“國五條”實施細則體現調控決心

◎易憲容 （中國社科院金融研究所研究員）

“國五條”出臺之后，不僅一線城市二手房的價格仍然在快速飆升，而且不少城市土地交易更是瘋狂。市場好像在用這種方式來應對 “國五條”的出臺。然而，讓市場措手不及的是，“國五條”實施細則隨后十天之內即得到落實，此舉對市場產生巨大沖擊。

筆者以為，實施細則的迅速落實，不僅在于新一屆中央政府認識到當前國內住房市場價格上漲嚴峻性，更重要的是顯示政府對房地產宏觀調控的決心。如何把房地產市場帶上健康發展之路將成為新一屆中央政府最為重要的任務。

此次出臺的“國五條”實施細則，有幾個特點值得關注。首先，它讓整個房地產宏觀調控政策回到2010年“國十條”的原點，而不是有更多的新政策出臺，從而使得“國五條”實施細則更具有政策延續性。

其次，對于“國五條”實施細則的核心內容，最讓市場關注的有兩個方面。一是差異化的住房信貸政策進一步細化。二是對重新恢復征收20%房地產交易個人所得稅的強調。

對于差異化的信貸政策的強調，市場關注的是二套房首付比重的上升及利率提高。不過，市場應該看到，此舉的核心內容并不僅這一點，更重要的在于住房信貸政策差異化更為細化。這種細化有購房者購買多少、信用水平及城市區域性的差別。在這種情況下，就容易改變整個住房市場的預期，包括購房者、房地產開發商及銀行等，從而導致住房市場發生較大變化。對房地產開發商來說，這些政策對市場帶來的沖擊不容小覷。

對于征收20%房地產交易個人所得稅，市場一片驚呼，也認為這是房地產宏觀調控以來最嚴厲的政策出臺。對于重新恢復該項政策，市場一方面驚呼該是如何嚴厲，另一方面又認為該項政策對穩定房價、遏制住房投機投資起不到作用。在這些人看來，稅收征收只會讓房價上得更高，因為賣房者會把這些稅收轉移到買者身上。如果房價繼續上漲，那么征收任何住房稅收，其稅收成本都可能轉移到買者手上。因為，房價在上漲，買者不接受這些成本，就無法完成交易。但是，如果征收住房交易所得稅使得住房下跌時，情況就完全不同的。因為，當房價下跌時，稅收不轉移，賣者手上的住房都不容易成交，更不用說把征收稅收的成本轉移到買者手上讓房價更高了。征收20%交易所得稅由誰來承擔，最為重要的還在“國五條”是不是讓房價回歸理性。

從上述分析就可以看到，“國五條”實施細則迅速落實，不僅會對住房市場產生巨大的沖擊，進而發生根本性變化，而且也表明新一屆中央政府上任之后，對房地產宏觀調控根本不會放松，反之會進一步出臺更多政策讓房地產市場回歸到消費為主導的市場，讓房地產泡沫逐漸擠出。因為，要遏制房地產投機投資，擠出房地產泡沫儲備工具還有很多，不是誰認為可出臺或要不要出臺的問題。