價格會壓得很低，地方政府也不愿意。而目前整體樓市相對回暖，信貸放松后開發商的資金壓力也明顯緩解很多，地方政府下半年的推地明顯增多，這也正是開發商增加土地儲備的好時機。

鏈家地產研究部張絮告訴 《每日經濟新聞》記者，大型房企年內的銷售出現明顯好轉，這將會對房企在年末的經營策略產生影響。以龍湖為例，利用調控下的土地市場低價的機會，加速在全國布局。而保利地產近期也在北京和上海等土地儲備嚴重不足的區域積極補倉，斥資超過百億元。

理性推地漸成主流

土地財政推高地價進而推高房價，這是業內公認的邏輯。而遏制地價過快上漲、避免出現土地閑置也成為國土部門三令五申的要求。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《每日經濟新聞》記者，當前土地競價過程中存在一定的問題，房企拿地心態不當容易造成價格虛高，會給區域房地產市場帶來錯誤的市場預期。

而在房地產調控仍在持續的背景下，很多地方在推地的同時也都修訂了出讓土地的原則。比如北京市國土資源局在公開招標出讓石景山區蘋果園地塊時，就把出讓方式由當初的“掛牌”變更為“招標”。采取招標出讓通常會降低地塊的溢價率，“封殺”地王。

上周，廣州也出臺了措施，對住宅地塊采取“限地價、競配建保障性住房”、“限地價、競配建拆遷安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出讓。其中，“限地價、競配建保障性住房”、“限地價、競配建拆遷安置房”的最高限價按照土地出讓起始價格的145%設定。

上述舉動未來或將成為土地交易市場的主流，同時也引發了對土地財政模式的反思。胡景暉認為，即便年底前的最后兩個月土地市場創下今年月度最高交易額，全年的土地收入也很難達到去年的水平。

（實習生殷洪英對本文亦有貢獻）

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