青島凱悅再揭房地產信托風險 或挑戰剛性兌付“底線”

每經編輯 每經記者 鄧莉蘋 發自深圳    

每經記者 鄧莉蘋 發自深圳

中銀國際此前曾經推算，房地產信托兌付的高峰期將在2012年四季度至2013年二季度。截至目前，除個別項目之外，并沒有出現大規模的兌付問題。

用益信托分析師徐穎風對《每日經濟新聞》記者表示，今年基本上算是平穩度過了，目前房地產大規模的系統性風險暫不會出現，但并不排除個別項目仍存在問題。

近期，山東省高級人民法院發布了一則關于青島凱悅置業集團名下的房產拍賣公告，因該項目涉及信托的剛性兌付，于是再次引起了業界對房地產信托風險問題的關注和討論。

挑戰信托剛性兌付底線

近期，山東高級人民法院發布了一則拍賣公告，將于2012年12月12日9時公開拍賣青島凱悅置業集團有限公司名下的位于青島市市南區燕兒島路8、10號房產。據悉，此次拍賣的房產正是青島凱悅中心，而這次拍賣引起業界關注的原因還在于，此次拍賣的項目還涉及信托融資項目。

此前，中融信托為該項目發行過融資資金。2010年10月，中融信托發行成立了 “中融·青島凱悅”信托計劃，為凱悅中心募集資金3.845億元。該信托計劃存續期限為1.5年，可在成立1年之后提前結束。

此前，有媒體曾報道，青島凱悅也曾做出多方努力，但最終沒有解決資金問題。2011年，青島凱悅的項目運作方曾試圖發行“川信·青島凱悅”信托產品，但該信托產品因故被迫中止。據了解，“中融·青島凱悅”“川信·青島凱悅”這兩個信托計劃的相同之處在于，其項目所在地都是“青島市市南區燕兒島路8號、10號”，這正是青島凱悅中心的地址。從時間上來看，按照“中融·青島凱悅”的合同規定，2011年10月份就是其提前兌付期，中融信托有權要求開發商兌付并提前結束信托計劃；而“川信·青島凱悅”信托的募集期恰是2011年9月13日~2011年10月13日。上述情況讓人懷疑青島凱悅意在“借新債還舊債”，該信托計劃隨后遭到發行渠道的集體抵制而最終擱淺。

據媒體援引拍賣公司工作人員的說法表示，“凱悅中心由于未及時償還中融信托的債務，資不抵債，引發債務糾紛，中融信托起訴至山東高級人民法院后，法院判定對凱悅中心強行拍賣，變賣資產還錢。”

“目前，這個問題是業界關注的焦點，”華南某信托人士對《每日經濟新聞》記者表示，因為這涉及挑戰信托剛性兌付的底線。他同時表示，在信托產品里面，房地產信托的風險相對比較大，一旦出現爛尾或者出現銷售困難，可能就會面臨風險。

據《每日經濟新聞》記者了解，剛性兌付是指當信托計劃出現不能如期兌付或兌付困難時，需要信托公司兜底。事實上，我國并沒有相關法律有這樣的要求，這只是信托業的一個不成文規定。

個別項目仍潛藏風險

用益信托工作室發布的報告曾預計，2013年上半年，將是房地產信托兌付的頂峰，僅集合資金房地產信托到期規模就將超過1000億元。

不過，用益信托研究員徐穎風對《每日經濟新聞》記者表示，“目前，房價的確已經止跌回升，因此我們認為房地產信托的風險有所緩解。（今年）四季度房地產信托仍將平穩度過，出現違約事件的可能性不大”。

雖暫時沒有系統性風險，“但是個別項目仍可能有風險，”徐穎風認為，房地產信托的風險主要還是和樓市相關。如果房價下跌，那么房地產信托出現問題的可能性就比較大。如果融資方的資金鏈出現問題，則這些項目就有可能比較危險。

華南某信托人士表示，房地產信托的風險點主要包括企業的尾款是否充足、企業的再融資能力、銷售回款及國家的調控政策，還有就是抵押的項目資產或者土地是否充足優質、連帶責任擔保的集團公司是否有能力兜底。

對于一些有抵押物的信托產品，上述信托人士表示，很多抵押物都是前期投入的，真正清算的時候并不值錢，最好的辦法是提前對項目進行清算。最近，就有好幾個兩年期的項目，僅滿一年就已經清盤。

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