房地產是否進入宏觀調控窗口期

◎易憲容（中國社科院金融研究所研究員）

近日，市場上流傳著房地產在全國“兩會”之前可能進入宏觀調控的窗口期。先是有不少地方收緊住房公積金貸款，再是二套房貸收緊的風聲再起，加上人民銀行春節后通過正回購收緊流動性。

如果說，市場把這些政策出臺看作是對住房市場之收緊，看作是新一輪住房市場宏觀調控的開始，筆者以為，這太高估這些政策的影響與作用。住房公積金政策收緊，其實并非收緊，而是讓這種政策回到常態。有哪一個國家會把一種公共資助政策變成少數人賺錢工具？當前國內住房公積金的政策調整就是要去除這個功能，還住房公積金政策的本義而并非是政策的收緊。

對住房信貸政策的差異化，這是2010年“國十條”的基本內容，只不過這些政策一直沒有認真落實與執行而已。對二套住房信貸政策的要求，在世界上任何有房地產泡沫的國家，采取這種政策是一種趨勢與必然。新加坡、加拿大等國都在這樣做。為了控制住房投機炒作及投資，對購買二套住房都有較多的約束條件。而對國內的住房市場來說，經過十年房價快速飆升，房地產泡沫越吹越大，限制二套以上住房購買是常態，并非是什么特殊政策。如果市場把這些政策的出臺看作是房地產調控政策收緊，那么這只能說明當前國內住房市場政策太過于寬松了。

對于當前國內房地產市場的問題，不僅房價又開始上漲，一線城市住房市場重現繁榮，而且經過十年房價持續上漲而沒有經歷過一次完整調整的住房市場，如果不變化或調整，這個市場是不可持續的。因此，國內住房市場性質轉向及房價調整是一種必然。如果當前住房市場仍然由少數人來左右及引導預期，那么國內住房市場一定會玩完。對此，新一屆黨中央領導集體上任之后看得十分清楚，而不是如一些人想借助城鎮化來操縱市場那樣，國內住房價格永遠可這樣漲上去。

既然當前國內住房市場是一個不可持續的市場，那么新一屆政府上任之后，估計要做的第一件事情就是如何來改變當前房地產市場性質，如何讓這個市場性質出現重大的調整。所以，全國“兩會”之后，房地產市場政策會有所調整，而不會出現重大調整。即使上面所指兩項政策出臺，實際上對市場作用與影響都是十分柔性的。因為，面對這個巨大的房地產泡沫，新一屆政府知道問題的嚴重性，但是也不希望突然刺破這個泡沫而影響整個經濟增長。

更為重要的是，當前國內住房市場仍然是一個以投資投機為主導的市場。因此，住房市場價格很大程度上是由預期來決定。在這種情況下，一些房地產企業及開發商都試圖通過不同的方式來左右住房市場預期，以便把國內住房市場帶入他們所期望的方向。事實上，早幾個月他們這樣做成功了。在政策沒有變化的情況下，國內一些城市的住房市場又出現了銷售大增而房價上漲的格局。如果一個泡沫吹得巨大的市場，其泡沫不僅沒有破滅反之繼續吹大，那么這個市場的風險會進一步增加，經濟增長更是不可持續。在這種情況下，國內房地產政策出現重大調整就是要改變房地產市場投資投機為主導的性質。

面對不可持續的國內住房市場，新一屆政府上任后出臺新的房地產調控政策逐漸擠出市場泡沫，改變當前住房市場性質是一種必然。但國內房地產市場泡沫的擠出估計會經歷一個過程而不會是突然破滅。為了實現其目標，新一屆政府的房地產政策將更為強調柔性及差異性，而不是剛性及一致性。在這里任何希望把房地產泡沫繼續吹大的幻想會破滅，同時，新一屆政府上任后也會考慮房地產市場泡沫可能導致的風險，問題是如何把擠出泡沫的風險與成本降到更小程度。