細則“突襲”改善性需求 開發商策略難言調整

每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

“國五條”細則的出臺給正在持續升溫的樓市澆了一盆冷水。細則的重拳首先擊向了二手房市場，二套房首付比例及利率調整的政策方向也直接影響到了改善性需求。

對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向《每日經濟新聞》記者指出，國五條提高二套房首付比例，是以最大化剛需購房者利益為出發點，但部分改善性需求就被擠出了政策惠及的層面。因此，這種需求會伴隨著首付比例的提高而受到不同程度的抑制。

對于開發商而言，出于經營戰略穩定性的考慮，大多數房企可能不會在新政后調整產品結構，反而會在產品吸引力及競爭力上做文章。

改善性需求或遭“誤傷”

“目前我們項目的客戶多數是首次購買千萬級豪宅的購房者，全款和貸款的比例幾乎各占一半。”位于北京市海淀區一在售高端項目的銷售總監向《每日經濟新聞》記者表示，這部分需求在接下來會受到不小的沖擊。

在此之前，改善性需求的成交狀況正在呈現上升態勢。

統計數據顯示，今年1月，90平方米以下小戶型、90~144平方米中戶型以及144平方米以上大戶型的價格環比綜合指數分別為100.54、100.57、100.63。相對于去年12月份，三類戶型住宅的價格分別上漲了0.54%、0.57%和0.63%。

分析人士指出，1月份，各類戶型環比漲幅較去年12月份繼續擴大，其中大戶型漲幅顯著擴大，自2011年1月份以來首次趕超中小戶型。

上述銷售總監對記者表示，“這主要是因為年底的翹尾因素催熱了開年的市場，購房者的購買預期變化很大，以前觀望的潛在客戶多數開始選擇入場。”

該銷售總監表示，對于改善性需求的購房者而言，選擇高端樓盤一般最先關注樓盤的區域價值，其次才是配套設施以及開發商的品牌。對于這部分購房者而言，預期的影響十分重要。雖說這部分購房者可以算是改善性需求人群，但其中八成以上同樣也是剛需人群。此次政策的調整無疑會加大這部分購房者的置業門檻。

財政部財政科學研究所所長賈康表示，“此次調控，改善性需求在不得已的情況下被誤傷，從長遠來看，應該有更多合理的方法，組合配套后再做動態優化。”

新政影響“喜憂參半”

“調控新政對于開發商而言應該是喜憂參半。”陽光100置業集團常務副總裁范小沖在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，細則對二手房市場的影響勢必會擠壓出一部分需求轉投一手房市場，“市場的供給被壓縮了，一手房的需求增多，對于開發商而言其實是一件好事。”

對于改善性需求，范小沖坦言，這部分會受到政策的打壓，但從開發商的角度來說，還不至于因此就改變整個公司的開發策略。

在《每日經濟新聞》記者的采訪中，一位主打高端產品的房企負責人向記者坦言，目前政策的細則還未完全落地，很難對未來作出預判，因此也不可能貿然改變公司的開發策略。“不過不排除會放緩一些開發節奏，但是大的方向目前不會有任何改變。”

范小沖指出，目前政策只是提高了改善性需求購房者的門檻，開發商可以通過降低售價、分期付款等等方式來幫助購房者降低門檻。