樓市差別化政策該如何落實

沐籽

一線城市調控細則全部落地，配合國務院規劃出臺的不動產登記制度、住建部對住房信息聯網工作的推進，一系列政策的有機組合，意味著調控將從購買、貸款和稅收等方面全面升級。雖然地方貫徹了國辦(2013)17號文的調控主線，但差別化調控的蹤影無處覓尋。

差別化稅收的推進未能如期開展。

1月25日，在北京市“兩會”的新聞發布會上，北京市住建委新聞發言人秦海翔公開表示，今年北京將堅持房地產(行情專區)調控政策不動搖，加大普通商品住房的供應。今年的房地產調控目標是保持房屋交易量的穩定以及交易價格的穩定。當時最吸引眼球的當屬“對于一些價格上漲過快的項目或區域，將聯合稅務部門完善差別化稅收政策，增加其交易成本”這句表態，被認為北京將開差別化稅收的先河。

從公布的京版調控細則來看，雖然提出“稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，根據市場情況適時提高定價過高、預計增值額過大的房地產開發項目的土地增值稅預征率”，但具體操作并不易量化。

至于房產出售時所需繳納的所得稅，多個城市表示能核實原值的，應依法嚴格按照轉讓住房所得的20%計征；對不能核實房屋原值的，應依法按照核定征收方式計征。國稅總局2006年下發的108號文件中，明確了商品房、自建房、經濟適用房、公房、城市拆遷安置房5種房產價值核定的標準。

不過，目前只有北京和天津明確表示，個人唯一自住用房滿5年轉讓不需要繳納所得稅，其他城市對該稅收的表述大多一筆帶過，沒有明確的地方執行版本。

差別化信貸政策如何前進也沒有明確方向。

此前市場普遍預期，一線城市將提高二套房貸首付比例、貸款利率進一步上浮。從落地的調控細則來看，雖然都表示在必要時調整二套房貸的執行細則，但什么樣的情況是“必要時”，并無衡量指標。

多城市房價控制目標大同小異。

與2011年情況相似，多個城市的房價控制目標與人均可支配收入增長水平或GDP漲幅掛鉤，沒有體現出地區間的不同。在經歷了兩年的“穩中有降”后，北京將2013年的房價控制目標調整為“保持穩定”。深圳、濟南、大連等城市則是要求房價漲幅低于人均可支配收入漲幅。三個不同定位、不同發展水平、2012年房地產市場狀況不一樣的城市卻在房價控制目標上口徑一致。

“差別化”精細調控，本是區別于此前的調控思路，但在地方的落實細則中，這一點沒能充分體現，不同城市不同地區采用針對性更強的調控措施，才是房地產調控見效的保證。