買房熱刮向倫敦鬧市區 亞洲買家撐起半邊天

每經編輯 每經記者 楊可瞻 實習記者 羅慧    

每經記者 楊可瞻 實習記者 羅慧

倫敦，這座歐洲的政治金融中心，終于不需要再靠阿森納，或是詹姆士·邦德這樣的人物來吸引亞洲投資者了。如今，隨著其房地產市場快速升溫，一大群亞洲買家正伺機涌入。

鬧市區交易陡升/

在描述倫敦鬧市區期房受華人追捧程度時，《華爾街日報》戲謔道，“如果你剛搬進倫敦市中心一幢新公寓大樓，發現鄰居大多講中文，請不要驚訝。”

該報援引房地產咨詢機構KnightFrank的數據稱，2012年，海外投資者為購買倫敦市中心的在建公寓投入了35億美元，同比增加22%。其中，接近40%的鬧市在建公寓買家來自新加坡和中國香港，如果算上中國內地和馬來西亞的買家，亞洲人占據了半壁江山。相比之下，英國本土買家比重僅為27%，與2011年持平。

至于海外購房者動機，KnightFrank解釋稱，三分之二的人是為了投資，另外三分之一則是為了給留學英國的孩子住。

據全球房地產咨詢商CBRE，2012年四季度，倫敦市中心的房地產交易量創下歷史第三高，吸引了全球約140億英鎊的投資；2012年全年，倫敦市中心交易額高達72億英鎊，同比暴漲105%，海外投資者貢獻了其中的67%。

東南亞買家成主力/

《每日經濟新聞》記者了解到，Kingsgate是位于倫敦維多利亞鬧市區的一處樓盤，開發商是英國本土公司LandSecurities，項目包括總價值為3.5億英鎊的100間公寓。這些公寓視野極好，可以環視整個倫敦市景，深受海外投資者青睞。

為了吸引更多的海外買家掏錢，LandSecurities計劃在今年再推600套豪華公寓，全部位于維多利亞片區。該公司公寓主管TomEshelby表示，“由于這些房子地段極佳且供應異常稀缺，其價值超過了英國任何一處地方，這一切幾乎都能滿足海外投資者的胃口。”

而在所有亞洲買家中，東南亞買家勢頭最旺，其中包括富有的新加坡人。據TomEshelby描述，“東南亞買家的購買意愿最強，不僅因為他們認可公寓價值，也因為倫敦和新加坡之間有文化關聯，一些新加坡人甚至去英國讀書或者工作，然后生小孩。這樣一來，在倫敦鬧市區置房就顯得十分必要了。”

另一方面，外國人在新加坡買房變得困難重重。本月中旬，新加坡政府宣布，為抑制房價過快增長，從12日起，外國人在新加坡購買房產必須支付房產價格18%的印花稅，之前為13%；當地人首次買房印花稅仍為3%，第二套房屋提高征稅。新加坡政府的調控措施還包括限制擁有多處地產、收緊貸款、對賣家征稅等。

開年漲幅創5年新高/

當然，真正吸引海外購房者目光的，是倫敦房地產的投資回報率。

據英國最大的不動產企業RightmovePlc，今年1月，倫敦住房價格漲幅創下自2008年以來同期新高，售價較去年12月上漲3.6%，至平均每套48.1萬英鎊（約合人民幣470萬元）；按同比看，住房售價上漲9.7%，為自2010年2月以來的最大單月漲幅。同期，英國全國房價僅上漲0.2%。

分地區看，倫敦西部的商務中心 （Hammersmith）和富勒姆（Fulham）表現最好，兩地價格環比上漲約7.2%。據了解，目前在這一區域購房需要支付接近100萬英鎊（約合人民幣990萬元）。

Rightmove稱，倫敦1月的新建住房數量同比上升29%，如果這種趨勢能夠繼續，預計當地房價漲勢可能會有所緩和。目前來看，旺盛的購房需求將有助倫敦樓市表現繼續好于英國其他地區。

投資指南

如何抄底倫敦房地產？

每經記者 楊可瞻 實習記者 羅慧

2012年，美國房地產市場可謂是全球經濟復蘇乏力陰霾下的一個亮點，隨著房屋價格的不斷上漲，越來越多的投資者將目光和資金匯聚在此，尤其是對房地產投資興趣濃厚的亞洲投資者。不過2013年，或許你可以將目光移至大西洋彼岸的英國，在那里發現新的投資機會。

租售比僅次于紐約/

2013年伊始，英國特許房地產調查機構RICS根據一項調查結果預測，2013年英國房價將上漲2%，與2012年平均房價下跌1%相比，將會是一個見底的信號。

為了解目前英國房地產市場的概況，《每日經濟新聞》記者聯系了英國最大的專業住宅開發建設企業之一——邦瑞房地產發展股份有限公司 （BarrattDevelopmentsPLC），并對其中國區總裁白兮進行了專訪。

對于RICS的預測，白兮指出，“與其說英國房價趨穩，不如說是倫敦的房價拯救了整個英國的平均房價。邦瑞在英國20多個城市的一線調查數據顯示，英國大多數城市的房價都在下降，且在2013年還有繼續下降的趨勢。就邦瑞過去一年在倫敦開發的房地產項目來看，每兩個月就會將房價上調2%，并且這一趨勢還會延續。”

白兮進一步分析了倫敦房價上漲的原因，主要有兩點：一是倫敦土地的稀缺；二是人口的不斷增長。

作為全球金融中心之一，倫敦這座城市的國際化程度非常高，每年都有大批國際人士因工作、求學、移民等原因涌入倫敦，導致倫敦的居住需求不斷增長，供需的緊張使得倫敦房價仍有上漲空間。

而作為投資者，投資倫敦房地產市場，除了看中房屋本身的升值潛力以外，還有兩點重要的原因，即房屋較高的租售比以及英國優質的教育資源。

《彭博商業周刊》撰文稱，在倫敦圣約翰街，房屋的租售比為3.4%，這一比例僅次于紐約都鐸城的4%。據白兮介紹，在倫敦金融城周圍，公寓租售比往往高達6%~7%。近年來，受歐債危機影響，銀行不再樂意把錢借給個人，加之歐洲人并不喜歡把房地產作為主要的投資產品，因此推高了倫敦市的房屋租金價格，這無疑也成為喜歡投資房地產市場的亞洲人在倫敦買房的動力之一。

另外，亞洲投資者直接到倫敦買房的最重要原因，就是為了享有英國優質的教育資源。據白兮介紹，在英國，不管是本國人還是持有外國護照的外國人，都可以享受英國公立中小學的教育資源，而且費用非常便宜，一年大概100多英鎊（約合人民幣978元），但要申請排名前50到100的中小學還需在該地區擁有住房。

個人可按揭直購/

那么，投資者有哪些方式或渠道投資倫敦房地產市場呢？

白兮介紹，對于機構投資者，既可跟英國當地開發商合作打包銷售房產，也可跟英國當地開發商聯合開發地產項目。對于個人投資者，目前投資英國房地產市場的方式是直接在海外購房，未來則可購買國內的海外房地產投資基金，間接投資英國房地產市場。

另外，直接購房也可通過按揭方式，比如兩年前，邦瑞與中國銀行倫敦分行簽訂了一個戰略合作計劃，讓中國客戶可以用國內的資產作抵押，向中國銀行申請貸款，去倫敦購房，按揭貸款利率按照英國利率支付，所有的手續都可在國內中國銀行辦理。

不過，在英國買房后，一般還有些后續費用，主要有針對房屋租金征收的20%所得稅，但按揭貸款購買的房屋用于出租所獲收益則免征這項所得稅。

另外，還有市政稅，房屋再出售的資本利得稅以及物業費。市政稅比例按社區的發展程度以及房間數等綜合因素來計算，一般約1000英鎊/年；但如果是出租，稅將由租客來承擔；租客是學生，這項稅可以免征。而資本利得稅，對海外投資者是全免的。唯一需要繳納的費用是物業費，一般是幾千到一萬人民幣不等。

值得注意的是，如果投資二手房，要面臨較高的后期維護成本，因此不適合作為投資產品。而購買新房，不僅有英國政府強制開發商執行的十年房屋建筑質保，當地的開發商也會視情況提供一定年限的質保，比如邦瑞提供的五年房屋質保，所以后期管理的成本非常低。

針對跨國買房所面臨的風險，白兮指出，過去中國投資者主要是通過中介機構了解倫敦的房地產市場，其間有些中介機構為了快速提高銷售量，往往會夸大海外房產的基本情況，進行溢價銷售，而在銷售結束后，客戶的售后服務則會成為很大的問題。未來，隨著英國的房地產開發商直接進駐中國市場，在中國組建自己的銷售團隊和售后服務網點將會大大降低客戶的風險。

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